▮ 모든 정책수단대안 망라하고 두차례로 나눠 과단성있게 시행해야
- 주산연 ‘위기극복을 위한 주택시장 규제혁신방안’ 세미나 -

코로나19 등의 영향으로 불어 닥칠 주택시장의 위기를 극복하기 위해서는 두 차례에 걸친 과감한 활성화 대책이 필요하다는 주장이 나왔다.

주택산업연구원과 대한주택건설협회는 4월 29일 오후 2시 ‘위기극복을 위한 주택시장 규제혁신방안’을 주제로 비대면 온라인 세미나를 개최했다.

이날 세미나에서 주제발표를 맡은 주택산업연구원 김덕례 주택정책연구실장은 ‘위기극복을 위한 주택시장 규제혁신방안’이라는 제하의 발표를 통해 코로나19 이후 국내‧외 경제흐름을 짚어보고, 주택시장 위기 확산과정을 전망했다. 또한, 이를 바탕으로 코로나19에 따른 주택시장 침체위기를 극복하기 위한 정상화방안도 밝혔다.

∥ 코로나19 이후 주택시장 어떻게 될까?

지난 1997년 외환위기 당시에는 외화차입 국내기업 및 금융기관의 부실이 폭발함에 따라 경제 대혼란이 있었고, 이에 따라 부동산시장이 붕괴됐다. 매매가격이 1년 동안 전국적으로 18% 급락했던 것. 이후 1998년 김대중 정부 출범 후 수습과정을 거쳐 1년 후 V자형 반등을 이뤄냈으며, 이전수준까지 회복하는데 3년이 소요됐다.

또한 선진국 자산버블 붕괴 및 글로벌 금융기관 손실 급증, 선진국 경기침체 등으로 촉발된 지난 2008년 금융위기 당시에는 아파트 매매가격이 5년 동안 9%까지 점진적으로 하락세를 유지했다가 종전 수준으로 회복하는데 3년이 소요(U자형 침체)됐다. 우리나라 역시 간접영향을 받아 부동산 침체기를 보냈던 것이다. 다만, 금융위기 당시에는 주택가격 등락폭이 큰 수도권 일부지역의 경우 전국 평균의 2배 이상 등락폭을 보여 1~2년 사이 20~30%까지 하락하기도 했다.

한편, 주택산업연구원이 최근 주택시장 전문가를 대상으로 한 긴급 설문조사 결과에 따르면, 많은 전문가들은 코로나19로 우리나라 주택시장에 금융위기 이후에 나타났던 것과 같은 U자형 침체가 올 가능성이 큰 것으로 예상하고 있었으며, 문재인 정부 출범 이후 집값 폭등을 전제로 시행된 과도한 규제정책에 벗어나 과거와 같은 수십 차례의 더듬기식 활성화 조치보다는 두 세 차례의 과감한 선제대응 방식으로 정책을 펴 나가야 한다는데 의견을 같이 했다.

주택산업연구원은 ▲무역의존도가 큰 우리 경제구조상 국내 코로나19 사태가 조기에 진정된다고 하더라도 해외상황이 진정될 때까지는 침체국면의 역전이 어려울 것으로 보이는 점 ▲세계적인 감염병 전문가들은 이번 코로나19 사태가 전세계적으로 완전히 진정되는 것은 빨라도 내년 말쯤이라고 예측하고 있어 우리경제에 미치는 영향은 내년 말이나 내후년 상반기까지 지속될 수도 있을 것으로 보이는 점 등을 지적하고 “과거 주택시장에 나타난 패턴과 세계적인 경기예측기관의 전망에 따르면 이번 코로나19로 인한 침체양상은 과거 두 번의 경제위기 이후의 영향에 비해 작지 않을 것”이라고 전망하면서 “과감한 선제적 대응이 없으면 시장상황은 최악으로 갈수도 있다고 판단하고 있다”고 밝혔다.

∥ 위기극복 위해서는 …

주택산업연구원에 따르면, 과거 주택시장 침체기 당시 정부는 더듬기식으로 약한 대책부터 점차 강한 대책 순으로 조금씩 수십 차례에 걸쳐 대책을 발표했다. 이로 인해 내성이 생기고 시장반응이 무뎌지는 등으로 효과가 반감됐다.

또한 시급성과 효과성에 입각한 종합적인 우선순위 없이 그때그때 마다 제안된 대책을 짜깁기식으로 발표해 시급하고 효과가 큰 대책이 가장 늦게 시행되는 등 적시성이 부족했다.

이외에도 대책간 상호충돌과 보완성에 대한 고려가 부족해 상호보완과 상승작용에 의한 기대효과가 반감됐으며, 전반적으로 주택가격하락과 시장침체기에 신속한 효과를 거두기 어려운 민간부문 활성화방안에만 초점을 맞추고 공공의 보충적 기능 확대에는 소홀해 단기적 지원효과 가시화에 한계가 있었다.

이에 주택산업연구원은 “코로나19로 인한 주택시장의 위기상황을 극복하기 위해서는 활성화 대책 시 더듬기식의 수 차례에 걸친 단계적 대책시행을 지양하고, 시행 가능한 대책을 망라한 후 시급성과 효과성, 수용성의 관점에서 두 세 단계로 나눠 전격적으로 시행할 필요가 있다”며 “이와 함께 효과가 서서히 나타나는 민간부문 활성화 대책과 병행해 공공건설임대주택 및 매입임대주택 공급확대, 공공자금 지원조건 완화 및 지원규모 확대, 이자율 인하 등을 우선시행해야 한다”고 강조한다.

5월에 주택시장 활성화대책을 1차로 시행한 후 코로나19 상황과 시장상황을 보면서 11월쯤 2단계 활성화대책을 추가 시행해야 한다는 주장이다.

특히, 주택산업연구원은 활성화대책으로 ▲수요를 억제하는 과도한 규제완화 ▲거래활성화를 위한 보완대책 ▲분양주택 공급감소를 임대주택 공급으로 대응 ▲민간금융위축에 대응해 공적금융지원 강화 ▲주택사업자의 과도한 부담완화 등 5개 추진전략과 30개 실행과제를 내놓았다. 구체적인 내용은 <표>와 같다.

코로나19로 인해 주택시장 역시 위기를 겪을 것이라는 의견이 지속적으로 나오고 있는 가운데 앞으로 정부가 이에 어떻게 대응할 지 귀추가 주목된다.