부동산PF에 대한 우려가 계속되고 있는 가운데, 사업성 제고 및 부실사업장 정리 등을 위한 정부의 지원이 필요하다는 학계의 의견이 나왔다.한국건설산업연구원 김정주 연구위원은 1월 5일 ‘PF 위기 고조, 사업성 제고하고 부실사업장 정리해야’ 보고서에서 위와 같이 밝혔다. 구체적인 내용은 다음과 같다. ◇ 태영건설 ‘워크아웃’ 신청 … 시장 위기감은 여전지난해 12월 28일, 도급순위 16위인 태영건설이 워크아웃을 신청했다. 이에 정부는 당일 곧바로 대응방안을 발표, 1월 1일부터 건설산업 신속대응반을 운영하는 등 비교적 신속한 움직
◇ 일반분양분 이익을 조합원에게 배분도시 및 주거환경정비법상 정비사업조합은 통상 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자 받아 조합원에게 1~2세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축해 일반분양한 후, 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행하고 있다.예를 들어, 조합원들에게 아파트 50세대를 우선 분양하고 남은 50세대 아파트는 일반분양 후, 그로 인한 수익금을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분해 각 조합원이 납부할 건축비에 충당한다면, 일반
지난 2021년 10월 발표된 정부의 2050 탄소중립 시나리오에 따르면, 건설산업과 밀접한 연관이 있는 건축물 부문은 2050년까지 건축물의 탄소배출을 2018년 대비 88.1% 감축해야 한다. 탄소중립 시나리오에서는 2050년 기준 신축 건축물의 제로에너지건축물 1등급 100% 달성, 기존 건축물의 그린리모델링 100% 달성을 목표로 제시한 바, 이에 따른 시장의 급성장이 예상되는 상황이다.이러한 가운데 제로에너지건축물 시장이 오는 2050년 현재의 10배 가까이 성장할 것이라는 분석이 나왔다.한국건설산업연구원(이하 건산연) 이
∥ 재개발․재건축 조합장의 직무대행자 종류 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발․재건축조합은 그 대표자로 조합장을 두고 있고, 조합장은 총회의 소집 권한을 독점하는 강력한 대표권을 가진다. 그러나 종종 조합장의 해임, 사임, 유고 및 법원 결정에 의한 직무정지 등으로 조합장이 직무를 수행할 수 없는 경우가 발생하고, 이 경우 기존 조합장의 권한을 대행할 직무대행자의 존재가 필요하다. 도시정비법상 조합장 직무대행자의 경우 ‘정관상 직무대행자’와 ‘법원 선임 직무대행자’ 두 종류가 있고, 각 직무대행자별로 권한이 상이
정비사업구역 내 국공유지가 포함돼있을 경우, 토지등소유자 또는 조합원 수 산정에 애로를 겪는 조합 또는 사업시행자가 꽤 있다. 의외로 국공유지는 “재산관리처별로 토지등소유자 1인으로 본다”는 대법원 판시 및 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행령 개정 이후, 토지등소유자 수 산정은 어느 정도 정리된 모양새지만, 그럼에도 불구하고 관할관청 또는 실무상 토지등소유자수 산정방법과 구체적인 동의방법 등에 대해 법적 자문이 필요한 경우가 상당히 있는 편이다.먼저, 잘 알려져 있듯이 국공유지는 재산관리청별로 토지등소유자 수를 판단해
건설현장 사망사고를 방지하기 위해서는 사망사고와 관련한 다양한 특성을 종합적으로 고려해 안전관리 방안을 세분화할 필요가 있다는 의견이 나왔다.한국건설산업연구원 이지혜 연구위원은 지난 12월 7일 ‘CSI(건설공사 안전관리 종합정보망) 자료를 활용한 국내 건설업 사망사고 심층분석’ 보고서를 통해 최근 3년간 발생한 건설업 사망사고를 분석, 관련 정보별로 사고사망자 발생 특성을 구분하고, 이와 같이 밝혔다.분석 결과를 자세히 살펴보면, 건설업의 사고사망자 중 대부분이 민간공사 현장 및 50억원 이하의 소규모 사업에서 발생하는 것으로 나
∥ 사실관계피고는 대구에서 재개발사업을 목적으로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따라 설립된 조합이고, 원고들은 피고의 사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유하는 사람들로서 피고의 조합원이다.피고는 2017년경 임시총회를 개최해 A회사를 시공자로 선정하는 안건을 가결했다(이하 2017년 시공자 선정결의).피고는 조합원 분양신청 공고 및 임시총회를 거쳐 2021년경 관리처분계획을 수립했고, 관할 구청장은 다음해 피고의 관리처분계획을 인가하고 같은 날 이를 고시했다(이하 관할 구청장으로부터 인가받은 피고의 관리처분계획을 ‘이
정비사업조합에서 청산금을 조합원으로부터 징수하는 경우와 청산금을 환급해 주는 경우가 있다. 이러한 사례에서 발생 가능한 관련세법의 쟁점에 대해 알아보고자 한다.재건축조합은 2개의 감정평가기관이 평가한 종전부동산의 평가금액에 비례율을 적용해 권리가액(자기지분)을 산정한 후 조합원이 신규로 배정받은 아파트의 분양가액에 따라 권리가액을 초과하는 조합원에게는 조합원분담금으로서 징수하고, 권리가액을 미달하는 아파트를 배정받은 조합원에게는 조합원환급금을 지급하고 있다. ∥ 조합원분담금의 수익사업 해당 여부조세특례제한법 제104조의7 제2항 규
최근 미국의 금리인상으로 인한 환율 급등, 2022년부터 2023년 사이에 발생한 러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-팔레스타인 전쟁 등으로 인해 건설원자재가격이 급등했고, 노무비 증가 등으로 평당 건축비가 급격히 증가하는 추세다. 이에 따라 대부분의 정비사업 현장에서 선정된 시공사로부터 공사비 인상 요청 및 계약변경 등을 요구받는 경우가 많아지고 있다. 정비사업 현장에서 조합을 보필하는 역할을 주로 맡고 있는 필자 입장에서는 위와 같은 상황이 참으로 안타까울 뿐이다. 조합이 시공사와 원만하게 협의를 마치면 서로에게 좋은 일이겠지만,
∥ 사실관계 피고는 주택재개발정비사업을 시행하기 위해 설립된 조합이고, 원고들은 위 사업구역 내의 토지등소유자로서 피고의 조합원이다. 피고는 분양신청기간을 2015년 7월 13일부터 9월 10일까지로 정해 조합원들로부터 공동주택 및 부대복리시설에 대한 분양신청을 받아(분양신청 안내문에는 종전자산가격 또는 종전주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급한다는 내용이 있었다) 관리처분계획안을 수립했다. 또한 관리처분계획안 제8조 제1항 제1호 (라)목에서는 평형변경을 희망하는 경우 공람기간 중 서면으로 의견을 제출해야 하고, 평형별 경합
◇ 도시 및 주거환경정비법상 조합 임원의 해임 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 조합 임원의 해임 총회에 관한 규정을 따로 둬 조합원 1/10 이상의 요구로 해임총회를 소집할 수 있고, 이 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의를 받아 해임할 수 있다고 규정하고 있다. 이는 소수조합원의 조합 임원에 대한 견제 도구로서 법률이 특별히 정한 강행규정으로, 정관으로 이를 배제(예를 들어 소집 발의 요건이나 의결정족수를 강화)할 수 없다(서울고등법원 2010. 7. 14.자 2009라2485 결정). ◇ 조합 임원
∥ 서설주택법 제11조의2 제3항은 “주택조합 및 주택조합의 발기인은 제2항 제5호에 따른 업무 중 계약금 등 자금의 보관 업무는 제1항 제5호에 따른 신탁업자에게 대행하도록 해야 한다”고 정하고 있다. 위 규정은 자금 집행의 불투명성으로 인해 유발되는 각종 비리들을 예방하기 위해 2020년 1월 23일 개정된 주택법(법률 제16870호)에서 신설됐는데, 일정한 요건을 갖춘 자에게만 자금의 보관 업무를 위임함으로써 사업비 지출의 투명성을 강화하고 이를 통해 궁극적으로 조합원들의 권익을 보호하기 위한 것이다.그러나 아직도 일부 현장에
최근 조합시행 정비사업 방식의 장·단점을 건설사업 측면에서 분석한 보고서가 발표돼 눈길을 끈다. 한국건설산업연구원 이태희 부연구위원이 지난 11월 17일 발표한 건설동향브리핑 ‘조합시행 정비사업 방식의 장·단점 분석’ 보고서다. 이를 자세히 살펴보자. ◇ 건설사업 측면에서 성공적인 정비사업의 정의도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 재개발·재건축사업의 원칙적인 시행자는 조합이다. 조합이 시행하는 사업은 지난해 10월 기준 전체 정비사업의 91%에 이를 정도로 가장 보편적인 방식으로 자리 잡고 있다.또한 조합이 단독으로 시행하는
정비사업을 성공적으로 마무리 지은 뒤 조합을 해산하고, 청산하는 절차에 관해 간략히 알아보자.사업 성공 뒤에 해산 및 청산절차는 어찌 보면 정비사업으로 인한 이익과 손실을 정당하게 결산하고 또 조합원들 사이에 이를 나눈다는 측면에서 대단히 중요한 절차라 할 것이나, 기실 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합의 해산 및 그 이후의 절차에 대해 상세히 규정하고 있지 않고 있다. 청산법인 및 청산인 등의 기본적인 사항도 민법상 청산법인에 관한 규정을 준용하고 있을 뿐이다.다만 도시정비법에서도 직접 규율하고 있는 부분이 있는
∥ 시공자와의 공사도급계약 임의 해지 관련 법리 정비사업조합의 사업 시행을 위해 체결하는 용역계약 중 시공자와의 공사도급계약 등 ‘도급계약’의 경우 계약 종료 전 계약의 해지 여부가 문제되는 사례가 종종 있다. 이 경우 도급계약서의 내용에 따라 당사자 일방의 귀책으로 인해 계약서 내용에 따른 ‘계약의 해제’를 하는 경우 해제 이후의 정산 문제는 계약서의 내용대로 해야 할 것이지만(당사자 일방의 귀책사유로 인해 계약을 해지하는 경우 기성고율에 따른 대금의 지급 외 별도의 손해배상은 없는 것이 보통이다), 만약 상대방의 귀책사유가 없음
◇ 29개 표준항목으로 구분해 기장서울시 클린업시스템, 서울시 도시 및 주거환경정비조례에 따른 업무항목의 구분은 29개 계정과목으로 분류된다. 기업회계기준과는 약간 상이한 계정과목도 있지만 정비사업조합의 특수성을 감안한 계정과목이라 파악된다. 업무항목을 보면 다음과 같다. ◇ 결산 및 감사조합(추진위)은 매 1년마다 기업회계기준에 맞춰 결산하고, 총회를 통해 조합원에게 사용 금액을 승인받아야 한다. 내부감사는 매년 실시해야 하며, 외부회계감사(조합설립인가, 사업시행인가, 준공인가)도 받아야 한다. ◇ 현금출납부와 예금통장추진위나 조
주택시장 안정을 위해서는 1세대 1주택 실거주자의 세부담을 완화하고, 임차인에게 세부담이 전가되는 것을 방지하는 등 시장영향력과 세제 간 연관성을 고려한 정책을 마련할 필요가 있다는 의견이 나왔다.국토연구원 부동산시장연구센터 박진백 부연구위원은 국토정책Brief ‘부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향’을 통해 취득-보유-양도 단계별 부동산세제가 주택 매매시장과 전세시장에 미치는 영향을 살펴보고, 주택시장 안정을 위한 정책적 시사점을 제시했다.먼저 부동산세제가 자가 선택에 미치는 영향을 살펴보면 취득세가 다른 세제에 비해 점유유형
∥ 사실관계원고는 부산에서 재개발사업을 목적으로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따라 설립된 조합이고, 피고는 원고의 설립을 위한 추진위원회(이하 ‘추진위원회’)의 위원장으로 재직하다 조합설립인가 후에는 조합장으로 재직한 사람이다.피고는 추진위원회와 동의서 징구 용역계약을 체결한 업체의 대표이사로부터 계약에 대한 사례금 및 향후 편의 제공 명목으로 2000만원을 받았고, 대의원들에게 식사를 접대한 다음 식사비용을 시공사 관계자가 계산하게 함으로써 그 액수 상당의 뇌물도 수수했으며(이하 뇌물수수행위), 원고를 대표해 도시정
◇ 정비사업추진위원회의 법적 성격도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 “정비사업조합은 조합설립인가일로부터 30일 이내에 등기함으로써 성립한다”고 규정하고 있다. 따라서 등기하면 법인세법상의 조합법인이 된다. 조합은 비영리법인이다. 조합원들이 본인 소유 부동산을 조합에 출자하고, 그 대가로 아파트 또는 상가를 분양받기 때문이다. 그러나 조합원이 아닌 일반인에게 아파트 또는 상가를 분양하는 것은 세법에서 규정하는 수익사업에 해당된다. 조합이 수익사업을 하려면 사업자등록을 해야 되고, 일반분양을 전혀 하지 않는 사업을 한다면 고유번
정비사업 초기, 조합설립동의율을 확보하는 것은 모든 사업추진주체에 있어 가장 큰 이슈이자 가장 중요한 사안이다. 조합설립동의서와 관련한 동의율의 문제는 조합설립인가 무효확인 소송 등에서 끊임없이 쟁점화 됐고, 조합설립동의서를 제출한 토지등소유자의 진의 여부, 소위 OS(홍보요원)등을 통한 조합설립동의서 징구절차의 적법 여부, 철회 시점 등이 문제돼 왔으나 법개정을 통해 이제 조합설립동의서의 제출 방식 및 철회방식 등이 대부분 정리됐다. 이번 칼럼에서는 특히 조합설립동의서의 철회 시점과 관련한 원칙적인 부분을 다뤄보고자 한다. 조합설