◇ 정비사업의 종전자산평가

정비사업의 종전자산 평가는 사업시행인가 고시가 있는 날의 현실적인 이용 상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발‧정비를 위한 구체적인 사업시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고, 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

다만, 재개발사업 및 재건축사업을 위한 종전자산은 일정부분의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.

이로 인해 종전자산 평가 시 조합원간에 많은 오해와 분쟁이 발생하고 있다. 특히, 단독주택 재건축조합 및 재개발조합에서는 어느 사업장을 막론하고 이에 대한 명쾌한 답변을 하기가 어려운 것이 현실이다.

이에 단독주택 재건축 및 공동주택 감정평가에 대한 이해를 돕고자 도시정비사업의 단독주택 및 공동주택의 평가방식과 적정시세의 접근방법을 제시하고자 한다.

◇ 감정평가기준의 접근

1) 단독주택의 평가

우리나라는 일물일권주의로서 토지와 건물은 각각의 물건으로 분리해 등기하고 있는 바, 소유권을 분리해 등기하고 감정평가 역시 토지와 건물을 분리해 평가하고 있다.

이중 토지의 감정평가는 표준지의 공시지가를 기준으로 평가하되, 동일 사업구역 내 용도지역‧지구‧구역 등 공법상 제한이 같거나 유사하고 실제 이용 상황 등이 같거나 유사한 것 등을 비교표준지로 선정해 평가한다.[주택재개발‧재건축사업 등에 관한 평가지침(이하 평가지침) 제5조]

또, 건물의 감정평가는 원가법에 의함을 원칙으로 한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.(평가지침 제6조)

2) 공동주택의 평가

공동주택은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)’에 의해 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권이 일체로 거래되고 있다. 집합건물법에 따르면, “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 건물전유부분의 처분에 따르며(제20조 제1항) 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다(제20조 제2항)”고 규정하고 있는 바, 감정평가 역시 토지와 건물을 분리하지 않고 일괄해 평가하는 것이 원칙이다.

따라서 공동주택은 집합건물법에 의해 토지와 건물을 일괄해 평가하는 것이 원칙이며, 이 경우에는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.(평가지침 제7조 제3항)

3) 서로 다른 평가방법에 따른 차이

‘단독주택 평가’에 있어 토지는 공시지가표준지 기준평가, 건물은 원가법 기준의 평가 기준에 따르며, ‘공동주택 평가’는 거래사례비교법의 평가 기준으로 이 두 물건의 평가방법이 상이함에 따른 조합원의 오해가 당연히 상존할 수밖에 없다.

단독주택소유자 입장에서는 공시지가를 기준으로 토지를 평가한다고 할 때 거래가격을 기준으로 평가하는 공동주택에 비해 상대적으로 낮은 가격의 토지 평가를 염려 하지 않을 수 없다.

4) 가격상승률의 차이

정비사업 구역은 구역지정, 추진위원회설립, 조합설립, 사업승인 등의 절차를 거치면서 일반적으로 부동산 가격이 상승한다. 또 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙에 의해 거래가 빈번한 물건이 상대적으로 거래가 뜸한 부동산에 비해 가격상승이 높다.

재개발 및 단독주택재건축사업의 분양대상자는 소규모 부동산 소유자도 분양권이 있으므로 아파트를 분양받을 수 있는 권리 즉, 프리미엄이 발생하며 (1+1제도를 제외하면)부동산의 가치가 크든지 적든지 분양권은 하나이므로 소규모의 부동산소유자 프리미엄이 소유부동산 대비 높게 형성된다.

대부분의 정비사업구역에서는 단독주택이 공동주택에 비해 거래가격의 규모가 크다. 따라서 단독주택보다 소규모 공동주택의 거래가 보다 빈번할 수밖에 없으며 가격상승률 또한 높다.

5) 실무 상 감정평가 접근

단독주택 재건축구역 및 재개발구역에서는 일반지역에 비해 공시지가와 실거래 가격의 차이가 더 많다. 계획단계에서부터 가격시점(사업승인 인가고시)에 접근해 감에 따라 그 차이는 더 많이 발생하고 있는 것이 현실이며 단독주택에 비해 거래가 빈번한 소형 공동주택의 경우에는 가격상승률이 더욱 높다. 이 경우 감정평가사는 거래가 빈번하지 않은 단독주택의 정상적인 시세와 거래가 빈번한 공동주택의 정상적인 거래시세를 분석하고, 그 격차를 판단해야 한다.

◇ 일반적으로 공동주택 토지지분 환산 단가가 단독주택 토지지분 환산 단가보다 높은 이유

정비사업이 시행되기 전 공동주택과 단독주택의 토지지분 환산 단가(건물포함)를 분석해보면, 공동주택의 토지지분 환산 단가가 단독주택의 토지지분 환산 단가보다 높게 형성돼 있는 것을 알 수 있다.

그 이유는 크게 다음과 같은 사항으로 분류해 볼 수 있다.

첫째, 공동주택의 용적률이 단독주택보다 높다. 이는 토지의 효용도가 단독주택보다 공동주택이 높다는 것을 의미한다.

둘째, 단지규모가 크다는 것이다. 도심에서는 공동주택을 신축하기 위해 규모가 큰 택지를 필요로 하며, 이러한 규모의 택지를 확보하기 위해서는 여러 필지를 확보하는 과정에서 평균적인 부동산가격보다 더 많은 지출을 하게 된다. 이는 특히 도심재개발에서 많이 나타나는데, 이를 ‘대면적토지 증가요인’이라 한다.

셋째, 공동주택의 입지적조건 등 특성이 우세한 경우다. 공동주택은 가로조건 및 획지조건‧ 접근조건 등이 단독주택에 비해 우세한 경우가 많다,

마지막으로 거래의 규모, 생활의 편리성 등이 반영된 가격이 포함돼 있을 수 있다.

이러한 요인 등으로 부동산 시장에서의 실거래가격을 분석해 보면 공동주택의 토지지분 단가가 단독주택 토지지분 단가보다 높게 형성돼 있다.

◇ 서울시 광진구 00동 공동주택과 단독주택의 거래가격을 기준으로 한 토지 지분 환산 가격 분석(2017.01~2019.08)

위 분석에서 본 바와 같이 정비구역 외 지역 및 정비구역 내 구역지정 전의 공동주택 거래 토지환산 단가 대비 단독주택 거래 토지지분 환산 단가는 약 137~139%의 수준을 보이고 있으며, 구역지정 이후에는 공동주택과 단독주택의 토지 환산단가 비율이 커짐을 알 수 있다.

위 자료는 평균적인 분석으로서 개별적인 차이와는 다를 수 있으나, 일반적으로 공동주택의 토지지분 환산 가격이 단독주택의 토지지분 환산 가격 보다 높은 현상은 정비사업이 진행되기 이전에 이미 부동산시장에서 형성된 가격인 것이며, 정비사업이 진행됨에 따라 단독주택의 토지단가환산 가격보다 공동주택 토지단가 환산가격이 점차 높게 형성돼 가는 현상을 볼 수 있다.

이는 앞에서 언급한 바와 같이 거래규모가 적은 소형 공동주택이 거래규모가 큰 단독주택보다 가격상승률이 더 높은데 기인한 것이다.

◇ 감정평가사의 역할

정비사업 조합에서 종전자산 평가는 조합원 전체의 감정평가액이 높고 낮음에 따라 조합원간의 분담금에 차이가 나는 것이 아니라 조합원간 상대적 평가차액 비율에 의해 차이가 난다고 보면 된다.

이러한 이유로 단독주택소유자와 공동주택조합원간 평가가격에 대해 민감하지 않을 수 없다. 그래서 종전자산 평가는 조합원 각자가 충분한 이해와 동의를 수반해야 한다.

종전자산 평가에 있어 단독주택과 공동주택의 평가는 평가방식의 적용과 정상가격의 반영이 얼마만큼 합리적이고 균형 있게 반영됐느냐에 따라 조합원의 민원이 해결 될 수 있을 것이며, 감정평가사는 종전자산 평가 시 거래가 빈번하지 않은 단독주택의 정상시가와 거래가 빈번한 소규모 공동주택의 정상시가를 도출해야한다.