Ⅰ. 가로주택정비사업 개관

‘가로주택정비사업’이란 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말한다[빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 제2조].

가로주택정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 방식으로 추진되는데, 대규모 단지형 아파트를 건설하는 단독주택재건축사업과 재정비촉진사업의 대안으로 2012년에 도입된 사업으로 추진절차가 간소해 조합설립 후 준공까지 전체 사업기간이 짧고, 조합원 분담금이 낮아 원주민 재정착에 유리한 사업으로 평가 받고 있다.

현행 소규모주택정비법 상 가로주택정비사업은 다른 정비사업과 달리 정비계획의 수립 및 정비구역 지정절차 없이 조합설립인가만으로 사업을 추진할 수 있으며, 관리처분계획을 사업시행인가에 포함시켜 추진이 가능하도록 사업절차가 대폭 간소화 돼 기존 정비사업은 평균 8년 6개월 정도가 소요되지만 가로주택정비사업은 (물론 사업지 상황에 다르겠지만) 평균 1~3년 정도이면 사업이 종료될 수 있다.

또한 기존 대규모 도시정비사업의 경우 구역지정 절차에 따라 종전의 용도지역이 종상향됐던 것에 반해, 가로주택정비사업은 용도 변화 없이 노후도에 따라 부분·점진적인 주거환경개선이 가능한 주거지 재생사업이라 할 수 있다.

Ⅱ. 가로주택정비사업 대상 지역

가로주택정비사업을 적용할 수 있는 지역은 도로나 상하수도 등 정비기반시설이 비교적 양호한 곳으로, 자연발생적인 주거지보다는 정형화된 가로체계를 갖추고 있는 지역으로서 ▲첫째, 1만㎡ 미만의 소규모 노후주거지 ▲둘째, 토지구획정리사업이나 택지개발사업 등에 의해 이미 도로나 상하수도 등 정비기반시설이 조성된 노후 주거지 ▲셋째, 단독주택 및 다가구·다세대 밀집지역으로 도로여건이 양호한 소규모 노후주거지 ▲넷째, 재개발·재건축사업 또는 재정비촉진지구로 지정된 후 사업이 중단·해제된 지역이나, 대규모 도시정비사업에서 제척된 소규모 잔여구역 ▲넷째, 도로나 상하수도와 같은 정비기반시설은 갖춰져 있으나 주민자체개량사업이 힘든 구역에서 가능하다.

대상지역과 관련해 소규모주택법 시행령 제3조 제1항 2호에는 다음과 같이 규정돼 있고 이 요건에 맞는 지역이 가로주택정비사업의 대상지역으로 될 수 있다.

Ⅲ. 가로구역의 요건

가로주택사업을 영위하기 위해서는 위와 같은 대상지역의 요건을 충족해야 할 뿐 아니라 가로주택정비사업을 시행할 수 있는 가로구역의 요건 또한 모두 갖춰야 하는데, 그 가로구역 요건은 다음과 같다(소규모주택정비법 시행령 제3조 제2항).

가로구역 요건 중 상기한 대로 ‘해당 가로구역은 국토교통부령으로 정하는 도로 및 시설로 둘러싸인 일단(일단)의 지역일 것’이라는 요건이 필요한데, 여기서 ‘국토교통부령으로 정하는 도로 및 시설’은 다음 각 호의 도로 및 시설을 말하는데 살펴보면 다음과 같다(소규모주택정비법 시행규칙 제2조).

과거에는 4개의 도시계획도로 또는 계획예정도로에 둘러싸여 있어야 가로주택사업이 가능하기도 했던 때로 있었지만, 4면이 도로로 둘러싸인 경우뿐 아니라 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공용지 또는 공용주차장에 접한 경우도 도로로 보기도 했고, 더 나아가 도시계획도로는 물론이고 사도법에 따라 개설됐거나 신설·변경에 관한 고시가 된 도로이어도 사업이 가능하도록 법령 개정이 이뤄졌다.

또한 2019년 10월 24일 시행규칙 개정 이후에는 기존의 도로뿐 아니라 사업시행자로 지정받기 위해 또는 조합설립인가 신청을 위해 국토계획법, 사도법 그 밖에 관계법령에 따라 너비 6미터 이상의 도로를 신설·변경할 수 있는 계획을 제출한 경우 그 계획에 따라 예정도로까지도 사업을 할 수 있는 도로로 보고 있으므로 현재는 위와 같이 가로구역의 범위가 확대돼 가로주택사업을 할 수 있는 대상이 더욱더 넓어지게 됐다.