Q. 도시개발법 제8조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제7조 제1항 제6호 및 제14조 제1항 제1호에 따르면 기반시설을 제외한 ‘도시개발구역의 용적률’이 종전보다 100분의 5 미만으로 증가하는 경우는 도시개발사업의 계획(이하 개발계획)의 경미한 사항의 변경에 해당하는 바, 개발계획에서 도시개발구역 내 토지용도별로 용적률을 다르게 정하고 있는 경우 ‘도시개발구역의 용적률’은 각 부분의 면적이 전체 도시개발구역의 면적에서 차지하는 비율을 고려해 가중평균 방식으로 산정하는 것이 타당한지?

A. 타당하다.

도시개발법 제8조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제7조 제1항 제6호 및 제14조 제1항 제1호에서는 기반시설을 제외한 도시개발구역의 용적률이 종전보다 100분의 5 미만으로 증가하는 경우 경미한 사항의 변경에 해당해 도시계획위원회의 심의를 거치지 않아도 된다고 규정하면서 개발계획에서 도시개발구역 내 토지용도별로 용적률을 다르게 정하고 있는 경우 평균 용적률의 산정 기준을 정하고 있지 않은 바, 해당 경우에 적용해야 할 평균 용적률의 산정 기준을 밝히기 위해서는 관련 규정과 입법취지 등을 체계적으로 고려해 해석해야 한다.

먼저 도시개발법 제8조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제7조 제1항 제6호 및 제14조 제1항 제1호의 취지는 개발계획이 변경돼 용적률이 100분의 5 이상 증가하는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 다시 거치도록 함으로써 해당 도시개발사업의 목적 및 주변 지역과의 조화 등을 종합적으로 고려해 개발밀도가 적정하게 조정되도록 하려는 것이다.

그런데 각 용도별 토지에 걸치는 도시개발구역의 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하는 ‘가중평균 방식’으로 평균 용적률을 산정할 경우에는 각 부분의 용도별 특성에 따른 용적률을 면적에 따라 비례적으로 반영할 수 있는 반면, 각 부분별 용적률을 단순 합산해 각 부분의 수로 나눠 평균 용적률을 산정할 경우에는 용적률이 높은 지역의 면적이 전체 도시개발구역의 면적의 극히 일부에 불과하더라도 용적률의 산정에 미치는 영향이 크거나 그 반대인 경우가 발생할 수 있어 실제 개발밀도를 반영하기 어려우므로 도시계획위원회의 심의 대상에서 제외되는 ‘경미한 사항의 변경’에 해당하는지 여부를 판단하는 기준으로 삼기에 적절하지 않다.

때문에 이 사안과 같이 개발계획에서 도시개발구역 내 토지용도별로 용적률을 다르게 정하고 있는 경우에는 가중평균 방식으로 평균 용적률을 산정할 필요가 있다.