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분양절차의 위법과 관리처분계획의 하자법무법인(유) 현 김미현 변호사
도시정비 | 승인 2019.10.06
법무법인(유) 현 김미현 변호사

∥ 사실관계

A조합은 관할 관청으로부터 사업시행계획인가를 받은 후 조합원들의 분양신청을 받았다. 조합원들은 1순위부터 3순위부터 총 3개의 순위를 기재해 분양신청을 했다. 종전의 42평형 아파트를 소유한 조합원들은 종전자산가액 기준으로 2주택을 신청할 수 있었는데, A조합은 분양신청 안내서를 통해 신청평형별 예상 분양가와 개략적 분담금을 기재해 통지하면서 ‘종전 42평형 아파트 소유 조합원들이 2주택을 신청하는 경우에 25평형과 46평형의 경우 환급금이 발생하나, 25평형과 54평형을 선택하는 경우에 대해서는 선택불가’라고만 안내했다.

또한 A조합은 분양신청기간 동안 아파트 관리사무소 회의실에서 방문 접수를 처리하는 과정에서도 종전 42평형 아파트 소유 조합원들은 25평형과 54평형을 신청하는 것은 접수 자체가 불가하다는 안내를 했다. 예외적으로 몇몇의 조합원들에게만 25평형과 54평형을 신청할 수 있도록 했다.

 

∥ 관리처분계획 취소소송의 제기

“종전 동일한 아파트 평형을 소유한 조합원들에게 2주택 공급을 신청하는 경우 특정 평형만을 신청하도록 하고 그 이상 면적의 평형 신청을 불허한 채 예외적으로 일부 조합원에게만 허용했으므로, 조합원들의 분양신청에 관한 권리를 침해하고, 새로운 아파트의 귀속에 관한 불공평한 결과를 초래했으며, 이러한 분양신청 절차에 따라 수립된 관리처분계획은 형평에 반하므로 취소돼야 한다”고 주장하면서 A조합을 상대로 관리처분계획 취소소송을 제기했다.

 

∥ 관련 규정

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제47조는 건물의 노후도 등으로 구 건물을 철거하고 그 대지에 신 건물을 건축하기로 하는 경우, 철거 및 신축에 드는 비용을 개략적으로 산정하고 새 건물의 설계 개요, 각 비용의 부담, 새 건물의 구분 소유권 귀속에 관한 사항을 포함해 재건축 결의를 해야 한다고 하면서, 그 재건축 결의의 내용은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 해야 한다고 규정하고 있다.

재건축사업의 경우 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 우선 적용되고, 집합건물법은 도시정비법에 규정이 없는 경우에 준용될 수 있는데, 도시정비법에는 집합건물법 제47조의 규정을 배제하거나 대체하는 규정이 별도로 존재하지 않는다.

따라서 위 규정은 주택재건축정비사업에도 준용될 수 있다.

 

∥ 기존 관련 판례

- 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11404 판결

집합건물법 제47조에 따른 재건축 결의가 각 구분소유자의 형평에 현저히 반하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.

 

- 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다9842 판결

대규모 재건축 사업에 있어서 최적의 효율성과 사업을 발휘하도록 신건물의 배치 및 설계를 하게 되므로, 그 과정에서 각 구분소유자에게 귀속되는 신건물의 구분소유권은 위치, 면적, 층수에 차이가 발생하는 것이 불가피하므로, 형평에 반하는지 여부는 ▲그 차이가 발생하게 된 경위 ▲그 차이의 합리성 및 경제적 타당성 ▲구분소유권 배분방식의 형평성 ▲각 구분소유권의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도 ▲그 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재가능성 ▲불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 여부 등 제반사정을 종합해 판단해야 한다.

 

∥ 최근 법원의 판단

서울행정법원은 위 A조합의 관리처분계획을 취소했다. “42평형 조합원들에 대한 2주택 공급에 관한 내용은 원칙적으로 25+54평형의 분양신청을 금지하고 예외적으로 일부 조합원들에 대해만 25+54평형의 분양신청을 허용함을 전제로 마련됐는데, 이는 42평형 조합원들과 그 외의 다른 평형 아파트를 소유한 조합원들과의 사이는 물론 42평형 조합원들 사이에서도 권리의 차등을 둔 것이므로 특별한 이유 없이 일부 42평형 조합원들의 재산권의 본질적인 부분을 중대하게 침해하고 조합원들 간 권리배분의 왜곡을 불러와 현저히 형평의 원칙에 반한다”는 것이 그 이유다.

또한 재판부는 “42평형 조합원들은 분양신청 당시 A조합으로부터 개략적인 분담금 내역만을 고지 받은 상태에서 관리처분계획안 수립 당시 실제 분담금 내역이 변경될 수 있음을 이유로 얼마든지 자유로운 의사에 따라 원하는 평형으로 분양신청을 할 수 있어야 하고, 결과적으로 조합원 자신의 희망과 다른 평형을 분양받게 됐다 할지라도 해당 조합원이 위험으로 감수할 사항에 불과하고, 해당 조합원이 전면적으로 특정 평형을 분양신청할 수 없도록 하는 것은 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 것”이라고도 했다.

특히, 재판부는 “3개의 순위를 기재해 분양신청을 함에 따라 1순위 기재 평형을 분양받지 못하더라도 후순위를 분양받을 수도 있으므로 1순위로 신청할 수 있는 기회 자체를 박탈하는 것은 타당하지 않다”며 “한편, 일부 조합원들은 특별한 이유도 없이 25+54평형의 분양신청을 접수했기 때문에 종전 42평형 소유자 사이에도 권리에 차등을 둬 조합원들 간의 권리 배분을 왜곡하고 균형관계를 깨뜨리는 것으로 형평의 원칙에 현저히 반한다”고 했다.

 

∥ 결론

재건축정비사업조합이 수립하는 관리처분계획은 토지의 효율적 이용과 도시 및 주거환경 개선을 위해 시행하는 것으로서 다수의 이해관계가 상충되므로 조합원들의 개별적이고 구체적인 이익의 전부를 만족시킬 수는 없다.

이에 대법원은 관리처분계획상 조합원들의 권리·의무 인정 자체에 대해서는 재량의 여지가 없지만, 그 구체적인 내용의 수립에 관해는 상당하는 재량이 인정될 수 있고, 토지등소유자들 사이에 다소의 불균형이 초래된다고 하더라도 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 관리처분계획을 위법하다고 볼 수 없다는 입장을 견지하고 있다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결).

최근 판례 또한 위와 같은 대법원 판결의 연장선에서 이해될 수 있다. 관리처분계획은 계획재량행위이므로 상당한 재량이 인정될 수 있고, 통상 관리처분계획의 하자를 다루는 소송은 이러한 재량이 인정이 된다는 점 때문에 취소하거나 무효로 판단되지 않는 경향이 있다. 그러나 본 사안과 같이 분양신청 단계부터 일부 조합원에게만 특별하게 불리한 취급을 하고 분양신청의 기회를 제공하지 않은 경우는 불합리할 뿐만 아니라 재산권의 본질적 침해라고 볼 수 있으므로 관리처분계획이 취소될 수 있는 것이다.

따라서 조합은 분양신청 단계에서부터 관련 법령을 준수하고 특정 조합원에 대한 차별이나 재산적의 침해가 발생하지 않도록 법률 전문가의 자문을 받아 세심히 검토하고 분양신청 안내를 할 필요가 있다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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