민간택지 분양가상한제 적용과 관련한 보다 구체적인 그림이 나왔다. ‘핀셋규제’와 일부 정비사업장에 대한 유예기간 부여 등이 골자다.

정부는 지난 10월 1일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 이와 같은 내용 등을 담은 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’을 발표했다.

∥ 분양가상한제 ‘핀셋규제’로

이번 발표에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 역시 민간택지 분양가상한제와 관련된 부분이다.

이를 구체적으로 살펴보면, 정부는 먼저 민간택지 분양가상한제와 관련해 “올해 9월 기준으로 31개 투기과열지구 전지역은 ▲직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배 또는 ▲직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 또는 ▲직전3개월 거래량 전년 대비 20%이상 증가 등의 분양가상한제 적용지역 정량 지정요건을 모두 충족했다”며 “향후 분양가상한제 적용 시 시장상황에 따라 공급 위축 등 부작용 우려는 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 ‘동(洞)별’ 지정 등 핀셋으로 지정할 것”이라고 밝혔다. 검토지역으로 선정된 지역 중 정비사업 관련 이슈가 있는 곳, 일반사업물량이 확인되는 동(洞) 등을 선별해 분양가상한제를 적용하는 ‘핀셋규제’를 진행하겠다는 것이다.

검토지역은 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 ▲일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나 ▲분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역 등으로, 일반분양 예정물량이 적은 경우라고 하더라도 해당지역의 주택가격이 급등하는 경우에는 검토지역에 포함될 수 있다.

또한 정부는 이번 발표를 통해 입법예고됐던 주택법 시행령 개정안에서 변경될 예정인 부분에 대해서도 언급했다. 기존대로 분양가상한제 지역 지정 시 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용하되, 재건축·재개발 및 지역주택조합은 일정조건 충족 시 유예기간을 부여하도록 한 것이 그 내용이다.

발표된 내용에 따르면, 재건축·재개발사업의 경우 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청하고, 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 분양가상한제 적용대상에서 제외되며, 지역주택조합은 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나 사업계획 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 분양가상한제 적용에서 제외된다.

이와 관련해 국토교통부 관계자는 “시행령 입법예고 기간 중 재건축·재개발사업의 경우 관리처분계획인가을 받은 단지 중 철거가 진행되고 있는 단지 등 일부에 대해서는 일정기간 유예가 필요하다는 의견이 나왔다”며 “시행령 시행 후 6개월 이내에 입주자모집공고를 신청해 분양가상한제 적용대상에서 제외되는 경우라고 해도 주택도시보증공사(HUG)에서 자체 리스크 관리차원에서 시행하고 있는 고분양가 관리는 적용받게 된다”고 설명했다.

또한 국토교통부 관계자는 “10월말까지 시행령 개정을 차질 없이 마무리 하고, 분양가상한제의 실제 적용시기 및 지역에 대해서는 시행령 개정 완료 이후 시장상황을 감안해 관계부처 협의를 거쳐 검토할 계획”이라고 밝혔다.

∥ LTV 적용확대 해 대출규제 강화

한편, 정부는 이번 발표에서 최근 주택시장 동향에 대해 “9.13대책 이후 전국은 전반적인 안정세가 지속되고 있고, 서울도 11월 2주부터 장기간(32주) 하락했으나, 서울의 경우 강남권 재건축발 상승세의 확산으로 강남(6월 2주)·송파(6월 3주)부터 상승을 시작해 7월 1주부터 13주 연속 상승세를 기록하고 있다”며 “특히, 지난 8월 강남4구 아파트 거래량이 예년 수준에 근접하는 등 최근 서울 주택 매매거래량은 회복세를 보이고 있고, 최근에는 보증금을 승계해 매수하는 갭투자 비중도 증가하는 추세다. 이와 더불어 차입금 과다, 차입금으로만 거래, 현금거래 10억 이상 등 이상거래 의심 거래건수 비중도 지난 4~5월 7% 내외(약 300건)에서 6~8월 9% 내외(약 700건)로 증가하고 있다”고 밝혔다.

또한 정부는 “최근 1년간 분양가상승률이 집값상승률보다 약 3.7배 높고, 분양가 상승이 인근 기존주택 상승을 견인해 집값 상승이 촉발되고 있을 뿐만 아니라 고분양가에 대응한 상한제 개선방안 발표 이후 안정세를 찾아가던 재건축도 최근 상승세 재확대되고 있다”며 “이에 따라 최근 서울 집값 상승에 대한 기대 심리도 확대되고 있는 만큼 9.13대책의 안정적 시장 관리 기조 유지 하에 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응 및 보완책 마련으로 시장 안정세를 확고히 할 필요가 있다”고 말했다.

이에 대한 대책으로 정부는 먼저 올해 중 국토부·감정원, 행안부, 국세청, 금융위·금감원, 서울시, 서울시내 구청 등 관계기관 합동으로 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운계약 등을 점검할 계획이다. 서울 지역의 8~9월 거래신고 건 중 과거 합동조사 대상이었던 업·다운계약 의심거래, 편법증여 의심사례와 함께 최근 대출 관련 이상거래 사례 증가를 고려해 차입금이 과다한 고가주택 거래, 차입금 비중이 높은 거래 등도 함께 조사할 예정인 것. 합동조사는 8~9월 실거래 신고분 중 이상거래로 의심되는 약 1200여건을 우선 조사하되, 상승률이 높은 서울 강남4구와 마포구, 성동구, 용산구, 서대문구 등을 집중 조사지역으로 선정할 계획이다.

또한, 내년부터는 실거래 불법행위, 이상거래로 인한 시장 교란 근절과 지속적인 조사를 위해 국토부를 중심으로 한 ‘상시조사체계’도 단계별로 운영된다.

이와는 별도로 LTV 규제 적용 대상도 확대한다.

현재는 개인사업자 중 주택임대업자의 주택담보대출에 대해서만 LTV 40% 규제를 적용하고 있지만, 앞으로는 주택매매업자에 대해서도 LTV 40% 규제가 도입될 예정이며, 주택임대업‧주택매매업 법인에 대해서도 LTV 40% 규제를 적용할 계획이다. 법인 주택담보대출의 경우 현재 LTV 규제가 없다.

또한 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 소재 주택 신탁 관련 수익권증서 담보대출에 대해서도 LTV 규제가 도입(투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 60%) 된다. 주택소유자가 주택을 신탁회사에 신탁하고, 수익권증서를 수취한 후 수익권증서를 금융회사에 양도, 금융회사가 수익권증서를 담보로 최대 LTV 80%에 달하는 대출 실행하는 사례 등에 따른 조치다.

이외에도 전세대출을 이용한 갭투자 축소도 유도한다. 현재는 2주택 이상 보유가구, 부부합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해서만 HUG‧주택금융공사의 전세대출 공적보증을 제한하고 있지만, 앞으로는 불가피하게 전세수요가 발생해 전세대출이 필요한 경우를 제외하면 원칙적으로 고가주택 보유 1주택자에 대해서도 공적보증을 제한한다.