매도청구권이란 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대해 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대해 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

사업시행자가 매도청구권을 행사하기 위해서는 도시정비법에 규정돼 있는 절차를 이행해야 하는데 그 절차는 다음과 같다.

첫 번째 절차는 촉구 및 회답이다. 재건축사업의 사업시행자는 ‘사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내’에 조합설립에 동의하지 아니한 자 혹은 시장·군수 등이 시장·군수 등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자를 공공시행자, 지정개발자로 사업시행자 지정하는 것에 동의하지 아니한 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다(도시정비법 제64조 제1항).

촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 한다. 2개월의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다(도시정비법 제64조 제2항).

이후 촉구를 받은 날로부터 2개월의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖에 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다(도시정비법 제64조 제4항).

도시정비법 상 매도청구와 관련한 문제된 사례를 보면 다음과 같다.

첫 번째로 매도청구권을 그 행사기간 내에 행사하지 않지 않고 행사기간이 넘어 매도청구를 한 경우 그 매도청구권행사가 적법한지 여부가 문제된 사례가 있다.

이와 관련해 대법원은 “매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축 참가자 다수의 의사에 의해 매매계약의 성립을 강제하는 것이어서 만일 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 돼 그 법적 지위가 불안하게 될 뿐만 아니라, 매도청구권자가 매수대상의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정해 매도청구를 할 수 있게 돼 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있기 때문에, 매도청구권의 행사기간을 제한함으로써 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이다”라고 전제했다.

이어 더 나아가 그 행사기간에 이를 행사하지 않는 점에 대해서는 “매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다”라고 판단했다(대법원 2012. 12. 26. 선고 2012다90047 판결 참조).

이에 따르면 매도청구권 행사기간이 지난 다음에 제소한 매도청구소송은 부적법하게 된다는 말이 된다.

두 번째로 매도청구권 행사기간이 도과한 후에 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가처분을 받은 경우 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부가 문제된 사례가 있다.

앞에서 언급한 바와 같이 매도청구권을 행사기간 내에 행사하지 않으면 그 효력을 상실하게 되기 때문에 매도청구를 구하는 소를 제기할 수는 없고, 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하지만 매도청구권의 행사기간이 도과했다고 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추게 된다면, 조합은 그러한 조합설립변경인가처분에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다고 법원은 판단했다(대법원 2016. 12. 29.선고 2015다202162판결).

세 번째로 주택단지 내에 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대해서도 최고절차를 거쳐야 하는지 여부에 대한 사례가 있다.

2017년 2월 8일 도시 및 주거환경정비법 개정 이전 대법원의 입장은 “정비사업조합의 조합원은 ’토지등소유자‘이고, 주택재건축사업의 토지등소유자는 건축물 및 부속토지의 소유자이므로 도시정비법에 의한 주택재건축사업을 시행함에 있어 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니 하는 경우에는 최고절차에 대해 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서 매도청구 전에 최고절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없다”는 것이었다(대법원 2008. 2. 29.선고 2006다56572판결). 즉, 건축물 또는 토지만 소유한 자는 조합원의 자격이 없으므로 재건축에 참가할 수가 없었기 때문에 재건축에 참가할 것인지 여부에 대한 회답을 촉구할 필요가 없어 개정법에서도 촉구와 회답의 대상을 조합이 시행하는 경우 조합설립에 동의하지 아니한 자 및 공공시행자·지정개발자가 시행하는 경우 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자임을 분명하게 명시하고 있다.

네 번째로 세 번째의 경우와 달리 주택단지가 아닌 지역에 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대해서는 매도청구 전에 최고절차를 거쳐야 하는지 여부에 대한 사례에서, 대법원은 상기 세 번째의 주택단지 내의 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대한 것과는 달리 최고절차를 거쳐야 한다고 했다.

구체적으로 대법원은 “주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축조합이 조합설립 인가를 받기 위해서는 구 도시정비법 제16조 제3항에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야 하므로, 이러한 자는 ‘주택단지’ 내에 토지만을 소유하고 있는 자와는 달리 집합건물법 제48조 제1항에서 규정한 최고 절차에 대해도 법률상 이해관계를 갖는다고 봄이 상당하고, 따라서 재건축조합이 구 도시정비법에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대해 매도청구를 함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 그 매도청구 전에 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 최고 절차를 거쳐야 한다”고 판시했다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다95516 판결).

도시정비법상의 매도청구권은 현재 집합건물법 상의 매도청구권과 다소 다른 측면이 있고 이는 도시정비법의 특성을 반영한 것이라고 할 것인 바, 매도청구권을 행사하려는 사업시행자는 이를 염두에 둬야 할 것이다.