∥ 사실관계

#1. A 재건축조합은 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자 B를 상대로 B가 사업시행구역 내 소유한 부동산의 소유권을 이전할 것을 청구하는 도시 및 주거환경정비법에 따른 매도청구 소송을 제기했다. 동시에 A 조합은 B가 해당 부동산을 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 해 놓았는데, 이미 해당 부동산에는 앞서 근저당권이 설정돼 있었다.

A 조합은 B를 상대로 한 매도청구 소송에 최종 승소했으나, A 조합이 부동산의 소유권을 이전하기 전에 근저당권이 실행돼 경매가 개시됐고, 부동산의 소유권은 B로부터 C에게 이전됐다.

#2. A 재건축조합은 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자 B를 상대로 B가 사업시행구역 소유한 부동산의 소유권을 이전할 것을 청구하는 도시 및 주거환경정비법에 따른 매도청구 소송을 제기했다. A 조합은 B가 해당 부동산을 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 하지 않았는데, 매도청구 소송 도중에 B가 C에게 해당 부동산을 매도하고 C에게 소유권이 이전돼 C명의의 소유권이전등기가 경료됐다.

A 조합은 소송 도중에 C 에게 민사소송법에 따라 승계인수신청을 했는데, 법원은 승계인수신청을 불허했다.

∥ 문제의 소재

도시 및 주거환경정비법상 사업시행자인 조합이 조합 설립에 동의하지 아니한 토지등소유자를 상대로 매도청구를 하기 전 또는 동시에 처분금지가처분을 해놓았다면 소송 진행 중 또는 소송 이후에 토지등소유자가 변경될 일은 없겠지만, 사실관계 1번 경우와 같이 처분금지가처분 보다 앞선 근저당권이 있다면 경매가 개시될 가능성도 있기 때문에 소유자가 변경되는 경우를 근본적으로 막을 수는 없다.

여하간 사실관계 1번과 2번은 모두 조합이 매도청구를 한 이후에 소유자가 변경된 점에서는 동일한 데, 대개의 경우 조합은 새로운 소유자에 대해 새롭게 최고 이후 매도청구를 해야 하는지 아니면 새로운 소유자에 대해 이전 소유자에 대한 판결로 승계집행을 할 수 있는지 고민하게 된다. 이와 같은 경우 어떻게 대처해야 할지 최근 주목할 만한 판례의 변화를 살펴보고 그 해결책을 소개하고자 한다.

∥ 관련 규정

도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 9. 법률 제14567호로 전부 개정되기 이전의 것)은 사업시행자와 정비사업과 관련해 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다고 규정하고(제10조), 주택재건축사업의 사업시행자는 조합 설립에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대해 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있다(제39조). 이때 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조가 준용돼, 사업시행자는 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 재건축 참가 여부를 최고하고 최고 후 아무런 회답이 없거나 참가지 않겠다고 하는 경우 시가에 의한 매도청구를 할 수 있다.

민사소송법 제82조 제1항은 소송이 법원에 계속 중인 동안 제3자가 소송목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부를 승계한 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 그 제3자로 해금 소송을 인수하게 할 수 있다고 규정하고 있다.

∥ 과거 판례의 입장

서울고등법원은 전 소유자에 대한 매도청구 소송의 변론 종결 후 소유권이 변동된 사례에서, 구 도시정비법 제10조가 사업시행자나 권리자의 변동에도 새로운 법률행위 없이 그 지위가 당연승계 되도록 한 취지는 대인이 아닌 대물이 목적인 정비사업의 성질에 기인한 것으로, 도시정비법 제39조에 따른 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위해 재건축 불참자의 의사에 반해 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서 그 실질이 헌법 제23조제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있으며, 매도청구권이 제척기간 내에 유효하게 행사됐음에도 그 후에 상대방이 대상 부동산을 제3자에게 양도한 경우 매도청구를 한 자가 대상부동산을 취득할 수 없게 된다거나 다시 양수인을 상대로 집합건물법 제48조에서 정한 최고나 매도청구권 행사의 의사표시 등의 절차를 밟아야만 대상 부동산을 취득할 수 있게 된다면 위와 같은 매도청구권의 본질에 반한다고 했다.

이에 변론 종결 후 매도청구 상대방으로부터 부동산을 양수한 자는 조합에 대한 소유권이전등기의무도 함께 승계했다고 보고 승계집행을 허용했다(서울고등법원 2017카기56).

같은 취지에서 서울중앙지방법원도 매도청구권을 행사함으로써 매매계약이 성립된 이후에 그 소유자로부터 대상 부동산을 승계취득한 자는 조합의 새로운 최고나 매도청구권 행사의 의사표시가 없어도 종전 소유자의 위 매매계약상의 의무를 그대로 승계한다고 판단했다(서울중앙지방법원 2017가합53717).

∥ 변화된 판례

지난 2월 28일, 대법원은 주택재건축사업 시행자의 매도청구권 행사 이후 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우에 민사소송법 제82조에 정한 승계인의 소송인수가 불가능하다고 보고 조합 패소 판결을 선고했다.

그 이유는 구 도시정비법 제39조에 의해 준용되는 집합건물법 제48조의 규정 취지는 사업시행자는 승계인에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 승계인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이고 승계인이 매매계약상의 의무를 승계한다고 정한 것은 아니므로, 매도청구 행사 이후 비로소 토지 또는 건축물의 특정승계(예를 들어, 매매 또는 경매로 인한 취득)가 이루어진 경우 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계인에게 승계된다고 볼 수는 없다는 것이다(대법원 2016다255613).

대법원 판결 이후 서울고등법원도 같은 취지에서 전 소유자에 대한 매도청구 판결 확정 후 승계인에 대해 승계집행문 부여 신청을 기각하는 판결을 내렸다(서울고등법원 2018나2055525).

∥ 결론

위 대법원 판결 이전에는 승계집행이 가능한지 혹은 소유자 변경에 불구하고 매도청구 행사에 의한 매매계약상의 의무가 그대로 승계되는지 하급심에서 판결이 엇갈리는 경우가 종종 있었다.

그러나 대법원 판결로서 매도청구 상대방의 승계인에 대해 승계집행은 불가능하다는 점이 확인됐다. 따라서 조합은 승계인에 대해 별도로 매도청구권을 행사해야 할 것이다.

다만, 이 경우에 새로운 소유자에게 새로 최고를 할 필요는 없다. 승계인에게 매도청구를 하는 경우 그 판결의 확정 또는 새로운 소유자와의 협의 이전에는 소유권이전등기를 할 수 없으므로, 승계집행이 가능했던 경우에 비해 조합으로서는 어느 정도의 사업지연이 불가피할 것으로 보인다.

통상 비용 문제로 처분금지가처분을 하지 않는 경우가 있는데 사업지연으로 인한 손해가 더 클 것이므로 적어도 매도청구와 동시에 처분금지가처분을 하는 것이 바람직하다.