▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 1. 지상권(地上權)지상권은 토지에만 인정되는 것으로 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유’하기 위한 권리다(민법 제279조). 소유 목적이 아닌 저당권이나 근저당권 등은 지상권이 아니다.소유권의 권원(權源) 중 사용, 수익을 내용으로 하는 용익물권(用益物權)에는 지상권과 함께 지역권, 전세권이 있다. 물권(物權)이므로 당연히 등기가 필요하다.한편, 약정지상권이란 용어가 있다. 이는 지상권이라고는 하지만 토지, 건물 소유자 간 계약에 의해 생성되는 것으로, 등
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 들어가며분양신청 완료 후 사업시행계획이 변경돼 정비사업 규모가 변동되는 경우 이미 종료된 분양신청 결과가 유효한지에 대한 논란이 발생하자, 이를 해소할 목적으로 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 전부개정되면서 제72조 제4항 및 제5항이 신설됐다.위 법 시행 이후 사업시행계획 변경 및 재분양신청 절차 진행과 관련해 여러 가지 논란과 의견이 제시돼 왔고, 최근 법제처 유권해석을 기준으로 주로 문
- 대책 없는 부동산대책, 언제까지 내놓을 것인가 또 나왔다. 부동산대책이. 21번째니 22번째니, ‘6.17부동산대책’ 관련 기사를 쓰는 기자들도 헷갈려한다. 21번째 대책이라고 한다면, 현 정부가 출범한지 이제 만 3년이 지났으니, 2개월이 채 되지 않을 때마다 ‘대책’을 내놓은 셈이다. 이런 추세라면 현 정부 임기가 2022년 5월에 끝나니 이 기간 동안 10여 차례의 대책이 또 나오지 않을까 싶다. 아니, 부동산대책을 발표할 때마다 “아직 주머니 속에 대책이 많이 있다”고 자랑하고 있으니 예상을 뛰어넘을 만큼 쏟아낼지도 모른
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 사실관계아들인 A와 아버지인 B는 각각 서울특별시에 위치한 甲조합의 조합원으로서 부동산을 소유하고 독립해 세대를 구성하면서 각자 조합원의 지위를 보유하고 있었다.그런데 조합설립인가 이후 사업시행계획 인가 전에 B가 A세대에 전입해 1세대를 구성하게 됐고, 그 상태에서 분양신청이 진행됐다. B는 분양신청기간 만료일 이후 다시 전출해 현재는 A와 B가 다시 독립 세대를 구성하고 있다.한편, A와 B가 가진 부동산은 각각 1+1 분양 신청이 가능한
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재개발·재건축사업은 공익사업의 일종으로, 정비사업이라 부른다.이 공익사업은 일반 민영주택사업과 같이 사업시행자가 자신의 책임 하에 수익성 여부에 따라 그 진행여부를 결정하는 것이 아니다. 일정한 공법적 제약이 있다.인구 50만 이상 도시에서 정비사업을 하려면 먼저 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획) 수립(변경)에 따른 정비예정구역이어야 한다(물론 서울시는 2012년 후반부터는 생활권계획을 수립한 경우 정비예정구역을 설정하
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제제기A재건축정비사업조합은 작년도 예산을 의결하고 집행했으나 당해 연도의 예산을 수립하지 못한 상태로 조합의 내부 사정상 부득이 조합 총회를 수개월 내에 개최하지 못할 것이 예상돼 작년 예산에 준해 당해 연도의 비용을 집행하고자 한다. A조합이 작년 예산을 근거로 용역 계약을 체결하려고 하자 도시 및 주거환경정비법상 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약에 해당할 수 있다는 민원이 제기됐다. 최근의 판례의 경향을 살펴보고 방안을
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇ 서론재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지부분은 재건축조합에 ‘소유권이전 및 신탁등기’된 이후 등기부상 소유자는 재건축조합이 된다.이 경우 토지분에 대한 재산세 납부 주체에 대해 지방세법에서는 종전에는 위탁자인 ‘주택소유자’라고 규정한 바 있지만, 2014년 1월 1일 개정 이후에는 지방세법 제1항 제3호에서 ‘조합’이라고 규정하고 있는데, 이에 따라 납부의무자를 두고 조합원이 아니라는 주장이 제기되는 등 논
지난 2017년 8월 9일 개정되고 2018년 2월 9일 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 내용 중에서 큰 변화 중의 하나가 바로 협력업체 및 시공사 선정과 관련한 것이다.개정 법률에서는 특별한 규정이 없는 한 일반경쟁입찰을 거쳐 계약을 해야 하고, 일정규모를 초과하는 경우에는 국가종합전자조달시스템을 활용해야 하며, 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정해 고시하도록 했다.또한, 시행령에서 지명경쟁, 수의계약, 전자조달시스템을 활용해야 하는 계약의 범위에 대해 규정함으로써 기존의 협력 업체 선정 방식과는 다르게
매도청구권이란 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대해 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대해 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다.사업시행자가 매도청구권을 행사하기 위해서는 도시정비법에 규정돼 있는 절차를 이행해야 하는데 그 절차는 다음과 같다.첫 번째 절차는 촉구 및 회답이다. 재건축사업의 사업시행자는 ‘사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내’에 조합설립에 동의하지 아니한 자 혹은 시장·군수 등이 시장·군수 등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자를 공공시행자, 지정개발자로 사업
지난호에서 현금청산자가 되는 시기에 대해 집중적으로 알아봤었다. 이어 이번에는 ‘현금청산자에게는 과연 개발이익이 포함돼 보상되는 것이 정당한가?’에 대해 재개발을 중심으로 논해보도록 한다.우선 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 규정 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)에 의해 현금청산자가 된 사람의 경우 조합원의 지위를 상실하고 조합에서 완전히 배제되는지 여부에 대해 알아둘 필요가 있다.조합원인가 아닌가라는 질문에 대해서는 조합원의 지위를 상실해 조합원은 아니다. 그러나 현금청산자로서 보상금에 대한 권리에 대
∥ 서설지역주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위해 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 한다(주택법 제11조의3 제1항).위 규정은 구 주택법(2016년 12월 2일 개정)에서 신설된 규정인데, 당시 부칙 제4조는 2017년 6월 3일 이전에 주택조합설립인가 신청을 한 경우(1호) 또는 2017년 6월 3일 이전에 주택조합설립인가 신청을 하기 위해 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우(2호)에는 위 신설규정이 적용되지 않는다고 규정
2018년 2월 9일부터 시행된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령’ 제3조 제1항 제2호에 따른 가로주택정비사업의 대상지역은 ‘노후・불량건축물이 3분의 2이상으로 사업시행구역이 1만제곱미터 미만인 지역’이다. 법 시행 후 2년이 경과한 현재, 서울시내 뉴타운 및 재개발구역에서 해제된 지역, 그리고 경기도 부천 등 단독주택지가 많은 지역을 대상으로 가로주택정비사업이 활발히 진행되고 있다. 그러나 향후 10년 이상을 내다봤을 때, 과연 가로주택정비사업이 바람직한 도시재생사업의 대안이 될지 심히 염려치 않을 수
정비사업 구역에서 현금청산은 낯선 풍경이 아니다. 안타깝게도 정비사업을 진행하면서 옥신각신 싸우는 것은 예사인데, 사업진행에 대한 동의도 동의이지만 본격적인 갈등과 폭풍적 대립은 일명 청산자가 가려지면서부터 나오는 것이 아닌가 싶다.우선, 청산자가 되면 해당 재산에 대해 적정한 보상을 받게 되는데, 이 보상금을 두고 할 말이 많아지게 된다. 대부분은 “적다”고 이야기 한다. 아예 “반토막 났다”는 이야기도 나온다.그런데 그것은 엄밀히 이야기 하면 적은 것이 아니고, 조합원에게 돌아가야할 개발이익을 배제하고 책정되기 때문이다. 재개발
신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)의 확산으로 사회적인 충격이 계속되고 있다. 우리나라는 물론, 전 세계적으로 경제활동이 위축됐으며 사회적 거리두기로 일상이 멈춰버렸고, 많은 사람들이 ‘보통’ 삶의 모습을 상실하고 있다. 거리에는 사람이 없고, 많은 회사들이 재택근무를 진행하고 있다는 소식에 더해 최첨단 과학도, 문명도, 정치도, 예술도 모두가 맥을 추지 못하는 무기력해 보이는 인간의 모습을 보고 있다.물론 이 또한, 지나갈 것임을 믿어 의심치 않는다. 하지만, 지구촌 방방곡곡의 코로나19 감염사실과 생명을 잃은 사람이 속
최근 주 52시간 근무제의 시행과 함께 연차 수당 즉, 연차 유급휴가에 대한 관심이 높아지고 있다.정비사업조합의 경우 규모가 작아 당장 주 52시간 근무제의 시행과는 관련이 없는 경우가 대부분이지만, 워라벨(Work and Life Balance)을 중시하는 사회적 추세에 따라 조합 임직원의 연차 수당에 관한 관심이 높아지고 있어 이에 대해 살펴보고자 한다. ◇ 조합 상근 직원의 연차 수당근로기준법 제60조 제1항 및 제2항은 사용자가 근로자에게 유급휴가를 부여해야 한다고 정하고 있는 바, 사용자가 근로자에게 휴가를 부여하지 않았거
재개발․재건축 등 정비사업의 다양한 인허가 과정 중 하나로 교통영향평가가 위치하고 있다. 교통영향평가뿐 아니라 교통관련 검토는 정비사업진행 과정의 전반에 걸쳐있다고 해도 과언이 아니다. 다양한 관련기관으로부터 정비 및 도시계획수립 시 부터 교통영향평가 및 사업시행 인허가 마직막까지 교통과 관련한 의견들과 검토요청을 요구받는다.교통영향평가의 기본 취지는 해당사업으로 인해 발생되는 교통량과 변화되는 주변의 토지이용 및 도로․교통환경으로 인해 사업지 주변 교통의 악영향을 최소화시키고 그에 더불어 보행 및 차량 등의
어렸을 적, ‘동물의 왕국’이라는 프로그램을 정말 좋아했다. 이 업을 하지 않았다면 필히 수의사나 동물원의 관리인이 되지 않았을까 생각이 들 정도다. 그런 취미로 인해 나는 여전히 시간이 날 때면 동영상으로 동물의 왕국을 보곤 한다.하루는 아주 재미있는 영상들을 봤다. 사자가 들소를 잡아먹는 영상이 아니라 들소가 단체로 사자를 역공해 위기를 모면하는 보기 드문 장면이었다.나는 이글을 보는 여러분께 질문하고 싶다.당신은 사자인가, 아니면 들소떼의 한 무리인가? 자신의 용맹을 자랑하며 초원을 누비는 사자인가, 아니면 한 마리의 사자에
∥ 문제제기주택재개발정비사업 조합의 조합원이었던 A는 신규 아파트를 분양받지 않기를 희망해 일정 요건을 갖춘 후 현금청산자가 됐다. 그러자 위 조합은 “A는 당초 조합원이었기 때문에 A가 현금청산자가 되기 전까지 발생한 조합의 사업비 등의 비용을 납부할 의무가 있다”고 하면서 “총 소요된 사업비에서 A의 종전자산평가액에 대한 비율에 해당하는 금원은 현금청산금액에서 공제해야 한다”고 주장했다.위와 같이 정비사업 진행 과정에서 현금청산자가 발생하는 경우 조합이나 조합원들은 현금청산자가 조합원 지위에 있을 때 발생했던 사업비 등 제경비를
∥ 자율주택정비사업이란?「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제3호 가목에 따르면 자율주택정비사업 이란 단독주택, 다세대주택, 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업이라고 정의 하고 있다. 즉, 자율주택정비사업은 단독주택, 다세대주택 및 연립주택 소유자들이 합의체(2인 이상)를 구성해 스스로 노후 저층 주택을 정비하는 사업이다. ∥ 자율주택정비사업 대상 지역자율주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」시행령 제3조에서 정하는 지역에서 사업이 가능하다.사업대상지역은 도시재생활력증진사업구역,
현재의 재개발‧재건축사업을 이끈 가장 큰 변화는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 제정이라고 해도 과언이 아니다. 2002년 12월 30일 처음 법이 제정되면서 많은 변화가 있었지만, 특히 정비사업전문관리제도의 시행은 정비사업의 중추적인 역할을 수행하는 정비사업전문관리업의 시작이다.최초의 도시정비법 제정 시 발표한 정비사업전문관리제도 도입 이유가 생각난다.“정비사업의 시행을 위해 필요한 사항을 위탁받거나 자문할 수 있는 정비사업전문관리제도를 도입해 조합의 비전문성을 보완하고 효율적인 사업추진을 도모함”이라는 표현