민간택지 분양가상한제 적용에 따른 정비사업 현장의 시름이 깊어지고 있는 가운데 정부가 첫 분양가상한제 적용지역을 발표했다. 서울 강남4구 22개동과 마‧용‧성‧영 5개동 등 총 27개 동이다.

∥ 개포‧대치‧압구정‧잠실‧여의도 등에 분양가상한제 적용

국토교통부는 11월 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐, 분양가상한제 적용 지역 지정 등을 발표했다.

이와 관련해 국토교통부 관계자는 “이번 지정안은 지난 8월 제도개선 발표 이후 10월 1일 보완방안 발표, 11월 1일 관계장관회의(녹실회의) 등 관계부처 간 충분한 협의를 거쳐 마련했다”며 “분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별해 동(洞) 단위로 핀셋 지정함으로써 시장에 미치는 영향을 최소화했다”고 밝혔다.

정부는 민간택지 분양가상한제 적용지역과 관련해 먼저 최근 분양가격 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 투기과열지구 중 ▲직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배 또는 ▲직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 또는 ▲직전3개월 거래량 전년 대비 20%이상 증가 등의 정량 지정요건을 충족한 구(區) 단위로 선별했다.

또한, 해당 구 내의 정비사업‧일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동(洞) 단위로 핀셋 지정했다.

이러한 과정을 거쳐 강남·서초·송파·강동 등 강남4구와 후분양·임대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포·용산·성동·영등포 4개구가 지정 검토 대상으로 선별됐다.

또한 최종적으로 강남4구 22개동, 마포‧용산‧성동‧영등포구 4개동 등 총 27개동이 분양가상한제 적용 동으로 결정됐다.

이와 관련해 국토부 관계자는 “이번 지정 시에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, ‘8.2대책’ 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토했다. 그 결과 강남4구는 ▲정비사업이나 일반사업이 진행되고 있고 ▲최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되, 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외해 총 22개동을 선정했고, 그 외에는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가를 지정하기로 했다”며 “서울 내 타 지역 및 과천, 하남, 성남분당, 광명 등 서울 외 투기과열지구에 대해서는 모니터링을 강화하고, 시장 불안 유발 조짐이 있을 경우 추가 지정을 검토할 계획”이라고 밝혔다.

∥ 부산 3개구 및 고양·남양주 일부 조정대상지역 해제

정부는 민간택지 분양가상한제 적용지역과 함께 조정대상지역 검토결과도 발표했다.

경기도 고양시 및 남양주시의 일부 지역을 제외한 지역과 부산시 동래구‧수영구‧해운대구 전 지역을 조정대상지역에서 해제하는 것이 그 내용이다.

국토부 관계자는 “지자체의 해제 요청에 따라 조정대상지역을 검토해 ‘시장상황에 따른 맞춤형 대응’이라는 원칙에 따라 해제하기로 한 것”이라며 “부산시 동래·수영·해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각 -2.44%, -1.10%, -3.51%로 하향 안정세를 보이고 있어 해제했고, 남양주는 서울 및 인근 하남·구리의 상승세에도 불구하고 전반적으로 안정적 수준을 유지하고 있어 조정대상지역에서 해제했다. 또, 고양시 역시 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 –0.96%로 하향 안정세가 지속되고 있어 조정대상지역에서 해제했다”며 “다만, 남양주시의 경우 서울에 인접해 신도시가 위치한 지역으로서 최근 1년간 상승세가 뚜렷한 다산동·별내동은 시장 안정세가 확고하다고 판단할 수 없어 조정대상지역을 유지하도록 했고 ▲삼송택지개발지구 ▲원흥·지축·향동 공공주택지구 ▲덕은·킨텍스1단계 도시개발지구 ▲고양관광문화단지(한류월드) 등 고양시 내 7개 지구도 서울 접근성, 교통 편의성 및 신축 소재 등 양호한 거주 여건으로 인해 높은 가격 수준을 보이고 있는데다가 GTX-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높아 조정대상지역을 유지하기로 했다”고 말했다.

∥“공급위축 없을 것”이라고 하지만 …

한편, 정부는 민간택지 분양가상한제 적용과 관련해 “과거와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다”며 “일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함돼 있고 품질향상비용, 물가상승도 반영돼 건설사 손실은 없으며, 공급위축 우려 낮다”고 밝혔다.

또한 정비사업과 관련해서는 “서울의 정비사업은 대부분 관리처분계획인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급위축 우려 낮다”며 “특히, 관리처분 인가 단지(서울 54개, 약 6.5만세대)는 6개월내 분양하면 상한제 대상에서 제외되는 만큼 오히려 공급이 조기화 될 것이고, 초기 재건축·재개발사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다”고 강조했다.

실제 과거 전국적인 분양가상한제 시행시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었고, 서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 ‘수도권 30만호 공급계획’ 등을 통해 중장기 주택공급도 확대한 만큼 공급 기반도 충분하다는 설명이다.

하지만, 시장의 반응은 싸늘하기만 하다. “당장 어느 정도의 효과를 볼 수도 있겠지만, 풍선효과에 따른 우려가 크고, 장기적으로는 주택 공급을 위축시켜 시장 불안을 야기할 것”이라는 의견은 여전하다. 새 아파트의 희소성만 더욱 부각돼 ‘로또 청약’ 열풍이 더욱 확산될 수 있다는 점도 문제로 지적된다.

특히, 이중삼중 규제를 받는 있는 정비사업 현장의 경우 사실상 사업을 올스톱하거나 연기할 가능성이 높다는 우려도 나오고 있다. 실제로 강남권 일부 재건축단지에서는 “현 정권의 각종 규제로 사업환경이 열악해지고 있는 만큼 차라리 소나기를 피했다가 가는 것이 나을 것”이라는 말도 공공연하게 나온다.

시장 흐름을 무시한 과도한 규제는 역효과가 따를 수밖에 없다. 민간택지 분양가상한제가 부동산 및 정비사업 시장에 실제로 어떤 영향을 미치게 될지 귀추가 주목된다.