▮ 금융시장과 관련된 유동성 관리 매우 중요

국토연구원은 4월 13일 ‘부동산시장 미래상과 안정적 시장관리 방안’이라는 제하의 정책자료집을 통해 부동산시장 여건변화 및 미래 부동산시장 환경에 적절하게 대응할 수 있는 정책방안을 제안했다.

국토연구원은 “부동산시장의 안정적 관리를 논하면 보통 부동산가격 및 거래 등 시장지표의 안정성만을 보는 경향이 강한 것과는 달리, 주거생활 측면의 안정성과 시장지표의 안정성 등 양 측면을 모두 고려했다”며 “전자의 주거수준은 주택의 구조‧성능과 함께 주거문화 등을 포괄하며, 후자인 시장지표의 안정성은 부동산 가격‧거래‧공급 등 시장지표들이 국민주거 불안을 야기할 정도 즉, 과열‧경착률 등의 현상으로 시장이 크게 움직이지 않도록 관리하는 것을 의미한다”고 설명했다.

국토연구원이 그린 미래 부동산시장의 모습과 정책제안을 구체적으로 살펴보자.

◇ 부동산시장의 미래 모습은?

국토연구원은 “부동산시장 미래상에 따라 앞으로 우리가 준비해야 하는 사항을 깊게 살펴볼 수 있을 것이며, 이는 향후 주택의 개념 정립, 주택의 기술 활용과 접목 등의 정책 방안과 연계가 가능하다”고 밝히고, 부동산시장의 미래상을 10개로 압축해 제시했다.

구체적으로 국토연구원은 부동산시장의 미래는 우리나라의 특수한 주택시장이 반영돼 아파트를 중심으로 한 공동주택 문화가 지속되는 가운데, 여러 디지털‧건축 기술이 접목될 것으로 예상했다. 이에 따라 이웃간의 갈등이 최소화된 커뮤니티 조성, 저렴한 대안적 주택공급의 확대 기반 조성 등이 필요하고, 제로에너지 기술을 공동주택에 보다 쉽게 적용하는 한편, 모듈러주택도 중‧고층 아파트에 접목할 수 있도록 관련 기술 발전이 필요하다는 의견이다.

또한, 국토연구원은 1~2인 가구가 증가함에 따라 소형주택 수요가 증가할 것으로 전망하면서도, 생산 및 여가 활동이 주택 내로 흡수돼 1인당 주거면적은 증가할 것으로 예상했다. 이에 따라 국민주택규모 등 주거기준에 대한 논의가 확대될 것으로 내다봤으며, 이러한 논의는 우리의 주거생활양식을 변화시키는 중요한 정책적 요인이 될 것으로 판단했다.

이외에도 국토연구원은 고령화에 따른 고령자 및 은퇴자를 위한 커뮤니티 케어 주거단지가 나타날 것으로 예상하면서, 관련 제도적 기반을 마련하고 공간과 서비스가 함께 지원되는 형태로 발전 방향을 모색할 필요가 있다고 지적했으며, 지속되는 월세 전환에 따라 주거비경감 정책 마련과 전월세시장의 투명화‧안정화를 위한 기반 조성 또한 필요하다고 밝혔다.

또한 부동산 시장은 지역별로 차별적인 움직임을 보일 것으로 예상되는 만큼 지역별 맞춤형 정책의 중요성이 더욱 높아질 것이라는 판단 하에 이에 따른 지역 맞춤형 정책 기반 강화가 필요하다고 밝히기도 했다.
 

◇ 미래 부동산시장 트렌드에 대응한 정책적 초점분석

저출산 및 비혼 증가, 고령화 심화는 상대적으로 공공부문의 지원과 규제 등을 의미하는 공공성의 중요도를 높이는 것으로 나타났다.

이에 대해 국토연구원은 “소득정체, 소득 및 자산 양극화와 같은 트렌드는 공공성‧시장성‧편의성 중 상대적으로 공공성의 중요도를 높이는 것으로 분석돼 이에 대한 정책적 대응이 매우 중요해질 것으로 판단된다”며 “금융기술 발달과 가계부채 증가, 학력인구 감소와 한국수요 변화에서는 시장성이 가장 중요하다”고 밝혔다.

또한 국토연구원은 “공기질 중시, 친환경 에너지 수요 증가와 같은 트렌드는 상대적으로 편의성의 중요도를 높이는 것으로 분석됐다”며 “이는 주택의 구조와 성능에 지대한 영향을 미칠 것으로 예상되고, 정책적으로 이러한 산업과 기술이 발전할 수 있는 토대를 마련하는 것이 매우 중요할 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

◇ 부동산시장 변동성에 대한 시나리오 분석

통계적으로 전국은 주택공급이, 서울은 주택수요(주택매매거래)가 유의한 영향을 미치고, 지역의 수급상황을 보여주는 인구‧주택거래‧청약경쟁률‧공급측면에서 준공물량‧주택 보급률‧미분양 등이 부동산시장 변동성에 영향을 주는 중요한 지역 요인으로 도출됐다.

국토연구원은 “전국적으로는 주택공급 관리가 중요하고, 서울 등 수요가 많은 지역의 경우 부동산시장의 변동성을 줄이기 위해 주택공급과 함께 적절한 수요관리가 병행될 필요가 있다”고 지적하고 “앞으로 부동산시장 여건변화로 부동산시장 변동성을 증가시키는 요인들을 충족시키는 지역들이 점차 줄어들 것으로 분석돼 전반적으로 부동산시장의 변동성은 줄어들겠지만 지역별 차별화 현상은 심화될 것으로 예상된다”고 밝혔다.

◇ 부동산시장에 대한 동태적 전망과 시나리오 분석

저성장으로 인한 소득감소는 수요 감소요인, 유동성 증가는 주택가격을 상승시키는 요인으로 작용할 것으로 전망되며, 총부채상환비율(DTI) 하락, 보율세율 상승, 공급 증가 시나리오가 주택가격의 표준편차 즉, 변동을 줄이는 것으로 나타났다.

이에 대해 국토연구원은 “이자율 하락, 주택담보대출비율(LTV) 상승의 시나리오는 주택가격 순환흐름을 앞당기는 효과가 상대적으로 큰 것으로 분석된 만큼 부동산시장 안정을 위해서는 금융시장과 관련된 유동성 관리가 매우 중요한 것으로 파악된다”며 “더불어 학계 등에서 그동안 논의돼온 거래세 완화, 보유세 강화라는 기조가 중요한 정책과제가 될 것으로 전망된다”고 설명했다.

◇부동산시장 안정적으로 관리하려면?

국토연구원은 부동산시장을 안정적으로 관리하기 위한 정책방향을 크게 ‘국민 주거수준 향상을 위한 정책방안’, ‘부동산시장의 변동성 관리를 위한 정책방안’으로 구분해 제시했다.

이를 구체적으로 살펴보면, 국토연구원은 먼저 국민 주거수준 향상을 위한 정책방안으로 ▲주택 개념 정립과 주거기준의 체계적 관리 및 주택분류방식 간소화 ▲최저주거기준 개편, 유도(적정)주거기준, 공유주거공간에 대한 기준 등 주거기준의 체계적 운영 및 관리 ▲주거상담 및 정보제공 서비스 체계, 커뮤니티 활성화를 위한 주거서비스 다양화 ▲중고층 모듈러주택 및 제로에너지주택, 장수명주택 공급확대 기반 구축 등을 제시했다.

또한 부동산시장의 변동성 관리를 위한 정책방안으로는 ▲부동산시장 유동성 관리를 위해 주택금융규제 수단의 탄력적 적용, 우회대출 등 주택금융규제 회피 방지 ▲부동산시장 변동성 관리를 위해 다양한 택지공급 전략 수립 ▲주기적이고 지속적인 택지소요량 파악 ▲지역맞춤형 정책시행을 위한 지역구분 다양화 ▲보유세 강화 및 부동산공시가격 현실화율 제고 ▲취득세 및 양도소득세 탄력적 운영 등을 제시했다.