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정비사업 Q&A
1필지의 토지를 권리산정기준일 이후 여러 개의 필지로 나눈 경우
김수환 변호사 2021-06-29 11:57:17 | 조회: 395
답변 : 법무법인 고원 김수환 파트너변호사 / 한국도시정비협회 자문위원

가. 질의 (1)에 대한 답변

○ 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 이른바 ‘지분 쪼개기 방지’를 위하여 ‘권리산정기준일’을 두어 해당일자를 기준으로 정비사업으로 인하여 신축될 건축물의 분양권의 수를 산정하고 있습니다(제77조). 위 권리산정기준일은 도시정비법 외 다른 특별법령에서 정비구역 지정이 의제되는 등 특별한 사정이 없는 한 ‘정비구역 지정 고시일’이 됩니다.

○ 따라서 위 정비구역 지정 고시일 이전 1필지의 토지가 분할되더라도 건축물의 분양권의 수는 분할된 토지를 기준으로 하고, 위 고시일 이후 1필지의 토지가 분할되는 경우 건축물의 분양권의 수는 분할되기 전 토지를 기준으로 하게 됩니다(법률 제77조 제1항 제1호).

○ 위와 같은 권리산정기준일의 설정에 따라 도시정비법 시행령은 시·도 조례로 정한 기준에 부합하지 않는 토지등소유자는 분양대상에서 제외할 수 있다고 규정하고(시행령 제63조 제1항 제3호), 대구광역시 도시 및 주거환경정비 조례는 1필지의 토지를 권리산정기준일 이후 여러 개의 필지로 나눈 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다고 규정하여(대구광역시 조례 제36조 제2항 제4호), 결국 1필지의 토지를 권리산정기준일 이후 분할하여 취득한 수인은 1개의 분양신청권만을 갖게 됨을 규정하고 있습니다.

○ 따라서 권리산정기준일 전 공유자의 지위에 있는 甲과 乙은 도시정비법 제39조 제1항 제1호에 따라 공유자 중 대표자 1인을 조합원으로 보게 되고, 대표조합원 선임 동의서 등 대표자를 지정한 1인이 甲과 乙을 대표하여 분양신청 권한을 가지게 되는 것입니다.

○ 그런데, 甲은 대표조합원 선임 또는 그에 동의를 거부하며, 현금청산을 원하고 있는바, 이 경우 乙로서는 대표조합원 선임을 통한 대표조합원의 분양신청행위 또는 甲과 乙의 통일된 분양신청행위를 할 수 없으므로, 결국 분양신청을 할 수 없다고 볼 것입니다.

나. 질의 (2)에 대한 답변

○ 조합원 제명은 정비사업조합의 ‘조합원’이라는 지위를 박탈시키는 법률행위로, ‘조합원’이라는 지위를 총회 결의로써 배제하는 것이므로 그에 해당하지 않는 다른 토지등소유자 또는 토지 공유자에게는 제명의 효력이 미치지 않습니다.

○ 한편 ‘조합원의 지위’와 ‘조합원의 분양신청권’은 반드시 일치하여야 하는 것은 아닙니다. 도시정비법은 조합원으로의 자격이 인정된다고 하더라도 분양신청권이 발생하지 않는 경우(특히 재개발정비사업조합의 경우 지상권자, 과소 토지 소유자 등)를 다수 상정하고 있습니다.

○ 따라서 甲의 조합원 제명과 별개로 ‘분양신청의 적법한 행사’ 여부만을 따져 본다면, 甲과 乙이 정비구역 지정 고시일 이후 분할된 토지를 각자 소유한 이상 도시정비법 제77조 및 대구광역시 조례 제36조 제2항 제4호 규정에 따라 甲과 乙의 대표조합원 선임 또는 통일된 분양신청권 행사가 존재하지 않는 한 乙 단독의 분양신청은 적법하다고 볼 수 없음이 원칙일 것입니다.

○ 다만, 공유 조합원의 제명이라는 우연한 사정으로 인한 분양신청권의 행사 불가능이라는 특수한 사정에 비추어 본다면 추후 해당 정비사업조합의 관리처분계획 수립 시 이를 다투어 볼 만할 여지도 있을 것으로 판단됩니다(반면 공유 조합원이 반드시 대표조합원을 선임하였을 것은 아니라는 점은 乙에게 불리한 사정이 될 것입니다). 한편 위 쟁점과 관련한 법원의 판결례는 현재 존재하지 않는 것으로 보입니다.

다. 질의 (3)에 대한 답변

○ 위와 같은 논의에 비추어 볼 때, 결국 현재로서는 乙이 甲으로부터 A토지를 매매 등으로 취득하지 않는 한 단독으로 분양신청권을 행사할 수는 없다고 볼 것입니다.

라. 기타 질의에 대한 답변

○ 인용하신 부산고등법원 2019. 9. 20. 선고 2019누21382 판결의 경우 1필지 토지에 3개의 분양신청권을 인정하기는 하였으나, 각 분양신청권은 당시 부산광역시 정비조례 제22조 제2항 제3호 단서에 따라 권리산정기준일 이전에 공유지분 소유 토지의 지분면적이 부산광역시 건축 조례에 따른 규모 이상인 자의 경우에 해당하는 경우이었음을 유의하시기 바랍니다(위 하급심인 부산지방법원 2019. 4. 4. 선고 2018구합23757 판결 참조).

○ 기타 구체적인 사안의 해결은 甲과의 협의로 인한 취득 등의 방법이 있을 수 있으나, 이는 개별 사안 마다 해결 방법이 달라질 수 있으므로 자세한 사항은 법률전문가와 상담하시기 바랍니다.
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