▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇먼저, 아파트 각 동(棟)별 동의요건 충족아파트 각 동(棟)별 동의요건 충족 아파트 단지를 대상으로 재건축조합을 설립하려면 먼저 아파트 동별 동의요건을 충족해야 한다.각 아파트 동별 소유자 수(數)의 과반수 동의가 필요하다. 전체 어느 한 동에서만 이 동의요건이 충족되지 못하면 조합설립을 할 수 없다.이 요건이 충족되면, 그 다음이 아파트 전체의 소유자 수와 토지면적의 3/4 이상의 동의 모두를 충족해야 한다[도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제35조 제3항].토
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 서설주택법령은 조합규약에 조합임원 변경 및 해임에 관한 사항, 총회 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 등을 포함도록 규정하고 있을 뿐, 위 사항에 관해 구체적으로 규정하고 있지 않다.또한, 국토교통부 지역주택조합 표준규약(이하 표준규약) 제22조 제4항 제2호 및 제5항은 “재적조합원 1/5 이상이나 재적대의원 2/3 이상 또는 감사 전원으로부터 안건을 명시해 서면에 의한 임시총회의 소집요구가 있을 경우 조합장이 이에 응하
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 며칠 전 독자로부터 급하다는 연락이 왔다.사업시행계획인가를 준비 중인 서울시 재건축사업장인데, 15년 이상 소유하고 있는 꼬마상가를 예외규정에 따라 양도하고 싶다는 것이었다.서울시는 전체가 투기과열지구로 지정됐으므로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 제2항의 적용을 받는다. 따라서 재건축사업은 조합설립인가 후 매매를 하더라도 양수인은 소유권을 취득해도 조합원 지위를 승계 받지 못한다(이를 ‘조합원 지위승계 금지’라고 한다). 따라서 새로 짓는 아파트를 분양
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 문제의 제기도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제78조 제1항은 사업시행자로 하여금 관리처분계획인가 신청 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고, 그 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 참고로, 관리처분 총회와 공람 절차의 선후관계에 대해 국토교통부는 “관리처분 총회 의결 시기와 관계없이 공람 절차는 ‘관리처분 계획 수립 이후 인가 신청 전’에만 거치면 된다”는 입장에 있다.그런데, 만약 조합이 관리처분 총회
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 실거주 2년 해야 분양신청이 주어진다는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 개정 예고로 침잠하던 재건축사업장이 올해 말까지 조합설립인가 신청을 위한 준비작업이 활발하다.개정 취지와 달리 재건축사업을 촉진시킨다는 ‘역기능 현상’의 신조어와 함께, 서울시 서초구와 강남구 일대 4~5개 현장과 경기도 일부 지역의 경우도 때 아닌 붐이다.상황이 이렇다보니 아파트주민과 상가소유자들 사이의 힘겨루기가 일상의 범위를 넘어 서기도 한다.창립총회를 하려면 아파트와 상가 소유자들 동의
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 관리처분계획 변경인가가 진행 중인 재건축사업장에서의 1세대 관련 조합원 지위승계 여부를 묻는 질문이 쇄도하고 있습니다.1세대의 개념이 불명확해 관할 구청에서의 해석이 제각각인데다가, 이에 더해 사업시행계획 인가를 받고 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업장의 경우 조합원의 지위승계가 가능하기 때문인 점도 한 몫하고 있기 때문입니다. ◇ 조합설립인가 후에도 1세대 구성원으로부터의 양수인은 조합원 지위승계 가능- 투기과열지구가 아닌 경우 Q. 재건축사업이 진행되는 곳에 남편이
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 들어가며재개발‧재건축 조합이 사업 진행 중 기존 시공자의 선정을 취소하고 공사도급계약을 해제한 다음 새로운 시공자를 선정하는 일은 업계에서 드물지 않게 볼 수 있다. 시공자의 과실로 인해 공사도급계약 상 해제 또는 해지 사유에 명백하게 해당하는 경우도 있겠지만, 사업 진행상의 이유로 시공자를 교체하는 많은 경우 해제 또는 해지 통지 단계에서 해제․해지가 적법한지 판단하기 어려우므로 예비적으로 민법 제673조의 도급인의 해제
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ 재개발조합의 사업시행구역 내 작은 가게를 운영하고 있는 세입자 A는 오랜 기간 해당 구역에서 영업을 했기 때문에 재개발조합이 이주를 요구하면 영업 손실보상을 받을 수 있을 것으로 생각했다. 하지만, 영업 개시 시점에 따라 보상이 달라진다는 소문을 듣고 내심 불안한 것도 사실이다.비슷한 처지의 세입자 B도 재개발 사업시행구역 내 거주를 하고 있지만 주거이전비 보상을 받을 수 있을지 여부에 대해 주변 부동산에 문의하자 정비계획 공람공고일 이전부터 거주
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 최근 서울시 강남4구와 경기도 과천시 등을 비롯한 재건축사업장에선 한창 조합설립신청을 위한 준비로 바쁘게 움직이고 있다.재건축사업의 경우 실거주 2년 소유자가 아니면 분양신청 자격을 주지 않겠다는 법 개정을 앞두고 있기 때문이다.조만간 조합설립인가를 마치게 되면, 위 사업장 모두가 투기과열지구로 조합원 지위승계가 금지된다.이 때문에 소유자들은 여러 가지 경우의 수를 대비하는 것은 어쩌면 당연한 일이다.지난 9월말 투기과열지구인 재건축추진위원회 과정 중에 아파트 소유자인 아
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ‘노무현→문재인’ 정권은 부동산가격 상승의 투기 주범으로 재건축사업을 지목하고, 강남4구의 재건축사업 숨통을 조였다.첫 번째 시도로 노무현 정권은 2003년 12월 31일 투기과열지구를 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’의 재건축사업에 접목시켜 조합원 입주권의 매매를 제한했다.뒤이어 2006년 6월 24일 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)’을 제정해 초과이익에 대한 부담금을 부과하겠다고 했지만, 정체된 재건축사업장이 되살아났다.정권
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 서설구 주택법은 사업종료를 전제로 주택조합이 관할관청으로부터 해산인가를 받기 위한 절차, 해산결의를 위한 총회 시 직접 참석요건 등에 대해서만 규정하고 있었는데, 지난 1월 23일 개정된 주택법(법률 제16870호)은 사업종료 전 해산 요건, 절차 등에 대해 자세히 규정하고 있다. 아래에서는 주택법이 정하고 있는 사업단계에 따른 해산 요건, 절차 등에 대해 설명을 하고자 한다. ∥ 조합설립인가 전 해산1)주택조합의 발기인이 해당 주택건설대지의
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 들어가며궐위된 대의원의 보궐선임과 관련해 재개발·재건축 표준정관에서는 “궐위된 대의원의 보선은 대의원 5인 이상의 추천을 받아 대의원회에서 선출한다”고 규정해 대의원회에서 직접 의결하도록 정하고 있으며, 대부분의 재개발·재건축 조합의 정관도 이를 그대로 따르고 있다.그런데 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제46조 제2항은 대의원회를 조합원의 10분의 1 이상으로 구성하도록 규정하고 있으므로, 대의원수가 이에 미치지 못하는 상황에서도 궐
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 상 재개발·재건축사업은 공익사업의 일종으로 정비사업이라 부른다.이 공익사업은 일반 민영주택사업과 같이 사업시행자가 자신의 책임 하에 수익성 여부에 따라 그 진행여부를 결정하는 것이 아니라, 일정한 공법적 제약이 있다.인구 50만 이상 도시에서 정비사업을 하려면 먼저 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획) 수립(변경)에 따른 정비예정구역이어야 한다(물론 서울시는 2012년 후반부터는 생활권계획을 수립한 경우 정비예정구역을 설정하
정비사업에서 설계변경은 많은 사회적·경제적 비용을 초래하는 만큼 사업 추진에 큰 영향을 미치게 된다. 설계변경의 주요 원인은 애초 설계의 부적정과 설계도서와 현장 상태의 상이, 사업시행자(조합)의 요구 등으로 나타나고 있다.설계변경 사유 중 민원의 수용에 의한 설계변경은 그 과정에서 타 사업보다 재건축·재개발사업이 더 복잡한 사업구조와 다수의 이해관계자가 상존하는 특징을 가진다. 민원이 발생하는 것은 당연하지만, 최초 기획 및 설계 작업 진행에서부터 면밀한 검토와 주민 설명회를 통한 의견수렴 절차를 충실히 이행해 민원으로 인한 설계
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 정부는 지난 8월 4일 소위 23번째 대책이라는 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 발표했다.▲신규택지 발굴 ▲3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 ▲재건축․재개발 등 정비사업 공공성 강화 ▲규제완화 등을 통한 도심공급 확대 ▲기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등 5가지가 그 주요 내용이다.특히 재건축사업의 공공성 강화부분과 관련해 보도자료에는 다음과 같이 나와 있다. 토지등소유자 2/3 이상 동의로 정부가 말하는 ‘공공관리자 방
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 토지등소유자가 사망한 경우의 분양신청에 대한 관련 규정장기간 도시정비사업을 진행하면서 토지등소유자나 조합원이 사업진행 도중 사망하는 경우가 적지 않다. 이때 망인의 상속인들이 적시에 상속등기를 마쳐 조합원 지위를 승계받는 사람을 명확하게 특정한다면 아무 문제가 없겠지만, 현실적으로 상속등기를 적시에 마치고 조합에 조합원 변경 신고를 하는 경우는 오히려 드물다.이와 같은 상황에서 사업시행자가 분양신청 절차를 진행할 경우, 망인에 대한 분양신청통지
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재건축·재개발조합 및 주택법상 리모델링 조합의 사업구역 내 소유주는 실제 거주하기 보다는 세입자에게 임대를 하는 경우가 많고, 일반적으로 이러한 소유주는 조합 사업에 동의할 가능성이 높다.하지만, 최근에는 정부정책이 정비사업이나 임대사업에 불리한 경우가 많아지면서 동의 여부를 결정하지 못하는 경우 역시 많은 것이 사실이다. 이 경우 재건축·재개발조합 및 리모델링 조합은 사업에 부동의하는 자에
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 문재인 정부 이후 22번째 부동산대책의 후속조치로 개정을 기다리는 법령이 끝없이(?) 줄을 잇고 있다. 부동산대책은 개정 내용을 담은 후속법령을 시행함으로 실행력을 담보하게 된다.이를 위한 절차로 해당 소위→법사위→국회 본회의 의결을 거치면서 여야협의를 통해 원안이 변형되는 것이 일반적이다. 그러나 21대 국회의 경우, 과반수이상 의석을 차지한 민주당의 여러 개 의안이 절충돼 통과될 것으로 보인다.아래 법안들은 주로 민주당 의원안과 정부안이 포함된 것으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 서설주택법 상 법적 근거는 없으나 지역주택조합사업 진행 시 통상적으로 가칭 추진위원회를 구성한 후 조합설립 행위(창립총회, 조합설립인가 신청 등)를 한다. 추진위원회는 창립총회를 개최해 조합규약 제정, 조합임원 선임 등의 건을 의결하면 조합규약의 구속력을 받는 비법인 사단이 설립되고, 위 비법인 사단이 조합설립인가 신청을 해 관할관청으로부터 조합설립인가를 득하면 비로소 주택법 상 지역주택조합의 설립이 완성된다.헌데 창립총회를 개최해 조합규약이
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 국내 21번째 부동산 대책의 후속 입법으로 신문지상에 임대차 3법이 자주 등장한다.이 3법은 ‘전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제’를 말하며, 7월 임시국회에서 처리하겠다고 한다.결론부터 말하자면, 임대차 3법이라고 부르지만 전월세신고제는 부동산거래신고법, 전월세상한제나 계약갱신청구권은 주택임대차보호법의 영역이다. 따라서 실은 ‘임대차 2법’이라고 해야 한다.부동산대책이 발표되고 그 후속조치로 법률개정이 뒤따르는데, 법안 확정과정에서 내용이 뒤바뀌면 사람들은 그