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Q & A로 보는 수도권 주택공급 기반 강화 방안
도시정비 | 승인 2020.05.20

정부가 최근 내놓은 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’은 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호 이상의 주택을 공급하겠다는 것이 골자다. 특히, 여기에는 공공 재개발 활성화를 통해 2만호를, 소규모 정비사업 관련 제도 보완을 통해 1만2000호를 공급하는 방안이 포함돼 있어 정비사업이 큰 비중을 차지하고 있다. 수도권 주택공급 기반 강화 방안 중 정비사업과 관련된 주요 내용을 Q&A로 알아보자.

 

 

Q. 올해 이후 서울 및 수도권의 주택공급 전망은?

A. 2022년까지 서울 및 수도권의 주택공급은 예년을 상회하는 수준으로 실수요에 대응하는 공급은 충분할 것으로 보고 있다. 또, ‘수도권 30만호 공급계획’ 등이 차질없이 추진되고 있는 만큼 2023년 이후에도 주택공급 부족 우려는 적다.

구체적으로, 수도권에는 향후 3년간 주택은 연평균 22만4000호, 아파트는 예년보다 13% 가량 많은 16만1000호가 공급 예정이고, 서울의 경우 2022년까지 주택은 연평균 7만2000호, 아파트는 예년보다 약 35% 많은 연평균 4만6000호가 공급될 예정이다.

 

Q. 서울 정비사업 중 재건축은 제외하고, 재개발에만 공공참여를 추진하는 이유는?

A. 재개발구역은 재건축단지에 비해 주거환경이 열악하고 기반시설이 부족한 만큼 공공이 관심을 갖고 주거환경을 개선할 필요가 있다고 판단했다. 또한, 재개발은 시행자에게 수용권을 부여하는 대신 원주민에게 공공임대를 공급하도록 하는 공익사업으로, 재건축과 달리 공공이 주도해 주거환경 개선 및 주택공급을 촉진하는 것이 타당하다.

 

Q. 공공 재개발 조합원 입주권 관련 투기방지 방안의 주요 내용은?

A. 공공 재개발사업으로 추진을 희망하는 조합은 조합 정관에 ‘조합정관 변경일 이후에 취득한 조합원 입주권에 대해서는 관리처분 시 주변 시세 수준을 적용’(예시) 등을 명시하도록 요청할 계획이다. 이 경우 분양가는 ‘기존 조합원 분양가 < 일반분양가 < 신규진입 조합원 분양가(시세 수준)’가 될 것이다.

공공 재개발사업 선정 이후 정비구역 일대의 가격동향 및 거래량을 모니터링하고, 필요시 토지거래허가구역 지정을 검토하겠다.

 

Q. 주택공급활성화지구에는 어떤 혜택이 있는지?

A. 주택공급활성화지구에서는 용도지역이 상향(2종 주거→ 3종 주거, 주거→ 준주거 등)되고, 기부채납이 완화(기반시설 기부채납 수준, 용도지역 상향 또는 용적률 상향 시 공공임대주택 기부채납 비율 완화)된다. 구체적으로 지자체 전담 도시계획위원회(수권소위) 심의를 거쳐 개별 사업지의 특성에 맞게 적정한 수준으로 규제완화 및 기부채납 비율이 적용될 예정이다.

또한, 서울시에 LH․SH가 주택공급활성화지구에서 시행하는 모든 사업의 도시계획을 전담 심의하는 도시계획 수권소위를 운영할 예정이며, 국토부 및 서울시에 각각 사업시행계획을 통합심의하는 통합심의 위원회를 설치할 계획이다. LH가 진행하는 사업은 국토부에서 심의하고, SH에서 진행하는 사업은 서울시에서 심의하는 식이다.

한편, 주택공급활성화지구의 경우 공공시행자는 전체 공급 물량 중 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하는 만큼 일부 사업성 보전을 위해 분양가상한제를 적용 받지 않으며, 공급가격은 HUG 고분양가 관리가격 수준으로 결정된다.

또한 실수요자 보호를 위해 주택공급활성화지구 내에서 공급하는 일반분양분은 최대 10년 전매제한 및 최대 5년의 거주의무기간이 부여된다.

 

Q. 주택공급활성화지구 지정을 위한 공적임대 공급의무는 재개발 임대주택 의무비율과 어떤 차이가 있는지?

A. 주택공급활성화지구의 임대주택 의무비율을 준수하면 재개발 임대주택 의무비율은 자동으로 달성된다.

주택공급활성화지구는 공공임대를 최소 20% 이상 공급(서울시 재개발은 신축주택의 15%를 세입자를 위한 임대주택으로 의무공급)해야 하고, 재개발 구역 세입자의 공공임대 입주수요가 공공임대 의무공급량 보다 많으면 공급 물량을 확대하는 등 공공성이 더욱 강화된다.

 

Q. 사업기간이 어떻게 절반 이하로 줄어들 수 있는지?

A. 사업인가를 위한 각종 심의를 통합 처리하여 절차를 간소화하고, 세입자대책 강화 및 분담금 보장을 통해 정비사업의 주요 지연 원인인 이주 갈등과 사업 리스크도 해소해 사업기간을 단축할 예정이다.

 

Q. 지분형 주택은 어떻게 운영되는가?

A. 지분형 주택은 분담금이 부족한 집주인(조합원)과 LH․SH 등 공공시행자가 주택을 지분으로 공유해 집주인의 내몰림을 방지하기 위한 대책이다.

소유한 토지의 가치가 주택분양가격보다 낮은 소유자 중 수입이 부족한 사람은 분양을 위한 잔금마련 및 대출이자 납부가 어려운 것이 현실인 만큼 공공이 소유자와 잔금만큼 지분을 공유해 공유기간동안 내 집 마련 기회를 제공하고, 매입이 어려울 경우 매각 후 개발이익을 공유한다.

조합원이 지분공유을 선택하면 10년 후 집주인 우선 매입 또는 처분을 결정할 수 있으며, 내 집 마련 가능성을 고려해 입주자는 50% 이상의 지분을 보유하도록 하고, 10년간 공유 후 감정가격을 토대로 공공지분을 인수하거나 처분할 수 있다. 다만, 주택가격이 하락하는 경우에도 입주자가 손해를 일부 부담한다.

실거주자에게 주택이 공급되도록 세부사항을 시행규정에 반영, 최소규모 분양주택을 공급하되, 실거주 기간이 긴 집주인부터 신청을 받아 순차적으로 지분형 주택을 공급할 계획이다.

 

Q. 수익 공유형 전세주택은 무엇인가?

A. 공공 재개발에서 공급되는 공적임대 일부를 수익공유형 전세로 공급할 예정이다. 8년간 거주할 수 있는 시세 80% 수준의 전세주택을 기금이 출자하는 리츠를 통해 공급하는 방식이다. 이때, 임차인이 임대리츠 주식 일부(약 5000만원 수준)를 보유할 수 있도록 해 분양 후 발생 가능한 이익을 세입자도 공유하도록 한다.

수익 공유형 전세주택은 공급물량의 전부를 월평균소득 120% 이하 청년, 신혼부부, 고령자에게 공급할 예정이며, 의무임대기간 종료 후에는 전체 물량의 15%를 LH․SH 등 공공이 인수해 서울 내 공공임대주택으로 확보한다.

 

Q. 소규모 재건축사업에 대한 층수제한은 얼마나 완화되는지?

A. 층수제한 완화는 제2종 일반주거지역(7층 이하)에 대해 7층 이하에서 최고 15층 이하로 완화할 계획이다. 다만, 서울시 지구단위계획 수립기준에 부합할 필요가 있다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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