[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 서설코로나19 대유행 사태도 약 2년이 돼가고 있다. 이로 인해 우리의 일상생활에는 많은 변화가 일어났는데, 지역주택조합과 관련해서도 예외가 아니다.특히, 코로나19 사태로 인해 집합금지명령 등 다양한 정부의 조치가 이어지자, 지역주택조합의 총회개최 방법과 관련한 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항이 신설되면서 조합 사업에 있어서 혼란이 가중되고 있다.아래에서는 총회개최방법과 관련해 지난 2월 19일 신설된 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항을 소개하고, 관련 쟁점들을 함께 살펴보고자
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 재정비촉진구역으로 지정고시 된 후 사업의 어려움으로 존치관리구역이 됐다가, 최근 재정비촉진계획 변경으로 다시 재정비촉진구역이 됐다면, 권리산정기준일이 언제일까?존치관리구역이었을 때 신축쪼개기로 토지등소유자가 수백여 명이 증가한 경우, 이를 분양대상자로 볼 것인가 묻는 광역시의 질문이다(서울특별시 2010년 7월 15일 개정 도시정비 조례 부칙 제3조에 따르면 권리산정기준일이 달라질 수 있음).필자의 판단은 다음과 같다. 위 질의에 대한 법제처, 국토교통부,
∥ 사실 관계피고인은 2016년 12월 16일 경 법무법인과 체결한 사건위임계약서를 서류가 작성된 후 15일 이내에 공개하지 아니했다는 공소사실로 기소됐다.한편, 피고인은 2009년 10월 27일 재개발조합 추진위원회의 추진위원장으로 선출됐고 임기가 만료됐음에도 불구하고 추진위원장 선출을 위한 주민총회를 개최하지 못했다. 이후 2011년 10월 27일 임기가 만료된 날부터 약 5년여가 도과한 시점인 2016년 10월 25일에야 비로소 주민총회를 개최해 추진위원장을 선출하는 총회를 개최했고, 다시 추진위원장으로 선임됐다.그런데 위 2
이 정도면 ‘오기’가 아닐까 싶을 정도로 줄기차게 실패하는 부동산정책만 고집한 끝에 전국의 집값은 공평하게도 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 수도권의 아파트 전세가격이 3년 전 매매가격 수준으로 급등했다고 하니 더 이상 정부의 주택정책을 비판하는 것도 의미가 없어 보인다.1992년, 미국 대통령 선거에서 빌 클린턴 후보는 “It’s the economy, stupid!”라는 말 한 마디로 대통령선거에서 승기를 잡았다. “바보야, 문제는 경제야!”라는 말은 그 후 다양하게 변주됐는데, 헛발질만 하는 현 정부의 주택정책에는 “바보야,
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ “2005년 10월 20일 전환다세대는 서울시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 도시정비조례) 부칙(2009.7.30.) 제3조에 해당해, 가구별 지분 또는 구분소유등기를 필한 다세대주택이므로 소유권자 각자 신축 재개발사업의 분양대상자에 해당한다”는 주장에 대해 살펴보자. ● 대상 부동산서울시 성북구 장위동 OOO-OOO 다세대주택 ● 전환다세대 진행과정1991.07.29 다가구주택 건축허가1993.03.20 다가구주택 사용승인일2005.10.20 다가구에서 다세대주택으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 매도청구권 행사의 행사기간을 도과한 경우 새로운 매도청구권의 행사에 관한 판례의 입장조합이 어떠한 사정으로 인해 매도청구권의 행사기간을 도과했다고 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우, 조합은 그러한 조합설립변경인가처분에 터잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이 대법원 판례(대법원 2016. 12
◇ 들어가며조합설립동의서와 달리 조합 총회 서면결의서의 철회와 관련해서는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이나 정관(국토교통부 배포 표준정관에 기초한 대부분의 조합 정관)에 별도의 규정을 두고 있지 않다. 따라서 철회의 ‘행사 방법’이나 ‘제출 기한’ 그리고 ‘철회의 철회(재철회)가 가능한지’ 여부에 대해서는 민법의 의사표시에 관한 규정에 기반한 판례 법리에 따라 실무가 형성되고 있다.조합의 사업시행에 관한 총회이든 조합 임원의 해임 총회이든 총회 안건 결의를 무산시키고자 하는 측에서는 서면결의서의 철회를 독려해 총회 성원을
∥ 문제의 소재지역주택조합에서 조합원들을 모집하면서 분담금 반환 약정을 내용으로 한 안심보장증서를 작성해 준 경우와 관련해 최근 ▲해당 조합원의 탈퇴·제명·조합원 자격 상실 등에 따라 조합이 분담금 전액을 반환해야 하는지 ▲안심보장증서의 효력이 인정되지 않는 경우에는 착오 취소가 인정돼 결국 조합이 분담금 전액 반환의무를 부담하는지 등에 대한 법원의 판단이 주목되고 있다.그러나 조합원의 탈퇴 혹은 자격 상실, 제명 등의 상황에서 조합이 조합원에게 기 납입한 분담금을 반환하는 경우, 자칫하다가는 남은 조합원들에게 금전적인 피해가 발생
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 얼마 전 국토교통부에 질의가 있었다. 투기과열지구 내 재건축조합 설립인가 이후의 양수인은 현금청산대상이지만, 세대원 전체가 생업을 위해 지방전출을 한 경우에는 예외적으로 조합원이 될 수 있다는 점과 관련, 매도인 자신은 재건축사업 처음부터 지방에서 생업 유지 중이므로 예외로 적용해야 한다는 주장이었다.만약 현행법 상 해당되지 않는다면 개선돼야 한다는 주장까지 곁들였다.이에 국토교통부는 법령 개정이 필요한 사항이라는 점잖은 답변을 내놓았다. 즉, 법을 개정하기 전까지는 안
조합장의 직무대행 역할은 어찌 보면 곤욕스러운 일이다. 원래 조합에서 일하고 있었던 상근이사 또는 감사가 조합장의 직무대행을 하는 것은, 차기 총회에서 새로운 조합장이 당선될 때까지 조합의 업무를 안정적으로 수행하면 된다고는 하지만, 수많은 비상대책위원회(소위 ‘비대위’)에서는 “결국 직무대행자도 같은 편 사람 아니냐”며 직무대행자까지 공격하는 경우가 다반사다. 조합장 직무집행정지 가처분 시 “별도로 조합임원이 아닌 자를 직무대행자로 선정해달라”고 요청하기도 한다.먼저, 조합장의 정관상 직무대행자와, 법원에서 선정된 조합장의 직무대
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 “1명의 토지등소유자가 여러 토지 및 건축물을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 양도했을 때 그 양도인과 양도인을 대표하는 1명을 선정하고 그 1명을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.일반적으로 조합 실무에서는 1인이 여러 부동산을 소유하다가 타인에게 양도하는 경우 양자를 하나로 묶어 대표조합원을 선임하게 하고, 대표조합원이 대표조합원 아닌 토지등소유자의 동의를 얻어 분양신청을 하도록 한다.그
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 1차 공공재개발사업 공모가 이뤄진 후의 전농9구역 관련 질문이다. 이 질문에서 전농9구역 앞에 ‘가칭’은 정비구역으로 지정고시 되지 않은 정비예정구역을 말한다.해당 구역은 서울시 재개발정비기본(2004-204호, 2004.06.25)에 따라 아직 ‘정비예정구역’이다.질문은 해당 지역에서 공공재개발사업이 진행되면 신축아파트를 공급받을 수 있는 권리산정기준일은 언제인 것인지를 묻고 있다.서울시의 답변은 이렇다(서울시 주거정비과 2020.10.27.).
∥ 사실관계채무자들은 A조합 조합원이자 임시총회 발의자 대표로서 지난 6월 8일 “조합임원 해임을 위한 총회를 6월 30일 개최한다”는 소집공고를 했다.이어 채무자들은 6월 21일 “채권자(조합장) 측이 채무자들에 대한 조합원 제명을 위한 총회 개최를 획책하고 있어 이를 조기에 방지할 필요가 있다”는 조합원 다수의 요청에 따라 “총회개최일시를 6월 24일로 변경한다”는 취지를 공고 및 통지했다.한편, 채무자들은 조합 정관에 전자투표에 대한 특별한 규정이 없음에도 불구하고 해임총회에 전자투표 방식을 도입했다. ∥ 채권자의 주장채권자는
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 기성기사지의 정비도 그야말로 ‘혼돈의 개발시대’다.얼마 전 독자 한분이 찾아왔다. 자신이 강남구 일원동 대청마을에 연립주택 건축허가를 받았는데, 내년 초에나 준공할 예정이란다. 그런데 공공재개발이 되면 새 아파트를 받을 수 있느냐는 것이다.그러니까 연립주택을 지으려는 것(실제로는 속칭 신축쪼개기를 말함)은 새로운 공공재개발로 건축해 그 수만큼 새 아파트를 공급받겠다는 생각 때문일 것이다.개발사업은 그 근거법에 따라 공급규정이 달라진다.앞서 독자가 말한 공공재개발은 도시 및
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재주택법에 따른 지역주택조합 제도는 1980년 개정 주택건설촉진법에서 처음 도입됐는데, 그 연원을 거슬러 올라가면 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 상의 정비사업조합 제도(구 도시재개발법 상의 재개발조합)를 차용한 것이다.그런데 도시정비법은 사업 초기단계에 조합설립인가를 받기 위한 업무를 진행하고자 결성된 단체인 조합설립추진위원회(이하 추진위원회)에 관해 규정하고 있지만, 주택법은 ‘발기인’, ‘조합원을 모집하는 자’ 등을 포괄해 ‘모집주체’라고만 규정하고 있을 뿐(주택법 제11조
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 얼마 전 1/10000 지분을 가진 토지등소유자가 대표 토지등소유자로서 추진위원회장 후보로 나와 주목을 받은 바 있다.현행 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 대표하는 1인 조합원에 대한 최소한의 공유지분 면적 규정이 없어, 투기과열지구에서도 이를 활용(?)한 다른 공유자의 매매가 비교적 자유롭게 이뤄지고 있다고 한다.예를 들어, 공유자 중 대표가 아닌 일부가 다주택자이면 여러 제한을 받지만, 무주택자인 지분권자를 대표하는 조합원으로 내세워 주택을 양도하는 수단으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제41조 제4항은 “조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다”고 규정하고 있으며, 동조 제5항은 “조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정한다”고 규정하고 있다.그런데, 대부분의 재개발·재건축조합은 ‘연임’과 관련해 정관에 “임원은 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다”고만 규정해 ‘연임’ 시 총회 결의를 거칠 것만을 요구하고 있을 뿐, 그 외 구체적인 임원선출 절차
“대한민국 집값은 문교부 소관”이라는 말이 통용되던 때가 있었다. 치맛바람 휘날리며 ‘맹모삼천지교’를 실천해온 뜨거운 교육열의 나라인 만큼, 자식 교육을 위해서라면 내 한 몸 부서져라 고생하는 것을 마다않는 것이 우리네 부모들이었다.1974년부터 암기식·주입식 입시 위주 교육의 폐단을 개선하고, 고등학교 간 학력차를 줄이는 한편, 대도시에 집중되는 일류 고등학교 현상의 폐단을 없앨 목적으로 ‘고교평준화’가 도입되었다. 지역별로 일정한 방식의 추첨(‘뺑뺑이’라 불렸다)을 통해 학생을 해당지역 일반계 고교에 나누어 배정하는 방식이었다.
◇ 선거관리규정 제정 이후 조합 임원 선임 총회에서의 문제점2015년 서울특별시가 ‘정비사업 표준선거관리규정’을 도입한 이래, 각 지방자치단체가 이를 차용하거나, 조합이 선거관리규정으로 도입해 조합 임원 선임 절차에 적용하고 있다.선거관리규정은 조합 정관의 위임을 받아 제정되거나 조합 정관과 유사한 절차를 거쳐 제정되므로, 조합 내부 관계에서 정관에 준하는 효력이 있음에는 다툼이 없다(조합원들 사이의 구속력 있는 ‘계약’에 해당). 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 임원의 선임 방법에 대해 총회에서 이를 의결할 것을 정한
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 정비사업조합을 인가받기 전까지 여러 명의 토지등소유자가 있는 경우, 대표하는 1인을 토지등소유자로 선정해야 한다[도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비볍) 시행령 제33조 제1항 및 제2항]. 다만, 이때까지는 조합 구성 이전인 만큼 대표하는 1인이나 그 나머지 소유자도 같은 토지등소유자로서 의결권을 행사하는 것이므로 대표자의 구별 실익이 크지 않다.그러나 조합설립 인가를 받은 경우에는 사정이 다르다. 대표하는 1인만 조합원이고, 나머지는 조합원이 아닌 토지등소유자로 취급받