∥ 문제제기

주택재개발정비사업 조합의 조합원이었던 A는 신규 아파트를 분양받지 않기를 희망해 일정 요건을 갖춘 후 현금청산자가 됐다. 그러자 위 조합은 “A는 당초 조합원이었기 때문에 A가 현금청산자가 되기 전까지 발생한 조합의 사업비 등의 비용을 납부할 의무가 있다”고 하면서 “총 소요된 사업비에서 A의 종전자산평가액에 대한 비율에 해당하는 금원은 현금청산금액에서 공제해야 한다”고 주장했다.

위와 같이 정비사업 진행 과정에서 현금청산자가 발생하는 경우 조합이나 조합원들은 현금청산자가 조합원 지위에 있을 때 발생했던 사업비 등 제경비를 부담하게 하려고 한다. 이 경우 현금청산자에게 사업비를 부담하게 하는 것이 타당한지, 재건축사업 및 재개발사업 각 판례의 흐름을 살펴보고, 적법하게 사업비를 부담하게 하는 방법이 무엇인지 알아보고자 한다.

∥ 관련 규정

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 02. 08. 법률 제14567호로 전부 개정되기 이전의 것) 제60조 제1항은 “정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다”고 규정하고 있으며, 제61조 제1항은 “사업시행자는 토지 등 소유자로부터 제60조 제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다”고 명시하고 있다. 또, 같은 조 제3항은 “부과금 및 연체료의 부과·징수에 관해 필요한 사항은 정관 등으로 정한다”고 규정하고 있다(현행 도시 및 주거환경정비법 제90조 제1항, 제91조 제1항, 제3항).

∥ 판례의 흐름

가. 서울고등법원 (2012. 8. 17. 선고 2011나84580 사건)

과거 서울고등법원은 “현금청산자에 지급돼야 하는 청산금액은 조합이 원활한 사업진행을 위해 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지·건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가해 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고, 이에 대응해 조합원들 소유의 토지·건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 현금청산금을 산정함에 있어서 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 사업비 중 조합원으로서 부담했어야 할 금원도 고려돼야 한다”고 보았다.

이 판결 이후로 재개발사업에 있어서도 현금청산금에서 사업비가 공제돼야 한다는 주장이 있게 됐다.

나. 서울행정법원 (2013. 11. 7. 선고 2013구합54595 사건)

서울행정법원은 “주택재개발사업에 있어서 도시정비법상 사업시행자인 조합은 도시정비법에 따라 조합원들에게 정비사업비와 정비사업으로 인한 수입과의 차액을 토지등소유자에게 부과·징수할 수 있으나, 조합원이 도시정비법 제47조에 등의 요건을 충족해 현금청산 대상이 된 경우에는 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 도시정비법에 따른 사업비 등 경비 부과는 불가능하다”며 “다만, 현금청산대상자가 현금청산사유가 발생하기 전에 발생한 경비로 인해 얻은 이익 또는 비용 중 일정부분을 조합원 지위 상실시 반환해야 함을 정관이나 결의 또는 약정 등으로 미리 규정을 해 둔 경우에 한해, 청산 절차에서 청산하거나 별도로 해당 비용의 반환을 구할 수 있다”고 했다.

또한 “조합원이 현금청산대상자가 돼 조합원의 지위를 상실한 후 나머지 조합원들이 총회를 개최해 조합원 지위 상실시 사업비 등 이익 반환에 관해 정관을 개정하거나 결의를 했다고 하더라도, 단체법의 당연한 법리상 결의한 조합원들에게만 적용되는 것이지 이미 조합원 지위를 상실한 현금청산대상자들에게 적용된다고 보기도 어렵다”고 덧붙였다.

서울행정법원의 이와 같은 판단으로 인해, 조합설립 동의자만이 조합원이 되는 재건축과 달리, 조합설립 동의 여부에 관계없이 조합원이 되는 재개발사업에서는 현금청산자에게 사업비를 부과할 수 없는 것으로 이해됐다.

다. 대법원 판결 (2014. 12. 24. 선고 2013두19486 사건, 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 사건)

대법원은 위 서울행정법원의 판단과 마찬가지로, “재개발사업에 있어서 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정부분을 분담해야 한다는 취지를 정관이나 조합 총회 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한해 도시정비법에 규정된 청산 절차를 통해 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 봐야 한다”고 판단했다.

또한 대법원은 “재건축사업에 있어서도 미리 정관이나 총회 결의를 하거나 약정한 경우에 현금청산대상자에게 정비사업비를 부담하게 할 수 있다”고 판단했으며 “정관에 조합원이 정비사업비 등 비용을 납부한다고 정하고 있는 것만으로는, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정액을 부담해야 한다는 취지로 볼 수 없다”고도 했다.

∥ 결어

조합원이 조합의 사업비를 나누어 부담하게 되는 것은 도시정비법 규정에 따라 사업 종료시 사업 시행 과정에서 발생한 비용과 수익의 차액을 부과할 수 있기 때문이다. 즉, 현금청산을 하는 자는 사업 종료시에 수익을 나눠가질 수 없기 때문에 정비사업비도 부담하게 할 수 없다는 것이다.

특히, 판례는 재개발과 재건축사업의 특성이 다름에도 불구하고 양자를 구분하지 아니하고 “현금청산자들이 조합원의 지위를 잃기 이전에 미리 조합의 정관, 총회 결의 또는 약정 등으로 사업비 분담 여부를 명시해야 한다”고 한다.

일반적인 경우에 조합과 조합원 사이에 개인 간의 약정으로 사업비 부담 여부를 약정하는 경우는 드물다. 따라서 현금청산자에게 적법하게 사업비를 부담하게 하려면, 조합 차원에서 미리 비용 부담에 관한 규정을 정관에 정하거나 총회 결의를 통해 마련해 둬야 한다.