▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 “1명의 토지등소유자가 여러 토지 및 건축물을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 양도했을 때 그 양도인과 양도인을 대표하는 1명을 선정하고 그 1명을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.일반적으로 조합 실무에서는 1인이 여러 부동산을 소유하다가 타인에게 양도하는 경우 양자를 하나로 묶어 대표조합원을 선임하게 하고, 대표조합원이 대표조합원 아닌 토지등소유자의 동의를 얻어 분양신청을 하도록 한다.그
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 1차 공공재개발사업 공모가 이뤄진 후의 전농9구역 관련 질문이다. 이 질문에서 전농9구역 앞에 ‘가칭’은 정비구역으로 지정고시 되지 않은 정비예정구역을 말한다.해당 구역은 서울시 재개발정비기본(2004-204호, 2004.06.25)에 따라 아직 ‘정비예정구역’이다.질문은 해당 지역에서 공공재개발사업이 진행되면 신축아파트를 공급받을 수 있는 권리산정기준일은 언제인 것인지를 묻고 있다.서울시의 답변은 이렇다(서울시 주거정비과 2020.10.27.).
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 기성기사지의 정비도 그야말로 ‘혼돈의 개발시대’다.얼마 전 독자 한분이 찾아왔다. 자신이 강남구 일원동 대청마을에 연립주택 건축허가를 받았는데, 내년 초에나 준공할 예정이란다. 그런데 공공재개발이 되면 새 아파트를 받을 수 있느냐는 것이다.그러니까 연립주택을 지으려는 것(실제로는 속칭 신축쪼개기를 말함)은 새로운 공공재개발로 건축해 그 수만큼 새 아파트를 공급받겠다는 생각 때문일 것이다.개발사업은 그 근거법에 따라 공급규정이 달라진다.앞서 독자가 말한 공공재개발은 도시 및
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재주택법에 따른 지역주택조합 제도는 1980년 개정 주택건설촉진법에서 처음 도입됐는데, 그 연원을 거슬러 올라가면 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 상의 정비사업조합 제도(구 도시재개발법 상의 재개발조합)를 차용한 것이다.그런데 도시정비법은 사업 초기단계에 조합설립인가를 받기 위한 업무를 진행하고자 결성된 단체인 조합설립추진위원회(이하 추진위원회)에 관해 규정하고 있지만, 주택법은 ‘발기인’, ‘조합원을 모집하는 자’ 등을 포괄해 ‘모집주체’라고만 규정하고 있을 뿐(주택법 제11조
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 얼마 전 1/10000 지분을 가진 토지등소유자가 대표 토지등소유자로서 추진위원회장 후보로 나와 주목을 받은 바 있다.현행 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 대표하는 1인 조합원에 대한 최소한의 공유지분 면적 규정이 없어, 투기과열지구에서도 이를 활용(?)한 다른 공유자의 매매가 비교적 자유롭게 이뤄지고 있다고 한다.예를 들어, 공유자 중 대표가 아닌 일부가 다주택자이면 여러 제한을 받지만, 무주택자인 지분권자를 대표하는 조합원으로 내세워 주택을 양도하는 수단으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제41조 제4항은 “조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다”고 규정하고 있으며, 동조 제5항은 “조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정한다”고 규정하고 있다.그런데, 대부분의 재개발·재건축조합은 ‘연임’과 관련해 정관에 “임원은 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다”고만 규정해 ‘연임’ 시 총회 결의를 거칠 것만을 요구하고 있을 뿐, 그 외 구체적인 임원선출 절차
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 정비사업조합을 인가받기 전까지 여러 명의 토지등소유자가 있는 경우, 대표하는 1인을 토지등소유자로 선정해야 한다[도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비볍) 시행령 제33조 제1항 및 제2항]. 다만, 이때까지는 조합 구성 이전인 만큼 대표하는 1인이나 그 나머지 소유자도 같은 토지등소유자로서 의결권을 행사하는 것이므로 대표자의 구별 실익이 크지 않다.그러나 조합설립 인가를 받은 경우에는 사정이 다르다. 대표하는 1인만 조합원이고, 나머지는 조합원이 아닌 토지등소유자로 취급받
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 서설부동산에 대한 투자 열풍이 전국적으로 확산되면서 많은 지역주택조합 사업구역이 투기과열지구로 지정되고 있다. 그런데, 조합원의 자격요건을 규정하고 있는 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목과 관련해, 해당 사업구역이 투기과열지구로 지정됐는지 여부에 따라 조합원 자격요건 유지 기간의 기산점이 달라지다 보니 여러 조합에서 관련된 문의를 하고 있다.특히, 그 중에서도 “‘투기과열지구로 지정되기 전’ 조합원으로 가입했는데, 조합설립인가 신청 전 투기과열지구로 지정되는 경우 주택법 시행령 제21조
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 서울특별시는 서울시장 취임 후 며칠 지나지 않은 지난 4월 21일 관내 지역구 의원 등에게 ‘주택재건축 안전진단 기준 개정 건의 알림 및 협조요청’이란 공문을 보냈다.또한 같은 날 국토교통부 주택정비과에 재건축 완화 요청 사실을 전하며, 그 내용으로 ‘구조안전성 가중치(비중) 축소 구조안전성(0.5→0.3), 주거환경(0.15→0.3), 건축마감 및 설비노후도(0.25→0.3)’ 등을 담았다.그러면서 해당 상계택지개발지
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 평형변경과 재분양신청정비사업을 진행하는 조합이 사업시행계획 및 관리처분계획의 인가를 받은 뒤 장기간 사업을 중단했다가 사업을 재개하면서 설계변경 등을 원인으로 사업시행계획을 변경하는 경우가 적지 않다.이처럼 사업시행계획이 변경될 경우 분양신청절차를 새로 진행하는 재분양신청절차나 혹은 평형변경절차를 수반하는 경우가 있다.재분양신청절차의 경우 개정 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에서 일부 근거를 마련했으나, 평형변경절차는 개정법에
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 서설지역주택조합에 조합원으로 가입하는 과정에서 사전에 동·호수를 지정해주는 경우가 많다. 가입자의 입장에서는 선호하는 동·호수를 미리 선택하게 해줌으로써 만족도를 높이는 효과가 있으며, 조합 입장에서도 선착순 동·호수 지정의 방식으로 가입을 유도함으로써 조합원을 용이하게 모집할 수 있는 바, 전국 대다수의 지역주택조합들이 위와 같은 방식을 적극 활용하고 있다.다만, 주택조합 사업은 특성상 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 재개발사업의 조합원은 그 구역 안에 있는 토지나 건축물을 소유하는 사람들이다. 이들은 사업에 대한 동의여부와 관계없이 조합원으로서, 자신의 의사를 표출하고 결정하게 된다.반면, 재건축사업은 토지나 건축물 중 어느 하나만 소유해선 안 되고 토지와 건축물 모두를 소유해야 하는데, 이것은 공동주택의 특성이 반영된 것이다. 또한 이것만으로 조합원이 되는 건 아니며, 필히 사업에 동의해야만 조합원이 될 수 있다. 이는 재개발사업보다는 공익성이 약하다는 이유 때문이기도 하다.최근 오
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 재개발‧재건축사업을 ‘정비사업’이라 하며, 이 정비구역의 구성원을 ‘토지등소유자’라 한다.이 중에서 재건축사업의 토지등소유자는 조합설립인가를 받으면 사업에 동의한 자만이 조합원이며, 나머지 사람은 미동의자로 조합원이 아니다. 이 제도를 ‘임의가입제’라고 부른다.재개발사업의 경우는 어떠한가.사업의 동의 여부와 관계없이 모두가 조합원이지만(이를 ‘강제가입제’라 한다), 관리처분단계에서 분양대상조합원과 청산대상조합원으로 구별된다. 조합원이라도 청산대상의 경우, 신축아
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 재개발·재건축사업을 시행하면 조합 및 소유주들과 가장 빈번하게 상담이 이뤄지는 주제가 바로 현금청산에 관한 것이다. 경제적 이득과 손해 여부가 피부에 와 닿기 때문일 것이다.조합원이 되려는 토지등소유자가 토지 등을 출자해야 하는데, 토지등소유자는 애초에 조합에 참여하지 아니하는 것을 결정하거나 일단 조합원이 됐다가 후에 분양신청을 하지 아니함으로써 현금 청산을 결정하게 된다.일반적으로
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 얼마 전 투기과열지구인 OO광역시 재건축조합이 질문을 해왔다.종전 정비계획을 변경하려고 동의율인 토지등소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상을 충족해 총회를 준비 중이라 했다.이 조합은 설립인가를 신청할 때 국공유지 재산관리청으로부터 동의를 받았기 때문에 정비계획 변경 입안 제안 시에 별도 동의여부를 구하지 않았다. 이게 문제의 발단으로, 해당 구청에서는 국공유지 동의 절차를 밟아야 한다는 입장이다.즉, 조합설립동의 징구 시에 이미 국공유지 동의를 받았더라도, 정비계
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재주택법에서 ‘지역주택조합’ 방식으로 사업을 진행하는 경우, 사업계획승인을 받은 사업주체인 조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 사업부지인 주택건설부지의 95% 이상의 소유권을 확보해야 하는데, 이때 소유권을 확보해야 하는 대상이 ‘국공유지’인 경우에는 ‘해당 토지의 관리청이 그 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 제출하는 것으로 소유권 취득에 갈음할 수 있다’는 명시적인 규정을 두고 있다(주택법 제21조 제1항 제1호).이는 국공유지의 경우 사업계획승인을 득하는 과
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제1항은 분양신청 절차 과정에서 사업시행자에게 분양신청기간 등 각호의 사항을 토지등소유자에게 통지하도록 의무를 부과하고 있다. 또한 대법원은 위와 같은 분양신청 통지 등 절차를 ‘토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장해 주기 위한 절차로서 관리처분계획 수립을 위해 반드시 거쳐야 할 필요적 절차’로 보면서 “이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 않고 이뤄진 관리처분계획은 위법하다”는 입
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 신탁회사가 정비사업에 뛰어 들었을 때다.정부는 2017년 8월 9일 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)을 개정해 신탁회사의 진입을 허용하되, 신탁회사만 시행자 지정일을 조합설립인가일로 간주했다.일부 문호를 개방하면서 투기과열지구라도 LH가 시행자이면 자유롭게 매매가 가능하지만, 신탁회사는 시행자 지정되면 매매 자체가 불가능하게 작성시켰다.재건축초과이익 환수금(이하 재건축부담금)도 LH는 해당되지 않도록 하고, 신탁회사에겐 부담하도록 균형의 추를 흔들어 결과적으로 정비
최근에는 직접 부동산 사무소를 찾아 바로 공인중개사와 함께 집을 보러가기 보다는 네이버 부동산, 직방, 다방 등 온라인 광고 플랫폼을 통해 먼저 마음에 드는 집을 선택한 후 해당 집을 확인하는 사람들이 늘고 있는 추세다.현재 수많은 플랫폼에서 공인중개사들이 매물을 광고하고 있고, 네이버 블로그나 유튜브 등을 통해서도 홍보를 하고 있는데, 필자는 집의 형태 및 매매/임대 여부 등에 따라 이용하는 플랫폼을 다르게 변경하며 검색하는 것을 추천한다. 또한 자신의 조건을 정리한 뒤 플랫폼을 검색하는 것이 좋다. 각 부동산 광고
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇ 소규모재개발사업의 권리산정기준일- 권리산정기준일은 2021.2.4.- 그 외 제28조의2 제1항 각 호에 해당하는 경우, 사업시행예정구역 지정(변경지정 포함)에 대한 지자체 공보 고시일 또는 시도시자가 사업시행예정구역 지정 고시일 전에 따로 정하는 날이 권리산정기준일. 2월 23일 발의된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법) 개정안에서 소규모주택정비사업의 종류로 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 외에 소규모재개발사업을 신설했다.소규