국내 광역시ㆍ도 중 재개발사업이 가장 많은 지역은 역시 서울이다. 재개발ㆍ재건축을 중심으로 하는 부동산 시장의 과열도 서울에서 시작됐으니, 이를 해결하기 위한 포커스 또한 서울에 집중될 수밖에 없다.다른 지역에서도 마찬가지였지만 재개발사업은 특히 서울시 내 주택공급에 큰 역할을 했다. 주택을 새롭게 지을 수 있는 택지가 부족한 서울의 특성상 기존의 주택을 철거하고, 새로운 단지를 조성하는 재개발사업이야말로 사실상 유일한 주택공급 수단이었기 때문이다.그렇다면 왜 공공재개발사업이 필요했었을까? 가장 큰 이유는 민간의 재개발사업이 10여
올해 3·4분기 주택 부동산 시장의 양대 지표인 가격과 거래량 모두 최근 십여 년 내 최악의 지표를 보이고 있다. 불과 1년 전, 문재인 정부 내내 온갖 부동산 안정대책에도 불구하고 급속한 상승세를 보였던 것과는 정반대의 모습이다. 지속적인 대출금리 인상에 따른 금융비용의 증가는 매도자와 매수자 모두에게 부담으로 돌아오고 있다. 팔고 싶어도 거래가 되지 않고, 사기에는 금리가 부담스럽기 때문이다. 이래저래 내 집 마련의 길은 멀고 험난하기만 하다. 대통령 선거가 있기 얼마 전인 올해 초, 메이저 건설사에 근무하는 지인 A와 개인사업
최근 ‘주택매매가격 급락’, ‘거래절벽’ 등 자극적인 표현의 언론보도가 잇따르고 있다. 이를 두고 “불패행진을 거듭했던 부동산 시장이 마침내 폭락장에 들어섰다”고 이야기하는 이도 있고, “그동안 비정상적으로 상승하기만 했던 주택매매가격이 조정을 받고 있는 것”이라는 의견도 있지만, 상황을 어떻게 보던 그 배경에는 ‘주택매매가격이 하락했다’는 사실이 있다. 실제로 부동산R114의 최근 조사결과에 따르면, 올해 전국 아파트 매매가격은 0.14% 하락해 2013년(-0.29%) 이후 9년 만에 약세 전환이 임박한 것으로 나타났다. 특히,
∥ 사실관계채무자는 서울 서대문구 홍제동 소재 재건축조합이고, 채권자 A는 채무자의 조합장, 채권자 B, C, D는 채무자의 이사였던 사람들이다. 채무자 조합의 조합원들은 지난 6월 4일 조합원 1/10 발의로 임시총회를 개최해 채권자들을 조합장 및 이사직에서 해임하고 채권자들의 직무집행을 정지하는 안건을 전자적인 방법을 통해 결의했다. 그 후 채무자 조합은 감사를 직무대행자로 해 7월 16일 조합장 및 이사 선임 등을 안건으로 임시총회를 개최한다고 공고했다. 채권자들은 위 해임결의의 효력정지 및 7월 16일 총회의 개최금지를 구하
정비사업전문관리업자와의 용역계약과 같이 용역금액을 정비사업조합의 사업 진행과 더불어 사업시행 단계별로 장기간에 걸쳐 지급받는 계약이 있다. 위와 같은 용역계약은 장기간에 걸친 용역계약인 만큼 물가의 상승, 조합 상황에 따른 업무량의 증가 등에 따라 용역업체 입장에서 필요불가결하게 용역금액을 증액해야 할 필요성이 생기는 경우가 많다.이에 따라 대부분 조합에서도 비용이 과다하지 않다면 위와 같은 용역업체의 사정을 양해해 용역금액을 증액하는 내용으로 변경계약을 체결하는 경우가 많았는데, 2018년 2월 9일 도시 및 주거환경정비법(이하
얼마 전 단톡방에서 서울시 용산구 OO재개발사업장의 분양대상에 대한 논쟁이 있었다.법인이 과소필지(30~90㎡ 이하 토지) 소유자인 경우, 법인소유 주택이 없다면 분양대상이 될 수 있느냐는 것이었다.“서울시 조례에서 법인은 제외한다는 규정이 없으므로 해당된다”는 주장이 주류를 이뤘으나, “그렇게 되면 법인에게 특혜가 돌아가니 규제해야 한다”는 의견도 만만치 않았다.우선 관련 조문을 살펴보자 현행 조례에선 과소필지에 대한 이야기가 없다. 2010년 7월 16일부터 종전의 단서조항이 없어졌기 때문이다. 이러면 그 앞의 조례로 찾아 갈
위 기사에 따르면, 둔촌주공아파트 재건축사업은 2019년 12월 3일 착공했으므로, 오는 12월 3일 이후에는 거래가 가능하다. 또한 12월 이전이라도 매매를 하되, 12월 3일 이후 잔금을 지불하는 조건으로 매매가 이뤄 질 수 있음을 보도했다.이 지역은 투기과열지구로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 제2항에 따르면 조합설립인가 이후 주택을 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없으며, 양도인이 불가피한 사정으
∥ 들어가며 정비사업조합의 사업 시행을 위해 체결하는 용역계약 중 시공자와의 공사도급계약 등 ‘도급계약’의 경우 계약 종료 전 계약의 해지 여부가 문제되는 사례가 종종 있다. 이 때 도급계약서의 내용에 따라 당사자 일방의 귀책으로 인해 계약서 내용에 따른 ‘계약의 해제’를 하는 경우 해제 이후의 정산 문제는 계약서의 내용대로 해야 할 것이지만(당사자 일방의 귀책사유로 인해 계약을 해지하는 경우 기성고율에 따른 대금의 지급 외 별도의 손해배상은 없는 것이 보통이다), 만약 상대방의 귀책사유가 없음에도 불구하고 계약을 해지(해제)하는
∥ 들어가며주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에 따라 지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 ‘조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해 주거전용 면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주’에 해당해야 한다.실무에서는 지역주택조합 추진위원회에 가입했던 자가 가입 당시부터 조합원 자격요건을 갖추지 못한 경우 혹은 가입 당시에는 자격요건을 갖췄으나 부주의로 이를
정부는 지난 8월 16일 관계부처 합동으로 발표한 ‘국민주거 안정 실현방안(8.16대책)’을 통해 ‘도심복합사업’ 개편을 예고한 바 있다. 지난해 2.4대책에서 도입된 공공시행 도심공공주택복합사업(이하 공공복합사업)과 유사한 방식으로 민간이 시행하는 새로운 사업수단인 ‘민간도심복합사업(이하 민간복합사업)’을 도입하겠다고 밝힌 것. 지난 정부에서 도입된 공공복합사업의 경우 공공 주도 시행에 따른 주민들의 반발과 공공시행자의 제한된 역량 등으로 인해 한계가 있었다는 판단에 따른 조치다. 그렇다면 앞으로 도입될 민간도심복합사업은 구도심들
빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 소규모정비법)이 제정된 후 “가로주택정비사업은 공동주택을 권리가액에 따라 총 3채까지 분양받을 수 있다”면서 상당한 혜택을 부여하는 것처럼 홍보된 경우가 많다. 상당한 혜택임은 분명하지만, ‘3번째 주택’의 공급에 대한 명확한 기준이 부존재한 상태다. 조금 난해한 문제이긴 하지만, 이번에는 소규모정비법 제33조 제7호 라목의 문제를 다뤄보고자 한다. 소규모정비법은 제33조 제3항 제6호에서 관리처분계획시 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 마찬가지로 ‘1세대 또는 1명이 하나 이상의
∥ 문제의 소재가로주택정비사업조합에서 세입자 명도시 손실보상을 하지 않았다는 이유로 명도 요청을 거부할 수 있을까? 가로주택정비사업에 적용되는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)은 사업시행인가 후 명도시 손실보상이 완료되지 않은 경우에 명도 청구할 수 없도록 규정하면서도, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따른 손실보상 규정이 적용되는지 여부에 대해서는 규정을 두고 있지 않다가 지난해 7월 20일에서야 토지보상법이 적용되는 경우를 규정했다. 본래 가로주택정비사업은 도
◇ 관리신탁과 담보신탁관리신탁이란 신탁을 설정하는 자인 ‘위탁자’와 신탁을 인수하는 ‘수탁자’간의 신임관계에 기해 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부 포함)을 이전하는 것으로, 대표적으로 정비사업조합이나 시장정비사업조합에 신탁하는 것을 말한다.또한 담보신탁(담보권신탁)이란 위탁자의 특정 재산에 대해 수탁자를 (근)저당권자로 해 ‘(근)저당권을 설정한 신탁재산’으로 하는 것이다[신탁법 제2조, 대법원등기예규 제1726호(신탁등기사무처리에 관한 예규) 1. 나. (7)]. ◇ 관리신탁 중인 신탁재산을 담보신탁으로
촉발지진과 같은 특수한 재해가 주택경기에 미치는 영향을 분석한 연구보고서가 발표됐다.국토연구원 이치주 부연구위원은 워킹페이퍼 ‘지진재해가 지역 주택경기에 미치는 영향: 포항지진 재해를 대상으로’를 통해 포항지진 재해가 포항시 북구와 남구의 주택가격에 미치는 영향을 분석했다.주택가격의 하락과 같은 자연재해에 의한 간접손실은 지역 주민들에게 민감한 사항이지만 손실 규모와 복구비용을 산출하는데 어려움이 있고, 특히 과거 자연재해가 발생한 적이 없는 지역에서 자연재해가 발생한다면 그 자연재해에 의한 영향의 규모와 지속되는 기간을 산정하기
금리인상 등으로 주택사업 경기가 악화될 것이라는 우려가 나오고 있는 가운데 금리인상이 국내 주택가격에 미치는 영향을 분석한 연구보고서가 나와 눈길을 모은다. 국토연구원 박진백 부연구위원은 워킹페이퍼 ‘주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구 – 금리상승기와 금리하락기 영향 비교를 중심으로’를 통해 최근 고물가에 따른 지속적인 금리 인상이 예상되는 상황에서 금리충격 발생이 주택시장에 미치는 영향을 분석했다.코로나19 팬데믹이 한창이었던 지난 2020년 초, 미국·캐나다·노르웨이 등은 기준금리를 125~150bp, 영국·호주 등은
∥ 사실관계원고는 천안시 소재 재개발 사업구역 내 토지를 소유한 사람이고, 피고보조참가인(이하 참가인)은 재개발조합이다.피고 천안시장은 2015년 7월 31일 참가인의 전신인 추진위원회에 대해 “▲토지등소유자 동의율 : 400명/529명, 75.61% ▲토지면적 동의율 : 6만2623.6㎡/8만5490.2㎡” 등을 이유로 도시환경정비사업 조합설립 인가처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 했다. ∥ 원심 판단의 요지이 사건 처분사유인 토지등소유자 동의율 400명/529명에서 동의자 수 10, 토지등소유자 수 5가 제외돼야 해서 동
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 최근 서울시 서초구 관계자가 반포현대재건축조합의 재건축부담금에 대해 “여당에서 개정안을 발의했기 때문에 국토교통부와 국회의 협의 의견 등을 확인해 부과 여부를 결정할 계획”이라며 7월 말로 연기했다는 소식이 들린다.위에서 개정안이란 지난 6월 24일 배현진 의원이 대표발의한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정(안)’을 말한다. 이 법안의 개정 골격은 주로 제6조의2(재건축부담금의 경감) 신설과 제8조(기준시점 등)다. ◆ 개정 골격: 재건축부담금의 50/100 경감, 기준시점은 조합설립인가
∥ 문제의 소재주택법 제12조 제3항은 지역주택조합의 조합원 명부가 열람·복사의 대상임을 규정하고 있는데, 조합원 명부에 기재된 조합원 전화번호까지 공개할 의무가 있는지 여부에 대해 실무상 논란이 있었다. 그러나 주택법 제12조 제3항과 유사한 규정을 둔 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 적용된 사안에서, 대법원은 “조합원의 전화번호도 열람·복사의 대상”이라고 판시함으로서 조합원 명부에 관한 다툼이 일단락된 것으로 보였다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2019도18700 판결).‘전화번호가 기재된 조합원 명부’는 기존
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 국회에서 한 달에 서너 번 발의되곤 하는 법률 개정안 중에서도 으뜸이다.지난 6월에도 어김없이 도시정비법 개정안이 입법발의 됐는데, 6월 9일 태영호 의원 대표발의안과 6월 14일 하영제 의원 대표발의안이 그것이다. ◆ 6월 9일 태영호 의원 대표발의 개정안 관련 재건축․재개발사업에서 공급받는 ‘1+1주택’의 경우 ‘60㎡ 이하의 +1주택’은 3년간 전매제한을 받는다. 팔지도 못하면서 다주택자로 중과세의 대상이라서 서초구, 강남구 재건축사업장에서 공분을 샀다. 더욱이 경과조치도 없자 대다수
∥ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 정비사업조합설립추진위원회(이하 추진위원회)는 추진위원장과 감사, 추진위원으로 구성돼 있고, ‘추진위원장’은 추진위원회를 대표하는 자로서 정비사업조합의 ‘조합장’, ‘추진위원’은 의결기구인 추진위원회 회의의 구성원으로서 정비사업조합의 ‘대의원’에 대응하는 자로 해석되는 것이 일반적이다. 그런데, 도시정비법은 ‘추진위원’의 결격사유에 대해 도시정비법 제43조 제1항부터 제3항까지를 준용하도록 하고, 이 경우 ‘조합’은 ‘추진위원회’로, ‘조합임원’은 ‘추진위원’으로 본다고 규정(제