Q. 하나의 대지가 서로 다른 용도지역에 걸치는 경우로서 그 중 하나의 용도지역의 면적이 대지의 과반이고 가장 작은 용도지역의 규모가 330㎡를 초과하는 경우(걸치는 용도지역이 녹지지역이 아니며, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)’ 제84조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제94조 단서에 해당하는 경우가 아닌 것을 전제로 함) 해당 대지에서의 건폐율과 용적률은 ‘건축법’ 제54조 제1항을 적용해 대지의 과반이 속하는 용도지역의 건폐율과 용적률 기준에 따라야 하는지?

A. 각각의 용도지역에 따른 건폐율과 용적률 기준에 따라야 한다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 의미하는 것으로 모두 건축물과 관련된 것이므로 건축법에서 그 개념을 설명하고 있다.

하지만, 특정 지역이나 지구 등에서 건폐율이나 용적률의 기준을 정하는 것은 토지의 경제적·효율적 이용과 관련된 것이므로 국토계획법에서 특정 용도지역에 포함되는 대지의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항을 용도지역별로 명확하게 구분해 규정하면서 건폐율 및 용적률의 최대한도의 범위를 같은 법 제77조 및 제78조에서 용도지역별로 세부적으로 구분해 규정하고 있다.

또한 국토계획법 제84조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 용도지역 등)에 걸치는 경우로서 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모(330㎡) 이하인 경우 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 용도지역 등 별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하도록 규정하고 있다.

위와 같은 국토계획법의 규정 체계를 고려하면 용도지역에서의 건폐율 및 용적률은 각 용도지역에 따른 건폐율 및 용적률을 적용하는 것이 원칙이고, 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우라 하더라도 국토계획법 제84조 제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 경우를 제외하고는 각각의 용도지역에 관한 건폐율 및 용적률 규정이 그 대지의 해당 부분에 적용되는 것이 원칙이다.

한편, 건축법 제54조 제1항에서는 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구 제외) 또는 구역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대해 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 ‘이 법의 규정’을 적용하도록 규정하고 있으나, 앞에서 살펴 본 것처럼 용도지역별 건폐율 및 용적률 제한은 건축법이 아니라 국토계획법에서 규율하고 있는 사항이고, 건축법 제55조 및 제56조에서도 건폐율 및 용적률의 최대한도는 국토계획법에 따르도록 규정하고 있으므로 용도지역별 건폐율 및 용적률 제한은 ‘건축법의 규정’에 해당하지 않는다.

또한 건축법 제55조 및 제56조에서 건축물의 건폐율 및 용적률의 최대한도는 국토계획법 제77조 및 제78조의 기준에 따르도록 하면서 건축법에서 기준을 완화하거나 강화해 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있는데, 이는 건축법 제43조 제2항 및 제77조의13 제6항에서와 같이 공개공지 등을 설치하는 경우 및 건축협정구역에 건축하는 건축물에 대해 국토계획법에도 불구하고 건폐율 및 용적률을 완화해 적용할 수 있다는 의미이므로 해당 규정을 근거로 해 용도지역에 따른 건폐율 및 용적률 기준을 건축법에서 규율하고 있다고 볼 수는 없다.

따라서 이 사안의 경우 해당 대지에서의 건폐율과 용적률은 건축법 제54조 제1항을 적용해 대지의 과반이 속하는 용도지역의 건폐율과 용적률 기준에 따르는 것이 아니라 국토계획법에 따른 각각의 용도지역별 건폐율과 용적률 기준에 따라야 한다.