정비사업에 종사하는 모든 사람들은 오늘도 비용절감과 사업기간 단축을 위해 노심초사 할 것이다. 비용절감과 사업기간 단축이야 말로 정비사업에 있어 중요한 과제임이 틀림없기 때문이다.

이는 모두가 아는 사실이지만 현실은 그렇지 않기에 늘 안타깝다. 정비사업 운영주체(民, 추진위원회 및 조합, 이하 운영주체) 즉, 사업 구역 내 토지등소유자들이 자발적으로 움직이고, 여기에 더해 인·허가권자(官)의 적극적인 행정이 어우러질 때 비용절감과 사업기간 단축이뤄질 수 있는데 흔하지 않은 일이기에 그저 부러울 따름이다.

이해하기 좋은 예를 들면 정비사업에서의 비용절감과 사업기간 단축은 ‘비만’이라는 질병과 같다고 생각한다. ‘비만’은 살이 쪄서 몸이 뚱뚱해짐을 뜻하는데, 사실 비만의 탈출은 너무도 간단하다. 자발적으로 덜 먹고 많이 움직이면 자연스럽게 비만과 멀어지게 되기 때문이다.

‘비만탈출’과 마찬가지로 정비사업 구역 내 토지등소유자는 사업진행에 필요한 서류를 본인 스스로가 운영주체에 제출하면 된다. 그러나 비만인구가 매년 늘고 있고 해결이 용이하지 않은 것처럼 정비사업 또한 이 어렵지 않은 일 때문에 비용절감과 사업기간 단축은 아득히 멀고, 오히려 구역해제에 따른 사회적 비용이 증가하고 있는 실정이다.

정비사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따라 절차를 이행하는 사업이다. 법에서 정한 절차를 모두 이행하면 사업이 완료됨을 뜻한다. 절차 이행만 하면 되니, 어찌 보면 참 간단한 사업이다.

그러나 절차이행을 위해서는 운영주체(民) 및 인·허권자(官)의 적극적인 노력이 필요하다.

이를 구체적으로 살펴보면 첫째, 운영주체의 입장에서 법에 명시되는 있는 각 절차마다의 토지등소유자의 동의를 구할 때가 바로 비용절감과 사업기간 단축을 이룰 수 있는 대표적인 시기다. 또, 한편으로 이 시기는 법에서 정하고 있는 동의율이 충족될 때까지 빠르면 수일 내외에서 늦으면 기한 없이 정비사업을 할 수 없는 지경에 이르기도 하는 중요한 시기이기도 하다.

법에서 정하고 있는 대표적인 동의는 ① 정비계획의 입안(변경) 시 토지등소유자의 2/3 이하 및 토지면적 2/3 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율이상의 동의 ② 조합설립추진위원회의 구성·승인 시 토지등소유자 과반수의 동의 ③ 조합설립인가 시 재개발사업의 경우 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의, 재건축 사업의 경우 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5인 이하인 경우는 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의 ④ 재개발·재건축사업 시 공공시행자, 지정개발자(신탁업자 포함)에 대한 동의 등이 있다. 법에서 정하고 있는 서식에 따른 각종 동의 외에도 정비사업 완료까지 각종 총회, 대의원회 등에서 이뤄지는 동의도 있음은 물론이다.

이를 위해 거의 모든 운영주체는 절차를 이행하기 위해 별도의 비용을 책정해 이를 해결하고 있다. 이는 여러 방법 중 하나이고 효과도 좋다. 또한, 엄청난 정비사업비 중 차지하는 비율이 크지는 않다고 생각 할 수도 있다.

하지만, 이런 방법 말고 토지등소유자가 자발적으로 필요한 서류를 운영주체에 제출한다면 어떨까? 당연히 비용은 절감될 것이고, 나아가 사업기간도 단축될 것이다.

물론, 자발적으로 운영주체에 제출하는 토지등소유자들도 많다. 하지만 부족분은 항상 발생하고 이로 인해 비용과 사업기간이 늘어나면서 좋은 시기를 놓치는 사례도 있다. 토지등소유자의 개인 사정 등이 있기 때문이겠지만, 지나간 시간을 되돌릴 수는 없다.

어찌됐든 토지등소유자의 자발적인 동의는 꼭 필요하다. 자발적인 동의는 ‘정비사업을 이해하고 있다’고 볼 수 있고, ‘이해하고 있다’는 것은 직·간접적으로 정비사업에 대해 공부를 했다는 것을 나타내기 때문이다. 이런 상황이 돼야 비로소 비판 즉, 토지등소유자가 옳고 그름을 판단해 밝히거나 잘못된 점을 지적하는 것이 가능하며, 비판으로 인한 순기능으로 정비사업이 투명하고 올바르게 진행될 수 있을 것이다. 비만탈출과 같이 스스로 해야 한다는 것은 모두 알고 있다. 그러나 실행되기에는 너무나 어렵기에 안타까울 뿐이다.

정비사업은 내가 나중에 들어가 살집을 짓는 것이다. 그러나 규모가 크다보니 운영주체를 구성하고 사업에 필요한 협력업체를 법 테두리 안에서 토지등소유자가 결정한다. 즉 내가 동참해 크고 작은 모든 일을 결정하는 것으로, 다른 누구의 일이 아닌 바로 내 일인 것이다. 정말 내 일이라고 생각하고 있는데 미루겠는가?

정비구역 내 구성원이 많으니 “나 하나쯤 빠져도 괜찮겠지”라는 생각을 구성원 모두가 가진다면 사업은 진행되지 않을 것이다. 반대로 “나 한명이라도 노력하자”하면 어렵지 않게 사업은 진행될 것이다. ‘나의 일’이라는 그 생각은 구성원에게 영향을 주고 자연스럽게 비용절감과 사업기간 단축으로 이어져 정비사업을 성공적으로 완료할 수 있는 지름길임을 기억했으면 한다.

둘째, 인·허가권자 입장에서 살펴보면, 운영주체는 각 절차마다 법 등에서 정하고 있는 서류를 빠짐없이 갖뤄 인·허가청에 접수하면 검토해 인·허가를 내주고 관련사항을 운영주체에 통지해 준다.

정비사업에 있어 인·허가는 처리기한이 정해져 있는 절차가 있는 반면 처리기한이 정해져 있지 않은 절차도 있다.

처리기한이 정해져 있는 절차는 추진위원회 승인, 조합설립인가 및 관리처분계획(인가, 변경·중지·폐지인가)의 경우 접수 후 30일(공휴일제외), 사업시행계획(인가, 변경·중지·폐지인가) 60일(공휴일 제외)로 법시행규칙 별지서식의 신청서에 기재돼 있다.

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 10년 단위로 도시·주거환경정비기본계획을 수립하고, 기본계획에 대해 5년마다 타당성 여부를 검토해 그 결과를 기본계획에 반영해야 한다.

다음 절차로는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장(광역시의 군수는 제외, 이하 정비구역의 지정권자)이 직접 정비구역 지정 또는 토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안해 법에서 정한 절차를 이행하면 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시한다. 이 절차의 경우 전체의 처리기한은 특별히 정해져 있지 않다.

특별히 이 절차를 언급한 이유는 많은 정비사업구역에서 최초 정비계획 및 정비구역지정 후 정부 또는 시·도의 정책변경, 관련 법령 제·개정, 부동산 침체 등으로 인한 정비사업시행 예정시기 도과, 건설사 변경 등 정비사업구역 내의 기타 사유 등으로 경미한 변경이 아닌 정비계획 변경이 수반될 시 이 절차를 완료하기 위해서는 최소 1년에서 수년이 소비되는 경우가 많기 때문이다.

물론 부서 및 기관 협의, 주민설명회, 공람, 지방의회의견청취, 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다. 시간도 많이 걸리고 절차 또한 복잡하기 이를 데 없다. 이를 간소화 하거나 중복진행을 할 수만 있다면 운영주체의 비용 절감과 사업기간을 단축 할 수 있지 않을까 생각한다.

이 시기에 운영주체, 토지등소유자 모두가 지쳐 정비사업 자체에 의심을 품어 내부적으로 소모적인 분쟁이 발생, 정비사업 자체가 무산되는 경우도 종종 있다.

도시정비법이 제정되고 약 16년이라는 짧지 않은 시간이 지난 만큼 많은 시행착오를 통해 쌓여진 사례와 질의응답 등이 있다.

같은 법이고 절차지만 인·허가청마다 달리 해석해 빠를 수도 아주 늦어질 수도 있어 운영주체 입장에서는 갈피를 못 잡는 경우도 발생하곤 한다. 정부 또는 시·도의 사례를 공유해 운영주체가 안정적으로 정비사업을 수행할 수 있도록 하는 개선이 필요하다.

정비사업은 쉽지 않은 사업임에는 틀림없다. 그러나 각 주체에게 주어진 의무를 충실히 한다면 비용절감과 사업기간 단축은 무리 없이 진행된다는 믿는다. 이를 마음 한 켠에 접어두고 오늘도 동의서로 인해 회의를 하러 나선다.