Q. 임대사업자로 등록하기 전에 임대차계약(이하 종전 임대차계약)을 체결한 경우로서 임대차계약 신고 의무가 없음에도 불구하고 임대사업자로 등록한 이후 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우, 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료(이하 최초 임대료)로 볼 수 있는지?

A. 최초 임대료로 볼 수 없다.

구 민간임대주택법(2018년 12월 18일 일부개정돼 2019년 6월 19일 시행된 것) 제2조 제7호에서는 같은 법 제5조에 따라 등록한 자를 임대사업자라고 정의하고 있고, 같은 법 제46조 제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있는 바, 해당 규정에 따른 임대차계약 신고 의무는 같은 법에 따라 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 있는 것이 분명하고, 이에 따라 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되고, 이 때 임대료가 구 민간임대주택법에 따른 ‘최초 임대료’가 되는 것이다.

또한 구 민간임대주택법에 따르면 임차인이 있는 상태에서 임대사업자로 등록하는 경우 해당 임차인은 민간임대주택 등록 이후 최초 계약 갱신 시 임대료 증액 상한제를 적용받을 수 없는 문제가 있자 2019년 4월 23일 구 민간임대주택법이 법률 제16386호로 개정되면서 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임대차계약의 임차료를 최초 임대료로 보도록 규정한 입법연혁을 고려하더라도, 구 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 체결한 임대차계약의 임대료는 같은 법 제44조제1항에 따른 ‘최초 임대료’로 볼 수 없다.

한편, 구 민간임대주택법에 따른 신고의무가 없음에도 불구하고 같은 법 제46조 제1항에 따라 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우 해당 임대료를 ‘최초 임대료’로 보게 되면, 이를 기준으로 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 비율 상한(5%)이 적용돼 신고의무가 없어서 신고하지 않은 임대사업자와 신고의무가 없음에도 불구하고 신고한 임대사업자 간에 부당한 차이가 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.