(주)중앙감정평가법인 권영진 감정평가사 / 정비사업본부장

 권영진 감정평가사
(주)중앙감정평가법인/ 정비사업본부장

최근 정비사업과 관련해 눈에 띄게 자주 보이는 공고가 바로 법인세 절감을 위한 감정평가업자 선정 또는 현물출자자산 감정평가 입찰공고일 것이다. 서울뿐만 아니라 수도권까지 아파트 가격이 치솟으면서 웬만한 정비사업구역에서 시행한 사업은 비교적 성공적이었으며, 일반분양분은 완판 되다시피 하면서 일어난 풍경이다.

“세금에 대한 고민은 요람에서 무덤까지”라는 말이 있듯이 조합 또한 일반분양분에 대한 법인세는 절차적 과제이자 고민거리가 됐다. 적법한 범위 내에서 절세를 할 수 있다면 당연지사로 해야 할 일이 된 것이다.

이러한 이유로 조합에서는 법인세 감정평가와 관련해 자세히 알고 있을 필요가 있다.

감정평가 목적에 우선해 법인세 감정평가의 기준시점을 정하는 것이 가장 중요한데, 일명 현물출자의 시기가 언제인가 하는 것이 쟁점이다. 견해는 대립하고 있는데 자세히 알아보면 다음과 같다.

 

∥ 법인세법령

법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호는, 상품 등 외의 자산의 취득시기는 원칙적으로 ‘그 대금을 청산한 날’로 규정하고 있다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용 수익하는 경우에는 ‘그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날’로 한다.

결론적으로는 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날이 된다(「법인세법」제40조 제2항, 같은 법 시행령 제68조 제1항 제3호).

 

∥ 국세청의 입장

‘주택재건축정비사업조합에서 현물출자 토지의 취득시기는 언제인가’라는 질의에 대한 회신에서 재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항에 따른 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이라는 입장을 고수하고 있다[법인, 서면-2018-법인-2041(법인세과-2491), 2018.09.13.].

심지어 질의를 한 조합에서는 (갑)관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른날 (을)사업시행인가일중 어느 시점인가? 라고 질의했으나 결과론적으로 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이라고 회신한 것이다.

관련사례로서는 ○ 법인세과-83, 2014.2.28. (법규과-328, 2012.3.30.), ○기획재정부 재산세제과-571, 2009.3.23. ○법규과-2688, 2006.6.30. ○ 재산세과-199, 2009.1.16. 등을 열거하고 있다.

 

∥ 기획재정부의 입장

“재건축조합원이 토지를 현물 출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물 출자일을 기준으로 감정 평가한 가액에 의해야 하는 것(기획재정부소득 46073-160,2002.11.28 등)이다.

 

∥ 조세심판원 판결

먼저 청구법인의 쟁점부동산 취득시기가 언제인지 살펴보면, 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호에서 상품 등 외의 자산의 취득시기는 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있고, 이 건의 경우 대금청산일 및 사용수익일은 관리처분계획인가일인 2007.12.26., 소유권이전등기일은 청구법인 앞으로 신탁등기를 한 2007.7.1.로 확인되므로 그 중 가장 빠른 날인 신탁등기일(2007.7.1.)이 청구법인의 쟁점부동산 취득시기가 된다 할 것이다[조심2015부4909 (2018.03.14), 참조결정: 국심2000서2637 / 국심2000중2299 / 국심1999구0671 / 국심2006부0933].

 

∥ 서울시 정비사업조합 등 예산회계 규정 검토

건설용지는 사업과 관련해 취득한 정비구역 내의 토지와 철거예정인 건물을 말하는데 건설용지의 인식시기와 관련해 뚜렷한 명문규정으로 볼 수 있는 규정은 모호하나 종전부동산평가액을 조합원과 계약체결시점(본계약)에서 건설용지 인식시기로 보고 있다.

 

∥ 검토 및 결론

법인세법령 명문 규정상 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있으므로 이에 해당하는 일자 중 가장 빠른날을 기준으로 하게 된다. 권리가액이 조합원이 분양신청한 가액보다 큰 경우에는 청산금을 환급받아야 하는데, 그 시점을 대금청산일으로 봐야하며 대부분 관리처분계획인가 고시일 이후 지급받게 되므로 관리처분계획인가 고시일자를 일률적으로 대금청산일로 확정할 수 없는 맹점이 있다.

국세청의 입장은 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이라는 입장을 고수하고 있는데, 통상 조합설립인가일자를 위에서 살펴본 법인세법령상의 3가지 중 빠른 날자라고 보기에는 어려움이 있다. 조합설립인가일에 대금이 청산된 것도 아니며 실질적인 소유권 이전등기일자도 아니며, 해당일자에 조합원이 그대로 해당 부동산을 사용하고 수익행위를 하므로 사용수익일로 보기에도 어려움이 있다.

최근 조세심판원의 판결은 매우 유의미한 판결로 보인다. 대법원 판례(대법원 1992. 12. 22. 선고 91다22094, 대법원 1992.12.22. 선고 92다25809, 대법원 1982.7.13. 선고 81다541) 등에서 일관적으로 제시 및 판결하는 내용은 “관리처분계획의 인가고시가 있으면 사용·수익정지명령을 요하지 아니하고 목적물에 대한 종전 소유자 등의 사용·수익이 정지되고 시행자는 이를 사용·수익할 수 있게 된다”는 내용이다.

즉, 사업시행인가로는 종전 토지나 지상물의 소유자가 여전히 그에 대한 사용·수익권을 가지며, 관리처분계획인가 고시가 있어야 비로소 해당 목적물에 대해 사용수익권을 가진다는 내용을 골자로 하고 있다.

위의 대법원 판례의 논리구조를 가지고 법인세법령 명문 규정상 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날을 충실하게 취득시기로 해석하지 않았나 하는 생각이 든다.

설령 사용수익일을 형식과 실질로 세분해 나누고, 이를 관리처분계획인가일이나 신탁등기일 또는 명도된 시점으로 본다고 해도 삼자의 일자가 동일하기에는 현실적으로 드물다. 현재의 재건축사업구역에서 도시정비법 시행 이전의 조합은 별론으로 하되, 통상적으로 관리처분계획인가 고시가 먼저 나고, 그 이후에 신탁등기와 주거이전이 일어나고 있기 때문이다.

현실적으로 최근의 조세심판원의 판결례와 대법원의 태도를 종합적으로 살펴볼 때 결론적으로 사용수익일을 관리처분계획인가 고시일자 또는 신탁등기일자로 본다면 법인세 감정평가의 현물출자 취득시기는 관리처분계획인가 고시일과 신탁등기일자 중 빠른 날짜를 적용해야함이 타당할 것으로 판단된다.

 

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