‘가로주택정비사업의 경우에도 수용재결이 가능한 것 아닌가요?’필자가 자문하고 있는 가로주택정비사업조합 현장 또는 관할 관청으로부터 종종 위와 같은 질문을 받는다. 과연 가로주택정비사업조합에서는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 제36조 제2항(사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 않은 경우에는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기해야 한다)에 따라 수용재결 절차를 통해 구역 내 토지소유권 확보가 가능한 것인가?2021년 7월 20일 소
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제31조 제1항은 조합을 설립하려는 경우 정비구역 지정·고시 후 추진위원회 위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원회 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성해 시장·군수 등의 승인을 받도록 규정하고 있다. 법문상 추진위원회 구성승인 처분이 있기 위해서는 위와 같이 선결적으로 ‘정비구역지정 고시’가 있어야 하나, 실제 정비사업을 추진하는 과정에서
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 역세권은 ‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률(이하 역세권법)’ 등에 따른 철도역과 그 주변지역을 말한다. 또한 넓게는 지하철과 버스 등 대중교통이 편리한 지역을 포함시킨 업무지역을 말한다.역세권법은 종전의 철도건설법, 철도산업발전 기본법, 도시철도법 등의 일부를 포함해 2010년 4월 15일 만들어져 같은 해 10월 16일부터 시행돼 왔다.일반적으로 도보 10분 이내 거리나 지하철역을 중심으로 반경 250~500m를 역세권 범위로 보고 있는데, 특히 서울시는 관련 조례에
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재주택법 제11조 제9항은 “탈퇴 내지 제명된 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다”고 규정하고 있으며, 지역주택조합의 조합원 제명·탈퇴·자격상실에 따른 환급금 산정과 관련해서는 “제명·탈퇴·자격상실 당시의 조합규약이 적용된다”는 것이 확립된 법원의 태도다.한편 ▲조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 ▲조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식 ▲지급시기 및 절차에 관한 사항 등 주택법 시행령 제20조 제2항 각 호가 규정하는 사항은 조합규약에
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 지난 2월 초순, 어느 일간지에서 “서울 재개발·재건축사업 관련, 시공사 선정 빨라진다”라는 기사를 보았다.서울특별시에서 진행되는 재건축·재개발사업의 시공사 선정시기에 대해 현재의 ‘사업시행계획 인가 이후’를 ‘조합설립 인가 이후’로 앞당기는 조례 개정안이 발의된 것이다.이 개정안에서는 ‘정비지원계획’에 대해 ‘정비계획수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 가이드라인에 의해 신속한 사업 추진을 지원하는 것’이라고 정의하면서, 오세훈 서울시장이 재등장하면서 나온 일명 ‘신
지난해 6월 9일, 광주광역시 학동재개발 철거건물의 붕괴로 이 순간 정류장에 정차한 운림54번 버스가 매몰돼 17명의 사상자가 발생했다. 또, 지난 1월 11일에는 광주시 서구 화정동아이파크 201호 39층 타설 작업 중 23~38층 바닥슬래브와 구조물 등이 무너져 하청노동자 1명이 다치고 6명이 실종하는 사고가 발생했다. 우리는 국민의 생명을 위협할 수 있는 건설안전 관리가 얼마나 부실한지를 여실히 목격하고 있고, 이에 따라 많은 국민들이 불안에 떨고 있는 실정이다.건축물을 완성하기까지 발주자, 설계, 감리, 시공사 등 관리주체의
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 사실관계서울 소재 A 재건축조합설립추진위원회는 2010년 7월 창립총회를 개최하고 동년 8월 구청장으로부터 조합설립인가를 받았다.이와 같이 설립된 A 조합은 2010년 9월 임시총회를 개최해 甲을 시공사로 선정했는데 이 과정에서 甲은 입찰보증금으로 40억원을 A 조합에 납입했다. 그런데 구청장은 조합설립인가 이후 동의율을 충족하지 못했다는 이유로 2010년 11월경 조합설립인가를 취소하는 처분을 했고, A조합은 행정소송을 통해 위 취소 처분을
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 임인년 새해에 독자 여러분들 복 많이 받으십시오.모쪼록 재건축대상 아파트에 거주하시는 분들에게도 좋은 일만 함께 하시길 기원합니다. 재건축사업이 정상적으로 정비구역으로 지정받으려면 대체로 다음의 절차를 거쳐야 한다. 그런데 그게 그리 쉽지 않다.정비기본계획(정비예정구역)에 포함된 이후, 언뜻 보면 5단계만 거치면 정비구역 지정 또는 변경고시를 거쳐 본격적인 사업을 시행할 수 있는 것처럼 보인다.정비구역 지정권자인 서울시장 등 광역시장은 자신의 입맛에 맞지 않으면 10년 이
해마다 연말이 가까워 오면 ‘전문가’들이나 부동산 관련 기관 및 단체에서 다음해의 ‘부동산 시장 전망’을 쏟아내곤 한다. 이들이 ‘전문적 식견’을 내세우며 내놓은 전망은 곧장 각 매체들이 받아 기사화 되고, 이런 기사들이 블로그 등을 통해 그럴싸하게 포장돼 일반에 퍼지곤 한다.개인적으로 전문가들이 내놓는 이런 ‘전망’을 그다지 신뢰하지 않는다. 그들의 전문성을 믿지 않기 때문이 아니라 이들의 전망이 너무나도 허망하게 틀리는 경우가 많아서다. 물론 전망이 적중하는 전문가들도 있다. 하지만 비전문가인 일반인들이 매년 의견이 엇갈리는 전
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재지역주택조합은 장기간 진행되는 사업으로 조합원들의 적극적 지지와 협조가 무엇보다 중요하다. 그러나 다양한 변수가 존재하는 사업의 특성상 조합원이 자발적 의사로 조합을 탈퇴하는 경우뿐만 아니라 조합의 입장에서 사업진행을 위해 조합원을 제명해야 할 경우도 종종 발생한다. 법원은 “조합원의 행위가 정상적인 조합 업무 수행을 방해하는 정도에 이른다고 판단될 경우 조합원을 제명할 수 있다”고 보고 있다. 다만 구체적인 사유 및 절차 등이 문제되는 바 이하에서는 지역주택조합이 조합원에 대한 제명절
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 서울시는 “분양신청기간 만료일 현재 주택을 소유하거나, 사실상 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 소유자를 조합정관에서 분양대상자로 인정하는 경우, 새로 짓는 재개발사업의 아파트를 분양받을 수 있다”고 한다(서울시 도시정비조례 제36조 제1항 제1호).소위 ‘뚜껑’이라는 무허가건축물 소유자는 일정한 요건 충족 시 분양대상자가 된다. 키워드는 특정(기존)무허가 건축물과 함께 ‘사실상 주거용 건축물’이다.주택 소유자는 무조건 분양대상자다. 다만 문제는 무허가건축물인지,
∥ 사실관계가. 원고는 가로주택정비사업을 시행하기 위해 2016년 1월 25일 ‘구 도시 및 주거환경정비법(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 개정되기 전의 것, 이하 구 도시정비법)’ 제16조 제1항에 의해 포항시장으로부터 설립인가를 받아 2016년 6월 16일 설립등기를 마쳤다. 피고들은 이 사건 사업 구역 내에 각 부동산을 각 소유하고 있는 자들이다.나. 원고는 2018년 2월 22일 피고들에게 ‘조합설립동의 및 매도청구를 위한 최고서’를 내용증명우편으로 발송했는데, 피고들 중 일부는 최고서를 각 수령한 날로부터 60일
∥ 들어가며2015년 서울특별시가 각 정비사업조합에 표준선거관리규정의 시행을 하달한 이래, 각 조합들은 이에 부합하는 선거관리규정을 제정해 시행해 오고 있다. 표준선거관리규정은 선거의 공정성과 투명성 제고를 위해 종전 조합 임원과 분리해 독립적인 선거관리위원회를 구성하고 선거관리계획을 수립한 뒤 이에 따른 선거 관리 업무를 진행하도록 규정하고 있는 바, 표준선거관리규정 도입 이후 선거관리위원회와 종전 조합 집행부와의 분쟁이 발생하는 경우가 발생하고 있다.아래에서는 조합의 종전 집행부와 구별되는 선거관리위원회 권한의 범위와 한계를 살
◇ 공공참여 재개발사업이라도 이럴 땐 다르다 ‘신축쪼개기 규제’는 서울시 도시정비조례에서 최초 2008년 7월 30일 시행되면서 같은 해 7월 29일까지 건축허가를 신청한 경우에만 각각 분양자격이 주어졌다.이는 도시재정비법 개정 내용으로 이어져, 재정비촉진지구 고시 후엔 신축 쪼개기가 규제되면서 (나대지나 기존주택을 철거하고 다세대나 공동주택을 건축하는 경우) 1개의 분양자격만 주어지게 됐다.2010년 7월 15일 전까지 정비기본계획에 포함되지 않은 공공참여 재개발지역의 경우 위 ‘종전의 규정’을 적용받는다. 즉, 2008년 7월
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 개정되면서 서면결의서에 대한 본인확인 및 전자투표 제도가 도입돼 11월 11일 시행됐다. 개정법 도입이 얼마 지나지 않았기 때문에 사례나 판례가 많이 축적되지는 않았으나 바람직한 조합의 실무 적용 방안을 살펴보고 예상 가능한 문제점 등을 짚어보고자 한다. ∥ 서면결의서의 본인 확인제도조합의 총회는 조합원들이 직접 총회 일시에 지정한 장소에 출석해 토론을 거쳐 일정 안건의 가·부결을 결정하는
길을 걷다 흔히 마주치는 ‘00지역주택조합사업’의 프로세스는 다음과 같다. ▲적당한 공동주택사업 부지를 발견한 부동산개발업자(이를 다른 말로 ‘업무대행사’라고도 한다)가 해당 지역의 부동산공인중개업자, 지주 등과 접촉한 뒤 ▲지역주택조합사업을 추진하기 위해 해당 부지 내 공동주택 개발사업에 적극 찬동하는 사람을 대표자로 내세우고 ▲시공사 등과 접촉해 분양 등 홍보를 하며 ▲조합가입 계약자들과 가입 계약을 체결해 사업비 등을 충당한다. 그리고 ▲사업부지를 확보해 사업계획승인을 받은 뒤 ▲가입 계약자들(조합원들)에게 그 투자에 따른 결
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 신도시 개발보다 도심지 내 신속, 확대 주택공급이 더욱 요구되는 시대다.이를 위한 방법에는 전통적 방식인 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 재개발사업 외에도 ▲지난 3월 29일 선정된 16곳의 공공참여 재개발사업 ▲공공(직접시행) 재개발사업 ▲도심복합개발사업 및 ▲최근 오세훈 서울시장의 신속통합기획 재개발사업(일명 민간재개발사업) 등이 대표적이다. 해당 사업들은 대부분이 도시정비법 상 재개발사업 또는 도시재정비법 상 재정비촉진구역 내 해제된 재개발사업의 대안
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재2017년경부터 지역주택조합 조합원 모집을 위한 조합가입계약서에 ‘안심보장증서’를 첨부하는 경우가 생겨나기 시작했다. 구체적인 명칭은 안심보장증서, 안심보장확약서, 안심보장약정서(이하 안심보장증서) 등으로 다르지만, 공통적으로 ‘조합설립인가 미신청, 사업계획 미승인 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우 납부한 분담금을 전액 환불할 것을 보장’하는 것을 약정 내용으로 한다. 안심보장증서의 특징은 ‘조합가입계약자가 납부한 분담금을 반환할 것을 약정하는 증서를 조합가입계약 당시에 교부’했다는
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇ 분양신청 제한 5년 … 재당첨 제한은?투기과열지구 내 재개발‧재건축사업의 조합원분양분이나 일반분양분을 받은 경우 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제6항에 의한 ‘분양신청 제한’을 받을 수 있다. 하지만, 같은 투기과열지구 내라고 하더라도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)상 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업에는 적용되지 않는다. 적용 법률이 다르기 때문이다.그렇다고 모든 가로주택이나 소규모재건축사업의
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ ‘조합의 청산금 지급 의무’와 ‘부동산 소유권 이전 및 인도의무’의 동시이행관계도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제73조에 따라 재건축조합은 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해 매도청구 소송을 제기할 수 있고, 이때 조합의 ‘청산금 지급 의무’와 토지등소유자의 ‘권리제한등기가 없는 상태로 부동산 소유권을 이전할 의무’ 및 ‘인도 의무’는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조