“부동산 가격이 급등하는 이유는 가격상승을 기대한 투기가 가장 큰 원인인 만큼 부동산 가격 안정을 위해서는 부동산 불로소득에 대한 과세 강화가 필요하다”는 주장이 나왔다.

지난 6월 17일 국회의원회관 제2세미나실에서 열린 ‘서민 주거안정을 위한 주택정책 방향 토론회’에서다.

더불어민주당 을지로위원회가 주최하고 국토연구원이 주관한 이날 토론회에서 충남대학교 정세은 교수는 ‘바람직한 주택정책과 부동산세제 개편방안’이라는 제하의 주제발표를 통해 “현 정부 이후 주요 대책이 나올 때마다 부동산 가격이 안정되는 듯 하다가 다시 상승세가 시작되고 있다. 서울 등 일부 지역의 주택가격 상승으로 자산불평등이 심화되고 서민의 임대료 부담 또한 증가하고 있다”며 “주택 시장을 뒤따라가는 식의 정부 대책이 문제다. 현 정부는 2019년 12월까지 18번의 관련 정책을 발표했는데, 그 중 상당수가 투기 억제 및 주택가격 불안을 진정시키기 위한 대책이었으나 서울과 수도권을 중심으로 주택가격의 급등-가격유지-급등-가격유지의 사이클을 반복하고 있다”고 지적했다.

또한, 정세은 교수는 “부동산 가격 급등이 고수익을 노리는 투기적 요소가 강하다는 것은 누구나 알고 있는 사실”이라며 “부동산 투기현상이 심각한 것은 무엇보다 부동산 투기로부터 큰 수익이 기대되기 때문으로, 과도하게 낮은 세부담이 핵심 원인”이라고 강조했다.

∥ 부동산세제, 문제점은?

구체적으로 정세은 교수는 주제발표에서 ▲낮은 양도세 부담과 과도한 비과세 혜택 ▲과도한 혜택을 주며 추진하는 임대주택등록제 ▲고소득 자산가에 유리한 임대소득세 등을 문제로 지적했다.

이와 관련해 정세은 교수는 먼저 “양도소득세율은 조정지역 2주택 이상 10%, 3주택 이상 20%의 세율을 가산하도록 돼 있고, 양도소득세 최고세율이 42%다. 3주택 이상에 대해 상당한 세후 수익을 인정해 주고 있는 상황”이라며 “양도세 부담이 약하기 때문에 다주택 투기, 똘똘한 한 채 투기 현상 등이 나타나게 됐다”고 말했다.

이어 정세은 교수는 “문재인 정부의 임대주택 등록제는 임대주택을 등록한 임대사업자에게 취득세, 재산세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세, 건강보험료 등의 세제 감면 혜택을 주는 제도로, 박근혜 정부가 기업형 임대사업자에게 특혜를 주기 위해 추진한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 뿌리를 두고 있다”며 “가장 심각한 문제로 꼽히는 것은 박근혜 정부가 도입한 등록임대주택에 대한 한시적 양도세 100% 조항인데, 문재인 정부는 조정대상지역의 주택을 신규 취득하는 임대사업자만을 대상에서 제외했을 분 다른 임대사업자에게 부여하는 세제 혜택은 그대로 남겨뒀다. 이로 인해 월세로 높은 임대수익을 얻는 임대인의 입장에서는 임대 기간 동안 임대소득세를 줄일 수 있을 분만 아니라 장기임대(8년)로 등록할 경우 양도소득세 감면 특혜를 받을 수 있고, 의무임대기간 종료 후에는 미등록 상태에 비해 훨씬 높은 세세차익을 얻을 수 있다. 즉, 투기 수요를 부추기는 부작용을 불러오고 있는 것”이라고 밝혔다.

또한 정세은 교수는 “정부의 임대소득 분리과세 방안에 따르면, 지난해부터 연간 2000만원 이하의 임대소득에 대해서는 필요경비율을 60% 적용하고 14%의 단일 세율을 적용하도록 하고 있는데, 연간 임대소득이 2000만원 이하이지만 사업소득, 금융소득, 근로소득 등이 많은 고소득 임대소득자의 경우 동일한 과세표준에 속하는 순수 근로소득자에 비해 세부담이 적을 수 있다”고 지적했다.

∥ “핀셋규제, 효과 제한적이다”

주제발표에서 정세은 교수는 정부의 부동산 대책에 대한 문제점도 지적했다.

정부의 연이은 부동산 정책은 주로 가격급등 후에야 시장을 뒤따라 대책 발표를 반복하고, 시장 투기세력은 핀셋 대책으로 대표되는 국지적인 규제를 발표하는 형식이었는데, 무엇보다 투기 차단을 위한 근본 방안인 불로소득 환수 방안이 빠져있었고, 민간임대사업자를 정책파트너로 끌어들이겠다는 생각으로 이들에게 각종 세제 감면 혜택 등 과도한 당근을 제시해 스스로 정책의 구멍을 만들어버렸다는 것. 이에 따라 민간은 정부의 부동산 안정화 의지를 의심해 규제의 사각지대를 찾아 투기하고, 이로 인해 풍선효과가 발생했다는 것이 그의 의견이다.

정세은 교수는 “저금리로 유동성이 풍부하고 핀셋규제로 얼마든지 규제회피가 가능한 상황에서 국지적인 규제를 발표하는 방식의 대응은 시장으로 하여금 정부가 주택가격을 떨어뜨리지 않겠다는 신호를 보내는 것이라 생각하게 했다. 시장은 정부의 정책의지를 의심하며 투기를 지속하고 있다”며 “현재 우리나라의 부동산 정책은 중요한 기로에 서있다. 주거는 생존권을 위한 가장 기본적인 요소라는 원칙을 분명히 세우고 ▲보유세, 양도세, 임대소득세 강화 ▲등록임대사업자에 대한 과도한 세제혜택 폐지 등 부동산으로부터 발생하는 수익을 제대로 과세하겠다는 의지를 분명히 드러내는 것이 중요하다”고 강조했다.

정세은 교수는 보유세 강화와 관련 “공시가격 현실화를 위해 시세반영률 달성 목표치를 제시하고, 그에 따른 구체적인 계획을 마련해야 한다”고 강조했으며, “공시비율 및 공정시가비율제도는 당장이라도 폐지해야 한다”고 지적하는 한편, “종합부동산세법 개정을 통해 종합부동산세율을 인상하고, 1세대 1주택에 대한 종합부동산세 공제율을 최대 70%에서 80%로 확대하는 정부 정책은 철회돼야 한다”고 의견을 밝혔다.

더불어 양도세 강화와 관련해서는 “높은 거래세-낮은 보유세라는 구호로 마치 양도세가 거래세인 것처럼 이야기하지만, 양도세는 자본이득세”라며 “주택임대사업자들에 대한 양도소득세 감면을 폐지하고, 2주택 이상 다주택 소유자들에 대한 양도소득세를 강화하는 한편, 양도소득세 장기보유특별공제 비율을 축소하는 방안 등도 필요하다”고 말했다.

또한, 임대사업자와 관련해서는 “기존 등록임대주택에 대한 세제 혜택을 전면 철회하고 계약갱신청구권‧전월세인상률 상한제 도입을 통해 민간임대시장을 규제하는 방향으로 선회하는 것이 필요하다”며 “주택임대소득 분리과세를 단계적으로 축소하고 기본공제 금액을 폐지해야 할 것”이라고 강조했다.

∥ 자산불평등 해소를 위한 주택정책 과제는?

한편, 토론회에서 국토연구원 김지혜 책임연구원은 ‘주택시장 진단과 자산불평등 해소를 위한 개선방안’이라는 제하의 주제발표를 통해 주택정책 과제를 제시했다.

김지혜 책임연구원은 “‘서민의 주거안정 및 실수요자 보호’라는 정책 목표 아래 실수요자의 주거안정을 지속적으로 지원하면서 투기수요 및 편법‧불법 거래 차단이라는 정책기조를 유지해야 한다”며 ▲실수요자를 위한 부담가능한 주택공급 확대 ▲실수요자 중심으로 부동산 조세제도 개편 ▲임차인 보호 강화 ▲주택시장 분석시스템 개발 및 시장 투명성 강화 등을 과제로 지적했다.

구체적으로 김지혜 책임연구원은 “제2차 장기주거종합계획 수정계획(2018)에서 밝힌 주택 공급 계획을 차질없이 수행하되 서민의 부담가능수준, 지역별 수요와 경기 변화, 공공임대주택 공급 현황 등을 고려해 필요시 공급을 탄력적으로 운영해 시장안정에 기여할 수 있도록 해야 한다”며 “이와 함께 실수요자의 주택마련을 지원하고 부동산 조세부담의 형평성을 제고하기 위해 실수요자 및 중저가 주택에 대한 세부담은 완화하고 투기 및 편법‧불법 거래 등에는 세부담을 강화해야 한다”고 밝혔다.

이어 김지혜 책임연구원은 “전세보증금반환보증 및 주택임대차분쟁조정위원회 활성화 등을 통해 임차인의 권리 보호를 강화할 필요도 있다”며 “더불어 정확한 시장진단 및 정책효과 분석을 위해 주택시장 관리시스템을 구축하고, 자금조달계획서 등의 조사를 강화해 편법‧불법거래 등 이상거래 현상을 근절해야 한다”고 의견을 제시했다.