▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 토지등소유자가 사망한 경우의 분양신청에 대한 관련 규정장기간 도시정비사업을 진행하면서 토지등소유자나 조합원이 사업진행 도중 사망하는 경우가 적지 않다. 이때 망인의 상속인들이 적시에 상속등기를 마쳐 조합원 지위를 승계받는 사람을 명확하게 특정한다면 아무 문제가 없겠지만, 현실적으로 상속등기를 적시에 마치고 조합에 조합원 변경 신고를 하는 경우는 오히려 드물다.이와 같은 상황에서 사업시행자가 분양신청 절차를 진행할 경우, 망인에 대한 분양신청통지
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재건축·재개발조합 및 주택법상 리모델링 조합의 사업구역 내 소유주는 실제 거주하기 보다는 세입자에게 임대를 하는 경우가 많고, 일반적으로 이러한 소유주는 조합 사업에 동의할 가능성이 높다.하지만, 최근에는 정부정책이 정비사업이나 임대사업에 불리한 경우가 많아지면서 동의 여부를 결정하지 못하는 경우 역시 많은 것이 사실이다. 이 경우 재건축·재개발조합 및 리모델링 조합은 사업에 부동의하는 자에
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 문재인 정부 이후 22번째 부동산대책의 후속조치로 개정을 기다리는 법령이 끝없이(?) 줄을 잇고 있다. 부동산대책은 개정 내용을 담은 후속법령을 시행함으로 실행력을 담보하게 된다.이를 위한 절차로 해당 소위→법사위→국회 본회의 의결을 거치면서 여야협의를 통해 원안이 변형되는 것이 일반적이다. 그러나 21대 국회의 경우, 과반수이상 의석을 차지한 민주당의 여러 개 의안이 절충돼 통과될 것으로 보인다.아래 법안들은 주로 민주당 의원안과 정부안이 포함된 것으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 서설주택법 상 법적 근거는 없으나 지역주택조합사업 진행 시 통상적으로 가칭 추진위원회를 구성한 후 조합설립 행위(창립총회, 조합설립인가 신청 등)를 한다. 추진위원회는 창립총회를 개최해 조합규약 제정, 조합임원 선임 등의 건을 의결하면 조합규약의 구속력을 받는 비법인 사단이 설립되고, 위 비법인 사단이 조합설립인가 신청을 해 관할관청으로부터 조합설립인가를 득하면 비로소 주택법 상 지역주택조합의 설립이 완성된다.헌데 창립총회를 개최해 조합규약이
◇ 서설서울 은평구 소재 A 재개발조합은 2019년 정기총회를 개최하면서 ▲‘정비사업 목적의 다른 조합의 조합장을 역임한 사실이 있는 사람’ ▲‘정비사업전문관리업을 하는 법인의 대표에 재임했거나 현재 재임하고 있는 사람’에 대한 조합장 피선거권을 제한하는 내용의 정관 규정을 신설하는 정관변경결의를 했다.이에 원고들은 “다른 조합의 조합장을 역임한 사실만을 근거로 조합장 피선거권을 제한하는 것은 위법하다”며 위 정관변경결의에 대해 무효확인을 구하는 소송을 제기했다. ◇ 원고의 주장“조합장 피선임권은 피고 조합원들의 권리이고, 이를 제
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 국내 21번째 부동산 대책의 후속 입법으로 신문지상에 임대차 3법이 자주 등장한다.이 3법은 ‘전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제’를 말하며, 7월 임시국회에서 처리하겠다고 한다.결론부터 말하자면, 임대차 3법이라고 부르지만 전월세신고제는 부동산거래신고법, 전월세상한제나 계약갱신청구권은 주택임대차보호법의 영역이다. 따라서 실은 ‘임대차 2법’이라고 해야 한다.부동산대책이 발표되고 그 후속조치로 법률개정이 뒤따르는데, 법안 확정과정에서 내용이 뒤바뀌면 사람들은 그
지난 5월말, 강남권 재건축단지 두 곳에서 시공자를 선정했다. 먼저 5월28일에는 신반포21차 재건축에서 포스코건설을 시공자로 선정했다. 2개동 108세대에 불과한 소규모 단지이지만 ‘반포’라는 입지적 특수성 때문에 일찌감치 주목을 받았던 사업장이다. 재건축․재개발 분양에서 차지하는 위치나 브랜드 가치에서 상대적 약세인 포스코건설이 최강의 상대인 GS건설을 눌렀다. 공정률 70% 이상 진행된 시점에서 후분양을 하겠다는 승부수가 표심을 갈랐다.그리고 이틀 뒤인 5월30일, 1490세대를 2091세대로 재건축하는 대형단지인 반포3주구에
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 1. 지상권(地上權)지상권은 토지에만 인정되는 것으로 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유’하기 위한 권리다(민법 제279조). 소유 목적이 아닌 저당권이나 근저당권 등은 지상권이 아니다.소유권의 권원(權源) 중 사용, 수익을 내용으로 하는 용익물권(用益物權)에는 지상권과 함께 지역권, 전세권이 있다. 물권(物權)이므로 당연히 등기가 필요하다.한편, 약정지상권이란 용어가 있다. 이는 지상권이라고는 하지만 토지, 건물 소유자 간 계약에 의해 생성되는 것으로, 등
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 들어가며분양신청 완료 후 사업시행계획이 변경돼 정비사업 규모가 변동되는 경우 이미 종료된 분양신청 결과가 유효한지에 대한 논란이 발생하자, 이를 해소할 목적으로 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 전부개정되면서 제72조 제4항 및 제5항이 신설됐다.위 법 시행 이후 사업시행계획 변경 및 재분양신청 절차 진행과 관련해 여러 가지 논란과 의견이 제시돼 왔고, 최근 법제처 유권해석을 기준으로 주로 문
- 대책 없는 부동산대책, 언제까지 내놓을 것인가 또 나왔다. 부동산대책이. 21번째니 22번째니, ‘6.17부동산대책’ 관련 기사를 쓰는 기자들도 헷갈려한다. 21번째 대책이라고 한다면, 현 정부가 출범한지 이제 만 3년이 지났으니, 2개월이 채 되지 않을 때마다 ‘대책’을 내놓은 셈이다. 이런 추세라면 현 정부 임기가 2022년 5월에 끝나니 이 기간 동안 10여 차례의 대책이 또 나오지 않을까 싶다. 아니, 부동산대책을 발표할 때마다 “아직 주머니 속에 대책이 많이 있다”고 자랑하고 있으니 예상을 뛰어넘을 만큼 쏟아낼지도 모른
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 사실관계아들인 A와 아버지인 B는 각각 서울특별시에 위치한 甲조합의 조합원으로서 부동산을 소유하고 독립해 세대를 구성하면서 각자 조합원의 지위를 보유하고 있었다.그런데 조합설립인가 이후 사업시행계획 인가 전에 B가 A세대에 전입해 1세대를 구성하게 됐고, 그 상태에서 분양신청이 진행됐다. B는 분양신청기간 만료일 이후 다시 전출해 현재는 A와 B가 다시 독립 세대를 구성하고 있다.한편, A와 B가 가진 부동산은 각각 1+1 분양 신청이 가능한
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재개발·재건축사업은 공익사업의 일종으로, 정비사업이라 부른다.이 공익사업은 일반 민영주택사업과 같이 사업시행자가 자신의 책임 하에 수익성 여부에 따라 그 진행여부를 결정하는 것이 아니다. 일정한 공법적 제약이 있다.인구 50만 이상 도시에서 정비사업을 하려면 먼저 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획) 수립(변경)에 따른 정비예정구역이어야 한다(물론 서울시는 2012년 후반부터는 생활권계획을 수립한 경우 정비예정구역을 설정하
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제제기A재건축정비사업조합은 작년도 예산을 의결하고 집행했으나 당해 연도의 예산을 수립하지 못한 상태로 조합의 내부 사정상 부득이 조합 총회를 수개월 내에 개최하지 못할 것이 예상돼 작년 예산에 준해 당해 연도의 비용을 집행하고자 한다. A조합이 작년 예산을 근거로 용역 계약을 체결하려고 하자 도시 및 주거환경정비법상 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약에 해당할 수 있다는 민원이 제기됐다. 최근의 판례의 경향을 살펴보고 방안을
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇ 서론재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지부분은 재건축조합에 ‘소유권이전 및 신탁등기’된 이후 등기부상 소유자는 재건축조합이 된다.이 경우 토지분에 대한 재산세 납부 주체에 대해 지방세법에서는 종전에는 위탁자인 ‘주택소유자’라고 규정한 바 있지만, 2014년 1월 1일 개정 이후에는 지방세법 제1항 제3호에서 ‘조합’이라고 규정하고 있는데, 이에 따라 납부의무자를 두고 조합원이 아니라는 주장이 제기되는 등 논
∥ 공유 토지 또는 건축물의 토지등소유자 동의율 산정 기준 일반도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 여러 명이 하나의 토지 또는 건축물을 공유하는 경우 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정해 조합설립인가 등 각종 동의율을 산정하도록 규정하고 있다(도시정비법 제36조 제1항, 시행령 제33조 제1항). 예를 들어, 10인이 하나의 토지를 공유하는 경우 동의율 산정의 기초가 되는 해당 토지의 토지등소유자는 1인으로 간주되고, 위 10인을 대표하는 자의 동의 여부에 따라 동의율을 산정하게 되는 것이다.이는 이른바 ‘지분 쪼
지난 2017년 8월 9일 개정되고 2018년 2월 9일 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 내용 중에서 큰 변화 중의 하나가 바로 협력업체 및 시공사 선정과 관련한 것이다.개정 법률에서는 특별한 규정이 없는 한 일반경쟁입찰을 거쳐 계약을 해야 하고, 일정규모를 초과하는 경우에는 국가종합전자조달시스템을 활용해야 하며, 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정해 고시하도록 했다.또한, 시행령에서 지명경쟁, 수의계약, 전자조달시스템을 활용해야 하는 계약의 범위에 대해 규정함으로써 기존의 협력 업체 선정 방식과는 다르게
매도청구권이란 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대해 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대해 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다.사업시행자가 매도청구권을 행사하기 위해서는 도시정비법에 규정돼 있는 절차를 이행해야 하는데 그 절차는 다음과 같다.첫 번째 절차는 촉구 및 회답이다. 재건축사업의 사업시행자는 ‘사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내’에 조합설립에 동의하지 아니한 자 혹은 시장·군수 등이 시장·군수 등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자를 공공시행자, 지정개발자로 사업
◇ 들어가며2018년 하반기에 있었던 대법원 판례에 관해 알아본다. 조합원(또는 조합원이었던 사람이나 현금청산대상자가 된 사람)으로서 관리처분계획 고시일 이후부터도 부동산을 인도하지 않는 자는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)을 위반한 것일 뿐만 아니라, 정관 규정에 따라 ‘사업시행계획에 따라 부동산을 인도할 의무’를 위반하는 것이 된다.이에 많은 조합에서는 건물 명도의무를 지체하는 특정인들(특히, 조합의 수많은 권고와 합의 의사에도 불구하고 명백히 조합의 재건축 등 사업을 방해하는 의도를 가졌다고 볼 만한 자들)에게 사업
지난호에서 현금청산자가 되는 시기에 대해 집중적으로 알아봤었다. 이어 이번에는 ‘현금청산자에게는 과연 개발이익이 포함돼 보상되는 것이 정당한가?’에 대해 재개발을 중심으로 논해보도록 한다.우선 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 규정 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)에 의해 현금청산자가 된 사람의 경우 조합원의 지위를 상실하고 조합에서 완전히 배제되는지 여부에 대해 알아둘 필요가 있다.조합원인가 아닌가라는 질문에 대해서는 조합원의 지위를 상실해 조합원은 아니다. 그러나 현금청산자로서 보상금에 대한 권리에 대
∥ 서설지역주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위해 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 한다(주택법 제11조의3 제1항).위 규정은 구 주택법(2016년 12월 2일 개정)에서 신설된 규정인데, 당시 부칙 제4조는 2017년 6월 3일 이전에 주택조합설립인가 신청을 한 경우(1호) 또는 2017년 6월 3일 이전에 주택조합설립인가 신청을 하기 위해 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우(2호)에는 위 신설규정이 적용되지 않는다고 규정