∥ 서설

주택법 시행령 제20조 제3항, 제4항은 “주택법 시행규칙이 정하는 사항은 반드시 총회 의결을 거쳐야 하고, 이 경우 조합원 20/100 이상이 직접 출석해야 한다”고 규정하고 있고, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 각호는 총회 의결 사항을 규정(한정적 열거)하고 있다.

또한 지역·직장주택조합 표준규약서 제23조 제1항 각호는 위 주택법 시행규칙에서 정한 총회 의결 사항 및 기타 다른 사항을 총회 의결 사항으로 정하고 있고, 대부분의 지역주택조합은 위 표준규약서를 토대로 조합규약을 제정하고 있다.

주택법령 상 총회 의결 사항과 주택법령 상 총회 의결 사항은 아니지만, 조합규약 상 총회 의결 사항에 대해 총회 의결을 거치지 않을 경우 각 그 효력은 어떠한지와 관련해, 관련 판결 내용을 소개하고 이에 대한 평석을 하고자 한다.

∥ 관련 판례

가. 부산고등법원 2019. 5. 22. 선고 2018나55794(본소), 2018나55800(반소) 판결(① 판결)

원고(조합)의 피고에 대한 금원차용행위가 조합 규약 상 총회 의결 사항인 ‘자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법’에 해당하는데 총회 의결을 거치지 않은 사안에서, 법원은 “비법인사단인 지역주택조합의 경우 조합 규약에서 조합의 채무부담행위에 대해 조합원 총회의 결의를 거치도록 규정하고 있다면 이는 그 조합장의 대표권을 제한하는 규정에 해당하는 것이므로, 만약 조합장이 조합 규약에 따른 조합원총회의 결의를 거치지 아니한 채 조합의 채무부담행위를 했다면 거래 상대방이 그와 같은 대표권 제한 및 그 위반사실을 알았거나 과실로 인해 알지 못한 때에는 그 채무부담행위가 무효가 된다고 할 것”이라고 전제한 후, “피고는 원고의 금원차용 행위 당시 조합원 총회 의결을 거치지 않은 사실을 알았거나 과실로 알지 못했으므로 해당 금전소비대차계약은 무효”라고 판시했다.

나. 수원지방법원 2020. 1. 8. 선고 2019 가합 11398 판결(② 판결)

원고(설계업체)와 피고(조합) 간 체결된 설계용역계약이 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호, 피고 조합규약 제23조 제1항 제3호 상 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약’에 해당하는데 총회 의결을 거치지 않은 사안(필자가 조합을 대리해 진행한 사건임)에서, 법원은 “위 규정의 취지는 조합원에게 부담이 될 계약은 비법인사단인 조합의 최고의사결정기관인 총회를 통해 조합원들에게 구체적 정보를 제공하고 그에 관한 토론의 기회가 다수결 원칙에 따라 의사결정권을 부여하려는 데에 있는데, 피고가 위 설계용역계약에 대해 총회 의결을 거쳤다거나 예산으로 정한 것이라는 점을 인정할 자료가 없어 무효”라고 판시했다.

∥ 평석

가. ① 판결과 ② 판결의 차이는 -모두 주택법 시행규칙 상 총회 의결 사항에 대해 총회 의결을 거치지 않은 사안에서- ① 판결은 총회 의결을 거치지 않았다고 해 당연 무효가 아니라 상대방이 총회 의결을 거치지 않은 사실을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에 한해 무효라는 것이고 ② 판결은 총회 의결을 거치지 않았다면 당연 무효라는 것이다.

나. 그런데, 주택법령 상 총회 의결 사항을 규정한 것은, 비법인 사단의 대표자가 대외적 거래행위를 함에 있어 주택법이라는 특별법에 따른 법인 내부의 절차적 제한에 해당하고, 이를 위반한 경우 법령의 부지는 보호할 필요가 없으므로 총회 의결을 거치지 않은 사실에 대해 상대방의 선의 여부와 관계없이 해당 행위는 무효라고 봄이 상당하다.(② 판결의 취지와 동일)

다. 다만, 주의해야할 것은 조합규약 상 총회 의결사항 중 주택법령 상 총회 의결사항에 해당하지 않은 경우, 특별법에 따른 법인 내부의 절차적 제한에 해당한다고 할 수 없어 상대방이 해당 사항에 대한 총회 의결이 없었다는 사실을 알았거나 과실로 알지 못했을 경우에 한해 무효라고 봄이 상당하다는 점이다.

라. 참고로 ① 판결의 판시내용을 자세히 살펴보면, 조합규약 상 총회 의결 사항에 해당한다는 점만 언급돼 있고 주택법령 상 총회 의결 사항에 해당하는지 여부에 대해서는 아무런 언급이 없는데, 당시 조합 소송대리인이 주택법령 상 총회 의결사항에 해당한다는 점, 상대방의 악의 여부와 관계없이 당연 무효라는 점에 관해 명시적인 주장을 하지 않아 해당 법원은 일반 비법인사단의 규약 상 총회 의결 관련 법리를 토대로 판시한 것으로 보인다. 만약 주택법령 상 총회 의결 사항에 해당한다는 점 등을 언급했다면 법원이 판결 이유를 달리 판시했을 것으로 보인다.