지난해 정부가 잇따라 발표했던 부동산 대책은 규제 일변도였다고 해도 과언이 아니다. 특히, 각종 부동산 관련 규제들로 인한 세제나 대출, 청약 등의 변화는 올해부터 적용되는 것이 많다. 올해 달라지는 주요 부동산 관련 정책 등을 살펴보자.

◇ 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

당장 올해 1월부터 전세자금대출을 이용한 소위 ‘갭투자’를 막기 위한 규제가 적용된다. 전세자금대출을 받은 사람이 시가 9억원이 넘는 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 전세자금대출을 회수하도록 했기 때문이다. 지난해까지만 해도 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인해 2주택 이상 보유할 경우에만 전세자금대출의 보증 만기연장을 제한했었다. 다만, 올해에도 불가피한 전세수요로 인한 전세대출 필요시에는 보증을 유지할 수 있다.

이외에도 시가 9억원이 넘는 주택을 구입‧보유한 사람은 전세자금대출에 대한 공적보증은 물론, 서울보증보험 등 사적보증도 제한된다.

◇ 부동산 취득세율 변경

‘지방세법 일부개정법률안’이 지난 12월 27일 국회 본회의를 통과함에 따라 1월 1일부터 6억원 초과 ~ 9억원 이하 주택 유상거래의 취득세율이 기존 2%에서 1~3%로 세분화되는 등 취득세 제도가 개편됐다.

이에 따라 6억원 초과 ~ 7.5억원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고, 7.5억원 초과 ~ 9억원 이하의 주택은 세율이 2%에서 2~3%로 높아졌다.

또한 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 1~3%의 주택 유상거래 특례세율 적용을 배제하여, 4%의 일반 취득세율을 적용한다.

◇ 고가 1주택자 양도세 장기보유특별공제 요건 강화

정부가 지난 2018년 9월 13일 발표한 ‘주택시장 안정대책’에 포함된 ‘고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화’의 유예기간이 끝나 올해부터 적용된다.

이에 따라 기존에는 실거래가 9억원 초과 1주택자의 경우 주택 양도시 거주기간에 상관없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었지만 올해부터는 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 장특공제(10년, 최대 80%)가 적용되며, 2년 미만 거주자의 경우 일반 장특공제(15년, 최대 30%)가 적용된다.

◇ 주택청약 시스템 한국감정원으로 이관

지난 1월 9일 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과함에 따라 기존 금융결제원에서 운영하고 있는 아파트 투유의 주택청약시스템이 2월부터 한국감정원으로 이관된다.

개정 주택법은 청약신청시 신청자 본인이 무주택기간, 세대원의 재당첨제한기간 등을 직접 확인해야 하는 불편을 해소하고, 기간착오·계산오류 등으로 인한 당첨취소를 예방하기 위해 청약업무수행기관(한국감정원)이 청약신청 이전 단계에서 입주자 자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등 청약자격 정보를 신청자에게 제공할 수 있도록 하고 있다.

이에 따라 한국감정원은 세대원정보, 주택소유여부 등 청약자격 정보의 사전 제공이 가능하도록 신규 청약시스템을 개발 완료 후 서비스를 제공할 예정이다.

◇ 실거래가 신고기간 단축

지난해 8월 20일 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법)’이 개정됨에 따라 2월 21일부터 실거래가 신고기간이 변경된다.

개정 부동산거래신고법은 현재 ‘60일’인 신고기한을 ‘30일’로 단축하고, 거래신고 후 계약이 해제된 경우에도 이를 신고하도록 해 신속하고 정확한 실거래 공개정보를 국민과 기업이 활용할 수 있도록 했다. 또한 다운계약, 허위계약 신고 등 부동산 거래질서를 해치는 행위를 국토부가 직접 또는 공동으로 조사하는 내용도 담고 있다.

◇ 마침내 다가온 정비사업 ‘일몰제’

2012년 1월 30일 이전 추진위원회를 승인받은 정비사업장은 오는 3월 2일까지 조합설립 인가를 신청하지 못하면 강제로 구역이 해산될 가능성이 높다. 정비사업 ‘일몰제’에 대한 이야기다.

도시 및 주거환경정비법은 제20조(정비구역등의 해제) 제1항 제2호를 통해 “정비구역 지정권자는 ▲토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회 승인을 신청하지 아니하는 경우 ▲토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정한다) ▲추진위원회가 추진위원회 승인 일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우 ▲조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우 등에는 정비구역 등을 해제해야 한다”고 규정하고 있다.

일몰제는 2012년 2월 1일부터 적용돼왔으나 법 시행일 이전 추진위원회가 구성된 곳은 법적 근거가 없어 일몰제 적용을 피할 수 있었다. 하지만 2016년 3월 도시정비법 부칙이 개정되면서 이들 현장도 일몰제를 적용받게 됐으며 당시 4년의 유예기간을 부여받았는데, 이 기간이 끝나는 시점이 벌써 얼마 남지 않았다.

다만, 추진위원회 등은 토지등소유자 30% 이상의 동의를 얻어 일몰기한 도래 전 유예신청을 할 수 있다.

◇ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

정부는 지난 12월 16일 발표한 주택시장 안정화 방안(이하 12.16 대책)에서 “자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상 주택 취득 시로 제한돼 있어 과열우려가 있는 조정대상지역 및 비규제지역 투기적 수요 조사에 한계가 있고, 신고 항목의 구체성도 부족한 상황”이라며 “자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대(시행령 개정)하고, 위법 가능성이 높은 항목을 구체화는 한편, 지급수단 기재를 추가(이상 시행규칙 개정)하겠다”고 밝힌 바 있다. 또, 실거래 조사 시 자금조달 확인서 징구 신설 등을 예고했다.

해당 내용 등을 담은 부동산거래신고법 시행령 및 시행규칙 개정안은 지난 1월 3일 입법예고 됐으며, 개정 후 3월부터 시행될 예정이다. <관련기사 00면>

◇ 불법 전매시 청약‧재당첨 제한

정부는 또 12.16 대책에서 “공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황”이라며 “공정한 청약 질서 확립을 위해 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지할 계획”이라고 밝히기도 했다.

공급질서 교란행위자에 대한 청약금지 기간 강화 등의 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정령안은 지난 12월 31일 입법예고 됐으며, 개정 후 3월부터 시행될 예정이다. <관련기사 00면>

◇ 100세대 이상 공동주택 관리비 공개 의무화

지난해 10월 24일부터 시행된 개정 공동주택관리법 시행령 및 시행규칙에 따라 100세대 이상의 중소규모 공동주택도 관리비 등의 공개가 의무화 됐다. 다만, 제도도입 초기인 점과 관리인의 업무부담 등을 고려, 의무관리대상 공동주택(47개 세항목 공개) 과는 달리 대항목 수준 항목(21개)만 공개하도록 했다.

이에 따라 100세대 이상 단지의 관리인은 4월 24일부터 공동주택단지 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 관리비 등의 내역을 공개해야 한다.

또한 지방자치단체장 등이 공동주택에 대한 감사 결과 등을 통보하거나 공사중지 등 명령을 하는 경우 입주자대표회의 및 관리주체에게 통보해야 하며, 이 경우 관리주체는 통보받은 날부터 10일 이내에 공동주택단지 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 7일 이상 공개해야 한다.

◇ 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료

지난해 정비사업 시장을 뒤흔들었던 민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행된다. 관리처분 인가 이후 정비사업 단지에 대해 분양가상한제 대상 적용을 유예했던 기간이 4월 28일부로 종료되는 것.

이에 따라 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 정비사업장은 분양가상한제를 적용받게 된다.

한편, 정부는 지난해 11월 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 서울시 강남4구 22개동과 마포‧용산‧성동‧영등포구 4개동 등 총 27개동을 분양가상한제 첫 적용 지역(11월 8일 발효)으로 지정했으며, 12월 16일 서울 집값 상승선도 13개구 전지역 및 과천·광명·하남 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 구(區) 중 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구 37개동을 분양가상한제 적용 지역으로 추가 발표한 바 있다.

민간택지 분양가상한제 적용주택은 5∼10년 전매제한과 2∼3년 실거주 의무기간도 부여된다.

◇ 2천만원 이하 주택 임대소득도 소득세 신고

올해부터 주택 임대소득에 대한 전면과세 시행된다. 그동안 과세되지 않았던 수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되는 것.

이에 따라 월세 임대수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상자는 2019년 귀속 주택임대소득에 대한 소득세를 오는 5월 1일부터 6월 1일까지 신고해야 한다. 다만, 연간 주택임대 수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택해 신고할 수 있으며, 분리과세를 선택해 신고할 경우 세무서와 시군구청에 주택임대업을 모두 등록하면 필요경비율과 기본공제에 대한 혜택이 있다.

◇ 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

소득세법 개정을 통해 지난해 12월 18일부터 올해 6월까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과가 배제되고 장기보유특별공제가 적용된다.

◇ 공원 일몰제 시행

지자체가 도시·군계획시설 상 공원으로 결정한 부지를 20년 동안 집행하지 않으면 그 효력을 상실하도록 한 ‘공원 일몰제’가 오는 7월 처음 시행된다.

이에 정부는 2018년 4월과 지난해 5월 ‘장기미집행공원 해소방안’ 대책을 발표하고 지방채 이자지원, LH 공공사업을 통한 공원조성, 국공유지 실효 유예 등 지자체에 대한 지원방안을 마련한 바 있으며, 지난해 8월 지자체별 공원일몰제 대응 현황 조사결과를 발표하기도 했다.

해당 조사결과에 따르면, 대부분의 지자체는 공원 일몰제에 대응하기 위한 마스터플랜을 수립하고, 내년 7월 이전까지 실시계획인가 및 도시·군관리계획변경 등 필요한 조치를 적극적으로 이행하고 있는 것으로 확인됐다. 실효되는 363㎢ 공원 중 158㎢를 공원으로 조성하는 것을 목표로 2023년까지 지방예산 및 지방채 총 7.3조원을 투입해 공원을 매입할 계획을 수립하고, 70개소의 민간공원 특례사업 등을 추진하고 있는 것. 해제되는 205㎢ 중 국공유지 90㎢는 실효가 유예될 계획이며, 나머지 115㎢는 경사도·표고·공법적 제한 및 지리적 위치(외곽지역)로 인해 해제되더라도 다른 용도로 이용하기 어려워 공원기능 유지 가능할 전망이다.

◇ 인터넷 허위매물 게시 ‘처벌’

올해 8월 21일부터는 소비자들을 혼란스럽게 하는 인터넷 허위매물이 줄어들 것으로 보인다. 허위매물을 게시할 경우 처벌하는 내용 등을 담은 공인중개사법 개정안이 8월 21일 시행될 예정이기 때문이다.

개정 공인중개사법은 제33조(금지행위) 제2항을 통해 “누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 ▲안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위 ▲안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용해 중개대상물에 대해 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위 ▲안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위 ▲정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시ㆍ광고 행위를 방해하는 행위 ▲개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 유도하는 행위 등의 방법으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해해서는 아니 된다”고 규정하고 있으며, 제48조(벌칙)을 통해 “이를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다”고 명시하고 있다.

◇ 종합부동산세율 상향 등

이외에도 올해는 주택소유자의 부담도 늘어날 전망이다. 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p~0.8%p)하고, 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세부담 상한도 기존 200%에서 300%로 확대할 예정이기 때문이다. 반면, 1세대 1주택 보유 고령자의 경우 세액공제율과 고령자 공제 및 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높일 예정이다.

또한 정부가 지난해 12월 17일 발표한 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에 따라 공시가격도 올라갈 예정이다.

해당 방안에 따르면, 먼저 공동주택의 경우 현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되, 이들 주택 중 올해 현실화율이 일정한 수준에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분을 적용하고, 고가공동주택 조기 현실화를 통한 공시가격 공정성 강화를 위해 가격이 높고 현실화율이 낮을수록 제고폭을 확대해 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 한다. 다만, 지나친 공시가격 급등이 없도록 ▲9∼15억원 : 최대 8%p ▲15∼30억원 : 최대 10%p ▲30억원 이상 최대 12%p 등 제고분의 상한을 둬 산정한다.

단독주택의 또한 공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되 제고대상은 올해 현실화율이 55%에 미달되는 경우로 하고, ▲9∼15억원 : 최대 6%p ▲15억원 이상 : 8%p 등 제고분의 상한을 둬 가격급등을 방지하는 방식은 공동주택과 유사하다.