서울특별시의 핵심 정비사업 정책 중 하나인 신속통합기획(이하 신통기획)과 관련, 최근 새롭게 도입된 ‘자문 방식 패스트트랙’이 재건축사업장의 참여에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다는 분석이 나왔다.한국건설산업연구원 이태희 부연구위원은 건설동향브리핑 ‘신통기획 패스트트랙, 효율&재건축 호응 높일까?’에서 최근 도입된 자문방식 패스트트랙에 대한 기대감을 내비쳤다. ◇ 신통기획은?신통기획은 정비계획 수립 과정에 인허가권을 갖고 있는 서울시가 긴밀하게 관여해 관련 심의위원들의 사전자문 등을 거쳐 공공성과 수익성을 적절하게 반영해 정비
최근 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 임대주택에 대해 보증금을 승계해 매입하는 전세 레버리지 매입(갭투자)이 증가함에 따라 매매가격 하락 시 보증금 미반환 위험이 지속적으로 제기되고 있다.국토연구원 부동산시장연구센터 박진백 부연구위원은 국토정책Brief ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구’를 통해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했다.발표된 자료에 따르면, 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 지난해 하반기부터 미반환 가능
∥ 사실관계 가. 피고는 인천 부평구 일원에서 주택재개발정비사업을 시행하기 위해 2008년 12월 1일 설립된 조합이다.나. D교회(대표자 E)는 이 사건 사업구역 내에 있는 토지 및 그 지상 건물의 소유자이다. D교회는 2017년 12월 2일 당회에서 이 사건 사업과 관련해 장로인 원고를 D교회 대표로 선임하는 내용의 결의를 했고, 2017년 12월 31일 사무총회에서 이를 그대로 승인했다.다. 원고는 2020년 1월 18일 피고의 총회에서 상근이사로 선출됐다. 피고는 부평구청장에게 기존 임원을 위 총회에서 선출된 임원으로 변경하
새해가 시작한지 얼마 되지 않은 것 같은데, 2023년도 벌써 2월 중순에 이르러 바야흐로 봄을 기다리는 시점이다. 많은 정비사업조합 및 관련 사업시행자들이 3월 경 정기총회를 실시, 한해의 예산을 편성하고 본격적인 사업시행을 준비하는 한편, 특히 조합의 경우 새로운 임원의 선출을 준비하기도 한다.얼마 전 자문을 의뢰한 서울 소재의 한 재건축조합은, 조합임원(조합장, 이사 등)선출을 위한 총회를 앞두고 있었는데, 위 임원 선거에 이사로 입후보한 사람이 휴대폰 문자 메시지 등을 통해 조합장으로 입후보한 자의 공약사항 및 선거 홍보물
∥ 문제의 소재주택법에 따른 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하면서 ①분담금은 조합이 지정하는 신탁회사 명의로 개설된 단독계좌(이하 신탁계좌)에 개별적으로 입금시킴을 원칙으로 하고 ②이외의 계좌에 입금된 분담금은 인정하지 않으며 ③그로 인해 발생한 금융사고에 대해는 조합원이 전적으로 모든 책임을 진다는 취지로 정하고 있는 경우에 가입계약자가 신탁계좌에 입금하지 않은 금전을 두고 분담금을 납입한 것으로 볼 수 있는지 여부가 문제가 된다. ∥ 대법원의 판단 대법원은 “주택법에 따른 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하면서 분담금은 조합이
∥ 사실관계원고는 서울 송파구 일대를 사업시행구역으로 해 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 근거한 재건축사업을 시행하는 조합이고, 피고들은 원고의 조합원으로서 사업시행구역 내에 있는 건축물 및 그 부속토지를 각 소유하고 있는 사람들이다.원고는 2017년 7월 6일 서울특별시 송파구청장으로부터 사업시행계획인가를 받은 후 2018년 10월 22일부터 같은 해 11월 23일까지를 분양신청기간으로 정해 조합원들로부터 분양신청을 받았고, 그 후 분양신청기간을 2018년 11월 24일부터 같은 해 12월 7일까지로 연장했으나, 피고들
◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 2019년 4월 23일 개정으로 조합의 임원 자격 요건을 강화한바 있다. ‘거주 또는 보유 요건’을 둬 정비사업 관련 비리를 근절하고자 함이 입법 취지다. 따라서 2019년 10월 24일(위 개정 법률의 시행일) 이후 조합 임원을 선임하는 경우부터(부칙 제3조), 도시정비법상 재개발·재건축정비사업 그리고 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 가로주택·소규모재건축 정비사업의 조합 임원은 ① 정비구역에 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주(또는 영업,
우리나라 도시재생사업은 초기화 수준의 근본적인 재구조화가 필요하다는 주장이 나왔다.2013년 시작된 도시재생사업은 올해로 시행 10년이 됐다. 특히 지난 정부에서는 국정과제로 추진되며 공적 자원이 대거 투입됐으나, “벽화만 그리다 끝난다”는 오명 들을 만큼 사업 결과는 기대에 미치지 못하는 곳이 대부분이다. 심지어 일부지역에서는 ‘도시재생해제연대’를 결성하고 ‘도시재생 OUT, 재개발 OK’라는 현수막을 써 붙일 만큼 도시재생에 대한 거부감이 큰 상황이다.그러나 지방소멸, 균형발전 등 여전히 국가적으로 도시재생 정책이 필요한 만큼
전회에 이어, 현금청산자의 청산자 지위 확정시점 및 청산방안에 대해 이야기하고자 한다. 현금청산자는 일반적으로 ‘분양신청기간 만료일 다음날’에 그 지위가 확정된다는 것이 판례이자 통설이다. 대법원은 2010년경, “조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립돼 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 봐야 한다”고 판시(대법원 2010. 8. 19.
‘전 정권’ 사업으로 분류돼 정권교체 후 한때 존폐논란도 제기됐던 도심 공공주택복합사업(이하 공공복합사업)이 지난 8.16 대책에서 ‘민간 도심복합 사업’(신설 예정)과의 교통정리를 통해 계속 추진되는 것으로 가닥을 잡았다. 이후 정부는 지난해 12월 현 정부 들어 처음이자 지난 2월 인천 제물포역 일대 이후 11개월 만에 부산 부암지구를 9번째 공공복합사업지구로 지정했고, 9차 후보지로 ‘서울시 강서구 화곡2동 주민센터 인근’ 등 3곳을 지정했으며, 기존의 후보지 중 동의율이 낮은 21곳을 후보지에서 철회했다. ◇ 도심 공공주택복
∥ 들어가며 정비사업조합 조합원의 총회 의결권 행사와 관련해 도시 및 주거환경정비법은 원칙적인 본인 출석에 의한 의결권 행사와 더불어 제한된 대리인을 통한 의결권 행사, 그리고 ‘서면결의서’에 의한 의결권 행사를 인정하고 있다. 임원 선출 총회 역시 위와 같은 조합원의 의결권 행사를 인정하나, 2015년 서울특별시가 표준선거관리규정을 도입하면서 임원 선출 총회에서의 서면결의서 행사의 경우 ‘본인이 직접 우송한 서면결의서’만을 인정하고(우편투표), 홍보요원(OS)에 의한 서면결의서 제출을 금지하고 있다. 더불어 다수의 하급심 법원은
개정 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행으로 지난해 12월 11일부터 정비계획을 결정하려면 ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’를 제시해야 하는 것으로 변경됐다.이와 관련해 지난 12월 중순, 지방의 재개발조합에서 아래와 같은 질의를 해왔다.해당 조합은 추진위원회 단계에서 추정분담금을 산정해 통지하고 조합설립인가를 받은 후 법령이 바뀌어 12월 말 정비계획 변경신청을 하게 된 상황이었는데, 이때에도 또다시 추진위원회 단계와 같이 추정분담금을 산정해야 하는지가 그 내용이었다.이와 관련해 국토교통부는 “법 시행(202
∥ 기초사실가. 원고 A 및 소외 F는 피고 재개발조합과 사이에, 이 사건 아파트에 관해 분양대금 4억5796만4550원으로 분양계약을 체결하고, 그 분양대금을 모두 납부했다.나. 피고는 이 사건 아파트에 관해 2017년 8월 7일 준공인가를 받은 다음 원고들에게 입주기간을 2017년 8월 9일부터 동년 8월 28일까지로 정해 통보했다.다. 피고는 2021년 11월 22일에서야 이 사건 아파트에 관한 이전고시를 마치고, 2022년 1월 4일 수분양자 및 수분양자로부터 분양권을 매수한 자들에게 일괄적으로 이 사건 아파트에 관한 소유권
오랜 1인가구의 증가와 함께 코로나 팬더믹 등의 영향으로 업무·주거·여가 등 개인을 위한 생활 서비스를 근거리에서 해결하고자 하는 로컬택트가 자리매김하며, 도시 내 행동 패턴이 변화하고 있다. 이러한 변화는 수평적 활동에서 수직적 활동을 더욱 활발하게 하며 ‘컴팩트시티’, ‘N분도시’ 와 같은 복합개발에 더욱 커다란 설득력을 제공하고 있다. 최근 이와 같은 사람들의 개별 생활 패턴 변화에 부응하기 위한 새로운 도시공간의 필요성이 높아지고 있으며, 이에 따라 서울시 등 공공에서는 도심 내 새로운 개발 공간 발굴의 대안으로 차고지, 주
다소 구태의연한 논의이긴 하지만, 아직도 분양신청기간 종료 이후 변심으로 인해 조합원 지위를 회복하고 싶다는 토지등소유자들의 민원이 종종 발생한다. 위와 같은 사유로 인해 조합과 현금청산자들 사이에 다툼이 잦자, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 제72조 제5항을 통해 “사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다”고 정해, 정관 개정 또는 총회 의결을 통해 현금청산자를 구제할 수 있는 방안을 마
∥ 문제의 소재지역주택조합의 구성원인 조합원들의 부담금 납부의무는 조합가입계약서 및 조합규약에 의해 각 발생시기가 정해진다. 예컨대, 조합가입계약시 계약금 일부, 계약 후 수개월 이내 5%, 조합설립인가 신청시 5%, 설립인가 후 중도금의 10% 등 일부 시점에 전체 사업금의 일부를 지급하는 식이다. 그런데, 만약 지역주택조합이 사업을 완수하지 못하고 중도에 해산결의를 진행해 해산·청산 절차를 진행하게 된다면, 위와 같이 조합가입계약 및 조합규약에 의거 이미 발생한 조합원들의 부담금 납부의무는 유지되는지, 해산결의를 한 조합은 이를
2. 주거환경 혁신 및 안전강화1) 1기 신도시 개발1기 신도시 용적률 평균 200% 정도. 최고용적률을 주거지역은 300%, 역세권은 500%까지 올리겠다는 것이 대선공약이었음.최근의 동향 : 연구용역을 거쳐 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립 예정(국토교통부 도시정비정책과)국토부 : 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제3조의 정비기본방침 및 광역교통, 기반시설 등 1기 신도시에 공통으로 적용되는 정비 가이드라인 제시5개 지자체 : 용적률 건폐율, 이주대책 등을 정비기본계획에 담는 등 ‘투트랙’으로 병행해 공동 수립20
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 3. 재건축부담금 감면(감경, 면제) : 2024년 후 총선 결과에 따라 면제 여부 주목 - 예) 2017년 12월 31일 전까지 관리처분계획 인가 신청 시, 재건축부담금 면제 1) 재건축 초과이익 산정방식(누진 체계) 2) 조합단체의 재건축부담금 부과 유예(또는 면제) 주장 이유 - 모든 국민은 법 앞에 평등하다는 헌법 제11조 평등의 원칙에 위배같은 재건축사업(소규모 재건축사업 포함)이라도 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)가 시행하면 재건축 부담금 부과대상에 해당 안 되나,
∥ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 조합임원의 임기를 3년의 범위에서 정관으로 정하도록 하고 있고, 국토교통부 표준정관안은 임원의 임기를 규정하면서 총회 의결을 거쳐 연임할 수 있도록 규정하고 있어 대다수의 조합은 위 표준정관안에 따라 연임 결의가 가능하도록 규정하고 있다. 그런데 조합 임원 연임 결의의 경우 경선에 의한 선거절차를 거치지 않기 때문에 조합원의 피선거권과 선거권을 침해하는 것이 아니냐는 의견이 있을 수 있다. 즉, 조합 임원의 연임 결의에 관한 안건이 상정될 경우 조합원은 연임될 조합 임원 외 다
재건축‧재개발 등 정비사업 현장에서 공사비 검증을 요청하는 사례가 늘어나고 있는 가운데 공사비 검증제도의 개선이 필요하다는 지적이 나왔다. 한국건설산업연구원 이태희 부연구위원은 건설동향브리핑 ‘정비사업 공사비 검증제도의 문제와 개선방향’ 보고서에서 현장에서 느끼는 공사비 검증제도의 문제점을 짚어보고, 문제 해결 방안을 모색했다. 이를 구체적으로 살펴보자. ∥ 공사비 검증제도는?공사비 검증제도는 공사비 검증 역량이 떨어지는 조합을 상대로 시공사가 공사비를 부당하게 상승시키는 것을 방지하기 위한 목적으로, 2019년 4월 도시 및 주거