정부, ‘12.16 주택시장 안정환 방안’ 발표

계속되는 집값 상승 움직임에 정부가 또 한 번 칼을 빼들었다.

정부는 지난 12월 16일 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 민간택지 분양가상한제 적용지역을 추가지정하고, 대출규제를 강화하는 것 등이 그 내용이다.

이와 관련해 정부는 “올해 전국 주택가격은 전반적인 안정세 하에 서울 주택가격도 지난해 9.13대책 이후 11월 2주부터 32주간 하락했으나, 강남권 재건축발(發) 상승세의 확산으로 강남(6/2주)·송파(6/3주)부터 상승을 시작해 7월 1주부터 24주 연속 상승하고 있고, 분양가상한제 적용지역 지정 이후 동작·양천·과천 등 미지정 지역을 중심으로 상승 기대심리가 작용하면서 국지적 과열이 발생하고 있다. 또, 최근 집값 상승 기대 및 가격 상승에 따른 불안 심리로 매수세가 확대되고 있다”며 “서울 아파트는 지난해 4.4만호에 이어 올해와 내년에도 연간 약 4만호 이상이 공급돼 실수요에 대응하는 공급 물량은 충분하지만, 일각에서 분양가상한제 등에 따른 공급 부족론을 제기하며 시장의 불안 심리를 자극하고 있는 만큼 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진할 계획”이라고 밝혔다.

 

∥ 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대

정부가 발표한 이번 방안에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 역시 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대에 대한 부분이다. 지난 11월 6일 서울 27개 동을 상한제 적용지역으로 지정한 것에 이어 이번에 집값 상승을 선도한 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 서울 5개구 37개동을 추가 지정한 것.

해당지역은 지난 12월 17일부터 분양가상한제가 적용 효력이 발생됐다.

 

∥ 대출규제도 더욱 강화

투기수요를 근절하기 위한 방안으로 대출규제도 더욱 강화된다.

먼저, 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용한다. 기존에는 주택가격과 상관없이 LTV 40%가 적용됐지만, 앞으로는 9억원을 초과할 경우 LTV 20%를 적용할 예정인 것. 여기에 더해 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출은 원칙적으로 금지되며, 1주택을 소유한 재개발‧재건축 조합원이 조합설립인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때에만 예외적으로 허용된다.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리도 강화된다. 현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사가 관리하고 있지만, 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제가 적용될 예정이다.

이외에도 이번 방안은 현재 규제지역 내 1주택세대의 경우 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출을 실행하고 있는 것과 관련해 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무를 부여하는 내용을 담고 있다.

또한 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구에서도 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대한 주택 구입목적 주택담보대출 취급을 금지하고, 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) 기준을 1.5배 이상 강화한다. 이와 함께 새마을금고 등 상호금융권의 주택담보대출 모니터링 및 관리감독 강화도 추진된다.

 

∥ 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

앞으로는 주택소유자의 부담도 늘어날 전망이다. 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p~0.8%p)하고, 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세부담 상한도 기존 200%에서 300%로 확대할 예정이기 때문이다. 반면, 1세대 1주택 보유 고령자의 경우 세액공제율과 고령자 공제 및 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높일 예정이다.

또한 양도소득세의 경우 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가 하고, 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권이 포함된다.

이와 함께 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 ▲1년 미만 40% → 50% ▲1년 ~ 2년 기본세율 → 40% 등으로 각각 인상된다.

 

∥ 공급확대 방안은?

한편, 이번 방안에는 많은 사람들이 문제로 제기하고 있는 ‘과도한 규제로 인한 공급부족 우려’에 대한 정부의 답도 담겼다. 수도권 30만호 계획 중 ▲서울 도심부지(4만호)는 패스트트랙을 적용해 내년까지 1.5만호 이상 사업승인을 완료하고, 이중 1천호에 대한 입주자 모집 진행 ▲연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)는 내년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상 착수 등이 그것이다.

여기에 더해 정부는 “정비사업에 대한 상한제 6개월 유예에 따라 관리처분인가를 받은 54개 단지 6.5만호는 신속한 사업진행을 추진 중이나, 철거 이후에도 굴토심의, 분양보증 등 행정절차에 약 2달이 소요될 것으로 예상되는 만큼 서울시 주관으로 ‘정비사업 지원 T/F’를 운영해 업추진 동향 및 문제점을 공유하고 장애요인을 사전에 제거할 계획”이라며 “신고사항은 기한과 관계없이 조속히 처리하고, 굴토심의, 분양보증, 공사비 검증 등 심의절차는 소요기간을 최소화하겠다”고 밝히기도 했다.

또한, 정부는 가로주택정비사업 활성화를 위해 공기업 참여 등 공공성을 갖출 경우 사업확대를 지원하고, 일반사업도 부담금 및 건축규제 완화를 통해 지원을 강화한다는 계획도 밝혔다. 투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적 및 세대수도 1만→ 2만㎡(약 250→500세대)로 확대 적용하는 한편, 분양가상한제 적용 제외 대상에 포함해 사업 활성화를 지원하겠다는 것이다.

이외에도 가로주택정비사업 활성화 방안에는 ▲조합과 공기업 공동시행 시 주민동의를 전제로 설계사·시공사 선정, 건축심의안 확정을 서면동의(조합원 1/2)로 갈음 ▲인동간격 관련 서울시 조례 규제수준을 법령 하한수준으로 완화 ▲광역교통개선부담금 산정 시 재개발·재건축과 같이 종전 건축물 연면적을 제외해 부담금 납부부담 완화 등의 내용이 담겼다.

 

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