주택산업연구원은 한국주택협회와 공동으로 지난 10월 10일 서울 강남구 논현동 건설회관 중회의실에서 ‘주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색’ 세미나를 개최했다.

이날 세미나에서는 주택산업연구원 권영선 책임연구원이 ‘최근 주택거래시장 진단과 향후 전망’에 관해 발표했고, 김덕례 선임연구위원이 ‘주택거래 활성화를 위한 정책과제’에 대해 발표했다.

이날 세미나에서 주택산업연구원 추병직 이사장은 인사말을 통해 “정부에서는 주택시장 안정을 위한 크고 작은 대책발표를 통해 투기수요를 차단하고, 서민․실수요자들을 보호하기 위해 많은 노력을 하고 있다. 특히 지난해 조세·금융 등 강력한 수요억제정책인 9.13대책 시행 이후, 서울을 중심으로 주택가격 급등문제가 크게 진정되기는 했지만, 최근 서울 집값이 재상승하는 현상이 나타나고 있고, 이에 긴장한 정부에서는 민간택지 분양가상한제 적용을 위한 관련법 개정을 추진하고 있다”고 밝힌 후 “현 정부가 출범한지 3년차에 접어들면서 주택시장은 큰 어려움에 직면해 있으며, 주택거래가 크게 위축돼 서민과 중산층, 특히 기존의 오래된 주택을 1채 소유하고 있는 가구의 주거이동에 어려움이 커지고 있다”고 지적했다.

추병직 이사장은 또 “이러한 상황에서 주택시장의 안정적 운용은 그 어느 때보다 중요하며, 주택산업은 경제의 든든한 버팀목이 돼야 한다”고 강조하고 “그러기 위해서는 우선 주택거래 정상화를 통해 무너져가고 있는 서민업종이 활력을 되찾아야 한다. 또한 원활한 주거이동을 통해 국민들의 삶의 질이 제고될 수 있어야 하며, 이를 기반으로 주택산업이 안정적으로 성장할 수 있어야 할 것”이라고 밝혔다.

주택산업연구원에 따르면 올해 상반기 전국 주택매매거래지수(HSTI)는 0.63으로 예년 평균 대비 거래가 반토막난 상황이다. 특히 44개 규제지역의 HSTI는 0.2~0.6으로 거래 위축이 심각한 상황이고, 전국 261개 시․군․구 중 82.7%(216개 지역)가 거래 침체 상황이어서 수요억제정책 완화를 통한 거래 정상화가 필요한 것으로 분석됐다.

정부의 규제정책로 인한 서울 아파트가격 안정화 효과도 미미한 것으로 분석됐다. 특히, 민간보유 주택의 급격한 임대주택 등록과 증여가 증가하면서 오히려 거래물건이 감소하고 고가주택 중심 거래증가, 지방 침체 가속화 등의 부작용도 심각한 것으로 나타났다.

주택산업연구원은 “2017년 이후 임대주택 등록 및 증여가 크게 늘어나면서 약 35만호의 시장거래 물건이 감소한 것으로 추정된다”면서 “지방세수 중 주택관련 세수 비중은 16.6%로 추정되는데, 거래위축에 따라 향후 주택관련 세수 감소가 불가피해 지역경제 어려움은 더 커질 것으로 전망된다. 특히, 지방 미분양의 양적·질적 리스크 및 미입주 리스크가 확대되면 강원, 경상도 지역의 위험성이 더 높아질 것으로 우려된다”고 분석했다.

또한 주택산업연구원은 “이런 현실을 타개하기 위해서는 주택시장 신진입수요 및 실수요 기반의 거래 정상화를 위한 중단기 정책방향 재설계가 필요하다”고 지적하고 “주택시장 진입수요(30~79세)의 순증인구는 2022년부터 5년간 매년 30만명이 증가할 것으로 전망되므로 투기수요는 근절하되 1주택자나 건전한 투자수요, 주택시장 신진입수요를 포함한 광의적 개념의 실수요자를 재정의하고 주거복지수요자와 구분한 맞춤형 정책 재설계가 시급하다”고 지적했다.

이날 세미나 주제발표 내용을 요약하면 다음과 같다.

∥권영선 책임연구원 : 최근 주택거래시장 진단과 향후 전망

현재 주택거래시장은 전국적인 침체상황으로 금융위기 이후 최저 수준이다. 특히, 서울, 경기, 부산 등의 규제지역과 강원, 경남 등의 지방거래시장의 침체수준이 심각한 상황이다.

최근 가격안정을 위한 규제강화 기조가 지속되면서 거래감소에 대한 우려가 심화되고 있음에도 실제 거래가 어느 수준에서 이루어지고 있는지 진단할 수 있는 지표가 전무한 실정이다. 거래는 수요·공급·가격 등과 함께 주택시장을 진단하는데 중요한 요소이므로 단순한 규모나 증감률이 아닌, 거래시장 상황을 전반적으로 파악할 수 있는 진단지표의 개발이 필요하다.

주택매매거래지수(HSTI)는 기준값 대비 당해연도(반기)의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값으로 1을 기준으로 1미만일 경우 기준거래수준에 미치지 못한 침체기로, 1을 초과할 경우 기준거래를 넘어선 거래 활황기인 것으로 해석한다. 거래 기준값은 주택경기 사이클을 고려해 금융위기 이후 10년(2008년~2017년)간의 평균값으로 정했으며, 2008년~2017년의 평균 매매거래량은 93.3만 건(상반기 45.9만 건, 하반기 47.4만 건), 평균 매매거래율은 6.15%(상반기 3.04%, 하반기 3.12%)로 집계됐다.

HSTI를 통한 거래수준 진단결과 2019년 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선(1.00)을 크게 하회하고 있으며, 특히 서울(0.53), 부산(0.47), 울산(0.47), 경남(0.54)의 거래 침체가 두드러지는 것으로 나타났다.

현재의 거래침체 현상은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 중심으로 심화되는 상황이다. 44개 규제지역 중 41개 지역의 HSTI가 0.7 미만인 침체(2단계) 수준이다. 서울 서초(0.37)ㆍ강남(0.40)ㆍ노원(0.44), 성남 분당(0.27), 안양 동안(0.40), 용인 수지(0.45) 등 수도권 규제지역들은 기준 거래값 대비 절반 미만의 거래를 보이고 있으나, 가격은 최근 들어 상승세로 전환했다. 반면, 부산 동래구(0.35), 해운대구(0.43), 수영구(0.46) 등 지방 규제지역은 거래와 가격의 동반 하락으로 시장침체가 가속화 되고 있다.

전국 261개 시군구 중 44개 규제지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하나, 주택수 규모에서는 30%, 거래량 규모에서는 25%를 차지해, 규제지역의 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있다.

특히, 2018년~2019년 서울 강남권과 도심권, 경기 신도시지역에서 증여거래가 급증(10년 평균 대비 3~10배)하는 현상은 매매거래 일부가 증여거래로 전이되는 풍선효과로 볼 수 있으며, 이들 지역에서는 대출규제와 매물감소 현상으로 실수요자의 주거이동성이 크게 악화될 가능성이 있다. 다만, 규제지역에서의 분양권거래는 규제가 본격화되기 전인 2016년에 비해 45% 수준으로 감소했고, 이는 실수요자 중심의 거래시장으로 재편될 수 있는 정책효과로 판단된다.

현재와 같은 정책기조가 지속된다면 거래감소현상은 지속될 것으로 전망된다. 정부에서는 서울과 경기 일부지역의 가격 상승세를 근거로 민간택지 분양가상한제 도입 등 추가규제를 준비 중에 있으나, 거래가 없는 가격 상승은 견조한 시장회복이라고 보기 어려운 상황이다. 전국적인 거래감소 현상을 개선하기 위해서는 ▲서울과 경기 일부지역의 가격상승세를 근거로 한 규제확대 정책의 재검토과 함께 ▲ 지방 규제지역 지정에 대한 재검토가 필요하다.

∥김덕례 선임연구위원 : 주택거래 활성화를 위한 정책과제

규제강화로 거래가 급격히 줄어들고 있으며, 서울 주택시장 변동성 및 불확실성이 확대되고 있다. 거래가 줄어들고 있는데 가격이 오르는 것은 정상시장이라고 할 수 없으며, 주거안정을 기대하기 어렵다. 과도한 규제를 완화해서 거래가 정상화돼 자유로운 주거이동이 보장돼야 만이 주거안정도 기대할 수 있다.

8.2대책, 9.13대책 등 강력한 수요억제정책에도 불구하고 서울 아파트가격은 등락을 반복하면서 꾸준히 상승하고 있다. 이와 반대로 지방 아파트가격은 지속적으로 하락하고 있다. 역사적으로 볼 때 규제가 많았던 시기에는 주택가격 변동성이 확대되는 특징이 있었는데, 최근 서울 주택시장에 많은 규제들이 적용되면서 가격변동성이 커지고 있는 것으로 보인다.

정부는 주택시장의 안정적 관리를 위해 투기수요를 근절하고 실수요자를 보호하며, 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 정책을 강력히 추진하고 있다. 그 결과 전국적으로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 고분양가 관리지역, 미분양관리지역 등 다양한 규제지역을 지정해서 대출·세제·전매·청약 등 복잡한 수요규제와 정비사업에 대한 규제를 강화했다.

대출규제 결과 주택담보대출은 소폭 감소했으나, 대출수요와 매매수요가 최근 들어 증가하면서 대출을 받지 않아도 되는 현금부자 중심으로 거래시장이 재편되는 양상을 보이고 있으며, 주택구입능력이 떨어지는 1주택자 등 수요자의 주거이동 제약이 불가피해 거래가 감소하고 있다.

또한, 양도소득세 규제는 투기적 수요를 억제하는 효과는 있으나 거래동결, 증여거래 증가 현상이 나타났고, 양도소득세 강화기간(2017년~2018년) 동안 서울 공동주택 실거래가 11.2% 상승, 지방 공동주택 실거래가 △4.0%하락하는 상반된 결과가 나타났다. 뿐만 아니라 양도소득세 중과대상인 다주택자는 보유주택을 파는 것보다 임대주택 등록이나 증여를 선택하면서 2017년 이후에 시장에서 거래물건이 약 35만 건 정도 줄어든 것으로 추정된다.

무엇보다 거래감소는 지방세수와 밀접한 관련이 있다. 최근 주택시장 호황으로 2014년 이후에 지방세 신장률이 GDP성장률 보다 높았다. 지방세수의 16.6%가 주택관련 세수로, 2017년 기준으로 지방세 80.4조원 중 주택관련 세수가 13.4조원에 이르는 것으로 추정된다.

그러나 주택시장 규제강화로 거래감소 및 지방세수 감소가 불가피해 지역경제 어려움을 더 커질 것으로 전망된다. 특히 전국 미분양의 83%가 지방에 있을 뿐만 아니라 준공 후 미분양과 미입주 위험이 크게 증가하고 있어 강원도와 경상도 지역을 중심으로 하는 지역주택시장 어려움이 매우 큰 상황이다.

이러한 상황에서 고가주택 거래증가로 형성되고 있는 서울지역 가격상승 흐름은 지속되기 어려울 뿐만 아니라 정상시장이라고 볼 수 없다. 따라서 지방시장 침체와 1주택자의 주거이동 제약으로 나타나고 있는 시장 이상 흐름을 정상화할 수 있는 제도점검이 필요하다.

향후 추진할 정책과제로 시장을 고려한 정책대상 및 정책수단 재설계, 지역특성을 고려한 주택규제 개선 및 정책 추진, 지속가능한 주택공급 환경 조성이 필요하다.

이를 위한 세부 추진과제로는 ▲투기수요 근절하되 주거복지수요자와 구분하고 1주택자와 건전한 투자수요를 포함한 광의적 실수요자 재정의 ▲규제지역의 LTV상향 조정 및 중도금·잔금대출 규제완화 ▲ 거래세(취득세, 양도세) 인하 : 취득세율 50% 인하, 분양주택 입주자 취득세 폐지 ▲지방미분양 해소 지원 대책 : 취득세·양도세 한시적 면제, 잔금대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 ▲지방 조정대상지역 해제 또는 대출규제 완화 ▲지역주택산업 위기극복 지원 대책 마련 ▲노후주택 증가대비를 위한 정비사업 정상화 ▲주택공급방식 다양화 및 청약방식 개선 ▲주택시장 질적 진단을 위한 종합지수 개발 확대방안을 마련해야 한다.

서울 주택시장 안정화를 위해서는 노후아파트를 개선할 수 있는 재건축·재개발 등 정비사업 정상화가 중요하다. 전국적으로 30년 이상 된 노후주택이 308만 채다. 이 중에서 서울에 16.5%, 경기도에 11.4%가 있다. 단독 63%, 아파트 25%로 전국적으로 보면 노후단독주택 정비가 시급하지만 서울은 다르다. 서울 노후주택 50.8만호 중 아파트가 26.5만호로 절반을 넘는다. 서울 노후아파트를 개선하기 위해서는 정비사업 정상화가 반드시 필요하다.