▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 역세권은 ‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률(이하 역세권법)’ 등에 따른 철도역과 그 주변지역을 말한다. 또한 넓게는 지하철과 버스 등 대중교통이 편리한 지역을 포함시킨 업무지역을 말한다.역세권법은 종전의 철도건설법, 철도산업발전 기본법, 도시철도법 등의 일부를 포함해 2010년 4월 15일 만들어져 같은 해 10월 16일부터 시행돼 왔다.일반적으로 도보 10분 이내 거리나 지하철역을 중심으로 반경 250~500m를 역세권 범위로 보고 있는데, 특히 서울시는 관련 조례에
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재주택법 제11조 제9항은 “탈퇴 내지 제명된 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다”고 규정하고 있으며, 지역주택조합의 조합원 제명·탈퇴·자격상실에 따른 환급금 산정과 관련해서는 “제명·탈퇴·자격상실 당시의 조합규약이 적용된다”는 것이 확립된 법원의 태도다.한편 ▲조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 ▲조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식 ▲지급시기 및 절차에 관한 사항 등 주택법 시행령 제20조 제2항 각 호가 규정하는 사항은 조합규약에
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 지난 2월 초순, 어느 일간지에서 “서울 재개발·재건축사업 관련, 시공사 선정 빨라진다”라는 기사를 보았다.서울특별시에서 진행되는 재건축·재개발사업의 시공사 선정시기에 대해 현재의 ‘사업시행계획 인가 이후’를 ‘조합설립 인가 이후’로 앞당기는 조례 개정안이 발의된 것이다.이 개정안에서는 ‘정비지원계획’에 대해 ‘정비계획수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 가이드라인에 의해 신속한 사업 추진을 지원하는 것’이라고 정의하면서, 오세훈 서울시장이 재등장하면서 나온 일명 ‘신
지난해 6월 9일, 광주광역시 학동재개발 철거건물의 붕괴로 이 순간 정류장에 정차한 운림54번 버스가 매몰돼 17명의 사상자가 발생했다. 또, 지난 1월 11일에는 광주시 서구 화정동아이파크 201호 39층 타설 작업 중 23~38층 바닥슬래브와 구조물 등이 무너져 하청노동자 1명이 다치고 6명이 실종하는 사고가 발생했다. 우리는 국민의 생명을 위협할 수 있는 건설안전 관리가 얼마나 부실한지를 여실히 목격하고 있고, 이에 따라 많은 국민들이 불안에 떨고 있는 실정이다.건축물을 완성하기까지 발주자, 설계, 감리, 시공사 등 관리주체의
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 사실관계서울 소재 A 재건축조합설립추진위원회는 2010년 7월 창립총회를 개최하고 동년 8월 구청장으로부터 조합설립인가를 받았다.이와 같이 설립된 A 조합은 2010년 9월 임시총회를 개최해 甲을 시공사로 선정했는데 이 과정에서 甲은 입찰보증금으로 40억원을 A 조합에 납입했다. 그런데 구청장은 조합설립인가 이후 동의율을 충족하지 못했다는 이유로 2010년 11월경 조합설립인가를 취소하는 처분을 했고, A조합은 행정소송을 통해 위 취소 처분을
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 임인년 새해에 독자 여러분들 복 많이 받으십시오.모쪼록 재건축대상 아파트에 거주하시는 분들에게도 좋은 일만 함께 하시길 기원합니다. 재건축사업이 정상적으로 정비구역으로 지정받으려면 대체로 다음의 절차를 거쳐야 한다. 그런데 그게 그리 쉽지 않다.정비기본계획(정비예정구역)에 포함된 이후, 언뜻 보면 5단계만 거치면 정비구역 지정 또는 변경고시를 거쳐 본격적인 사업을 시행할 수 있는 것처럼 보인다.정비구역 지정권자인 서울시장 등 광역시장은 자신의 입맛에 맞지 않으면 10년 이
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재지역주택조합은 장기간 진행되는 사업으로 조합원들의 적극적 지지와 협조가 무엇보다 중요하다. 그러나 다양한 변수가 존재하는 사업의 특성상 조합원이 자발적 의사로 조합을 탈퇴하는 경우뿐만 아니라 조합의 입장에서 사업진행을 위해 조합원을 제명해야 할 경우도 종종 발생한다. 법원은 “조합원의 행위가 정상적인 조합 업무 수행을 방해하는 정도에 이른다고 판단될 경우 조합원을 제명할 수 있다”고 보고 있다. 다만 구체적인 사유 및 절차 등이 문제되는 바 이하에서는 지역주택조합이 조합원에 대한 제명절
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 서울시는 “분양신청기간 만료일 현재 주택을 소유하거나, 사실상 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 소유자를 조합정관에서 분양대상자로 인정하는 경우, 새로 짓는 재개발사업의 아파트를 분양받을 수 있다”고 한다(서울시 도시정비조례 제36조 제1항 제1호).소위 ‘뚜껑’이라는 무허가건축물 소유자는 일정한 요건 충족 시 분양대상자가 된다. 키워드는 특정(기존)무허가 건축물과 함께 ‘사실상 주거용 건축물’이다.주택 소유자는 무조건 분양대상자다. 다만 문제는 무허가건축물인지,
◇ 공공참여 재개발사업이라도 이럴 땐 다르다 ‘신축쪼개기 규제’는 서울시 도시정비조례에서 최초 2008년 7월 30일 시행되면서 같은 해 7월 29일까지 건축허가를 신청한 경우에만 각각 분양자격이 주어졌다.이는 도시재정비법 개정 내용으로 이어져, 재정비촉진지구 고시 후엔 신축 쪼개기가 규제되면서 (나대지나 기존주택을 철거하고 다세대나 공동주택을 건축하는 경우) 1개의 분양자격만 주어지게 됐다.2010년 7월 15일 전까지 정비기본계획에 포함되지 않은 공공참여 재개발지역의 경우 위 ‘종전의 규정’을 적용받는다. 즉, 2008년 7월
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 개정되면서 서면결의서에 대한 본인확인 및 전자투표 제도가 도입돼 11월 11일 시행됐다. 개정법 도입이 얼마 지나지 않았기 때문에 사례나 판례가 많이 축적되지는 않았으나 바람직한 조합의 실무 적용 방안을 살펴보고 예상 가능한 문제점 등을 짚어보고자 한다. ∥ 서면결의서의 본인 확인제도조합의 총회는 조합원들이 직접 총회 일시에 지정한 장소에 출석해 토론을 거쳐 일정 안건의 가·부결을 결정하는
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 신도시 개발보다 도심지 내 신속, 확대 주택공급이 더욱 요구되는 시대다.이를 위한 방법에는 전통적 방식인 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 재개발사업 외에도 ▲지난 3월 29일 선정된 16곳의 공공참여 재개발사업 ▲공공(직접시행) 재개발사업 ▲도심복합개발사업 및 ▲최근 오세훈 서울시장의 신속통합기획 재개발사업(일명 민간재개발사업) 등이 대표적이다. 해당 사업들은 대부분이 도시정비법 상 재개발사업 또는 도시재정비법 상 재정비촉진구역 내 해제된 재개발사업의 대안
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재2017년경부터 지역주택조합 조합원 모집을 위한 조합가입계약서에 ‘안심보장증서’를 첨부하는 경우가 생겨나기 시작했다. 구체적인 명칭은 안심보장증서, 안심보장확약서, 안심보장약정서(이하 안심보장증서) 등으로 다르지만, 공통적으로 ‘조합설립인가 미신청, 사업계획 미승인 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우 납부한 분담금을 전액 환불할 것을 보장’하는 것을 약정 내용으로 한다. 안심보장증서의 특징은 ‘조합가입계약자가 납부한 분담금을 반환할 것을 약정하는 증서를 조합가입계약 당시에 교부’했다는
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇ 분양신청 제한 5년 … 재당첨 제한은?투기과열지구 내 재개발‧재건축사업의 조합원분양분이나 일반분양분을 받은 경우 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제6항에 의한 ‘분양신청 제한’을 받을 수 있다. 하지만, 같은 투기과열지구 내라고 하더라도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)상 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업에는 적용되지 않는다. 적용 법률이 다르기 때문이다.그렇다고 모든 가로주택이나 소규모재건축사업의
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ ‘조합의 청산금 지급 의무’와 ‘부동산 소유권 이전 및 인도의무’의 동시이행관계도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제73조에 따라 재건축조합은 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해 매도청구 소송을 제기할 수 있고, 이때 조합의 ‘청산금 지급 의무’와 토지등소유자의 ‘권리제한등기가 없는 상태로 부동산 소유권을 이전할 의무’ 및 ‘인도 의무’는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 서설코로나19 대유행 사태도 약 2년이 돼가고 있다. 이로 인해 우리의 일상생활에는 많은 변화가 일어났는데, 지역주택조합과 관련해서도 예외가 아니다.특히, 코로나19 사태로 인해 집합금지명령 등 다양한 정부의 조치가 이어지자, 지역주택조합의 총회개최 방법과 관련한 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항이 신설되면서 조합 사업에 있어서 혼란이 가중되고 있다.아래에서는 총회개최방법과 관련해 지난 2월 19일 신설된 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항을 소개하고, 관련 쟁점들을 함께 살펴보고자
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 재정비촉진구역으로 지정고시 된 후 사업의 어려움으로 존치관리구역이 됐다가, 최근 재정비촉진계획 변경으로 다시 재정비촉진구역이 됐다면, 권리산정기준일이 언제일까?존치관리구역이었을 때 신축쪼개기로 토지등소유자가 수백여 명이 증가한 경우, 이를 분양대상자로 볼 것인가 묻는 광역시의 질문이다(서울특별시 2010년 7월 15일 개정 도시정비 조례 부칙 제3조에 따르면 권리산정기준일이 달라질 수 있음).필자의 판단은 다음과 같다. 위 질의에 대한 법제처, 국토교통부,
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ “2005년 10월 20일 전환다세대는 서울시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 도시정비조례) 부칙(2009.7.30.) 제3조에 해당해, 가구별 지분 또는 구분소유등기를 필한 다세대주택이므로 소유권자 각자 신축 재개발사업의 분양대상자에 해당한다”는 주장에 대해 살펴보자. ● 대상 부동산서울시 성북구 장위동 OOO-OOO 다세대주택 ● 전환다세대 진행과정1991.07.29 다가구주택 건축허가1993.03.20 다가구주택 사용승인일2005.10.20 다가구에서 다세대주택으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 매도청구권 행사의 행사기간을 도과한 경우 새로운 매도청구권의 행사에 관한 판례의 입장조합이 어떠한 사정으로 인해 매도청구권의 행사기간을 도과했다고 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우, 조합은 그러한 조합설립변경인가처분에 터잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이 대법원 판례(대법원 2016. 12
∥ 문제의 소재지역주택조합에서 조합원들을 모집하면서 분담금 반환 약정을 내용으로 한 안심보장증서를 작성해 준 경우와 관련해 최근 ▲해당 조합원의 탈퇴·제명·조합원 자격 상실 등에 따라 조합이 분담금 전액을 반환해야 하는지 ▲안심보장증서의 효력이 인정되지 않는 경우에는 착오 취소가 인정돼 결국 조합이 분담금 전액 반환의무를 부담하는지 등에 대한 법원의 판단이 주목되고 있다.그러나 조합원의 탈퇴 혹은 자격 상실, 제명 등의 상황에서 조합이 조합원에게 기 납입한 분담금을 반환하는 경우, 자칫하다가는 남은 조합원들에게 금전적인 피해가 발생
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 얼마 전 국토교통부에 질의가 있었다. 투기과열지구 내 재건축조합 설립인가 이후의 양수인은 현금청산대상이지만, 세대원 전체가 생업을 위해 지방전출을 한 경우에는 예외적으로 조합원이 될 수 있다는 점과 관련, 매도인 자신은 재건축사업 처음부터 지방에서 생업 유지 중이므로 예외로 적용해야 한다는 주장이었다.만약 현행법 상 해당되지 않는다면 개선돼야 한다는 주장까지 곁들였다.이에 국토교통부는 법령 개정이 필요한 사항이라는 점잖은 답변을 내놓았다. 즉, 법을 개정하기 전까지는 안