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조합설립인가 이후 세대합가 또는 세대분리 시 분양권 부여 문제법무법인(유한) 현 김은미 변호사
도시정비 | 승인 2020.06.24

법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

 

법무법인(유한) 현 김은미 변호사

◇ 사실관계

아들인 A와 아버지인 B는 각각 서울특별시에 위치한 甲조합의 조합원으로서 부동산을 소유하고 독립해 세대를 구성하면서 각자 조합원의 지위를 보유하고 있었다.

그런데 조합설립인가 이후 사업시행계획 인가 전에 B가 A세대에 전입해 1세대를 구성하게 됐고, 그 상태에서 분양신청이 진행됐다. B는 분양신청기간 만료일 이후 다시 전출해 현재는 A와 B가 다시 독립 세대를 구성하고 있다.

한편, A와 B가 가진 부동산은 각각 1+1 분양 신청이 가능한 물건이었고, A와 B는 분양신청기간 내에 각자 1+1 분양을 신청했는데, 관리처분계획인가 과정에서 이들의 분양신청 및 배정의 적법성이 문제됐다.

 

◇ 도시정비법 일반론

도시 및 주거환정비법(이하 도시정비법) 제39조(조합원의 자격 등) 제1항 제2호는 “여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 정해 소유하는 물건의 수와 관계없이 1세대에 속하는 토지등소유자에 대해 1인의 조합원 지위만 인정하고 있다.

한편, 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항 제6호는 1세대가 하나 이상의 주택을 소유한 경우 1주택만 공급하는 것을 원칙적인 관리처분계획의 수립기준으로 정하고 있다. 따라서 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자가 하나 이상의 주택을 소유한 경우에도 1주택을 공급하는 것이 원칙이다.

다만, 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목은 “종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다”는 예외규정을 두어 1주택 분양의 예외를 인정하고 있다.

또한 도시정비법 제76조 제2항 제7호 라목은 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다고 정해 위 다목과는 다른 유형의 예외도 정하고 있다.

 

◇ 관련 해석례

별개의 세대를 구성하다가 조합설립인가 이후 조합원 2인이 결혼해 1세대에 속하게 된 경우 조합원 지위 부여에 대해 법제처는 “도시정비법 제19조 제1항 제2호에서는 ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때’에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정해 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우 ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속할 것’만을 그 요건으로 하고 있을 뿐이고 그 시점은 요건으로 하고 있지 않으므로, 해당 규정의 문언 상 1세대에 속하게 된 시점이 조합설립인가 전인지 후인지와 상관없이 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에 해당하기만 하면 도시정비법 제19조 제1항 제2호가 적용된다고 보아야 할 것입니다(법제처 2017. 4. 27. 회신 17-0040 해석례 참조) … 중략… 투기 목적이 있는지 여부에 따라 해당 규정의 적용을 달리한다는 등의 예외를 규정하고 있지 아니한 바, 이는 결국 하나의 정비사업으로 인한 조합원 자격, 즉 분양받을 권리는 세대를 기준으로 하나만 인정하기 위한 것으로 보아야 하므로, 이 사안과 같이 주택재개발사업 조합원 2인이 조합설립인가 후 결혼해 세대를 합쳐 1세대에 속하게 된 경우도 ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우’로서 도시정비법 제19조제1항 제2호가 적용된다고 보아야 할 것입니다”라고 해 예외 없이 1세대로 취급하고 있다.

 

◇ 관련 판례

판례는 조합원인 시어머니와 1세대를 속해있으면서 분양신청기간 진행 중에 또 다른 조합원인 친정아버지로부터 부동산을 증여받은 사안에 대해 조합이 1인의 조합원 지위를 인정하자 단독조합원 지위의 확인을 구한 사례에서 “원고와 시어머니 E는 관리처분계획기준일 즉, 분양신청기간 종료일 현재 ‘서울 성북구 F’에서 1세대를 구성하고 있었고, 피고 정관은 수인의 분양신청자가 하나의 세대를 구성하는 경우에 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자 즉, 공동 조합원의 지위를 인정하도록 규정하면서 그 기준을 관리처분계획기준일로 규정하고 있다. 한편, 도시정비법은 20세 이상 자녀의 분가에 관한 조합원의 세대분리 시점을 조합설립인가 후로 규정하고 있을 뿐 그 종기는 따로 규정하고 있지는 않다. 그러나 ▲분양대상자의 확정은 조합원들의 분양신청을 기초로 이뤄지는 점 ▲관리처분계획기준일까지 분양을 신청하지 않은 토지등소유자는 조합원자격이 상실되면서 현금청산자가 되는 점 ▲도시정비 조례 역시 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자를 정함에 있어 관리처분계획기준일을 기준으로 삼고 있는 점 ▲특히 단체법적인 법률관계에 있어서는 기준일의 설정이 필수적일 뿐 아니라 조합원들의 분양신청 이후에는 분양대상자와 현금청산자가 나뉘고 이를 토대로 관리처분계획 및 관리처분계획 인가 절차가 진행되는 바, 관리처분계획기준일 이후의 시점을 1세대의 기준일로 규정한다면 분양대상자의 지위에 변동이 불가피해 법률관계의 안정을 이루기 어려운 점 등을 종합해 보면, 피고 정관에서 1세대의 구성에 따른 분양대상자 지위 여부에 대한 기준일을 관리처분계획기준일로 정한 것이 불합리하다고 보이지 않는다(서울행정법원 2019. 3. 21. 선고 2018구합62712 판결)”라고 판시해 분양신청기간 종료일 당시 1세대에 속한 원고와 시어머니에 대해 1개의 조합원 지위를 인정한 관리처분계획의 내용이 적법하다고 판단한 바 있다.

 

◇ 본 사안의 적법한 분양 배정안

甲 조합의 관리처분계획은 도시정비법령과 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에 따라 수립됐고 서울시 조례 제2조 제3호는 관리처분계획기준일을 분양신청기간 종료일로 정하고 있는 바, 조합은 분양신청기간 만료일을 기준으로 A세대의 분양자격을 판단해야 하고, 분양신청기간 만료일 당시 A와 B가 1세대임은 명백하다.

따라서 도시정비법 제76조 제1항 제6호에 따라 1주택을 공급하는 것이 원칙이고, 제7호 각목의 예외에 해당하는 경우 최대 2주택을 공급할 수 있다.

A와 B가 당초부터 2주택을 소유했고 별개의 조합원 지위를 보유하고 있어 각자의 분양대상자 지위를 인정하더라도 도시정비법이 금지하는 지분쪼개기 등의 염려가 없는 사안이기는 하나 그와 같은 사정만으로 공법인 도시정비법을 적용함에 사업시행자인 조합이나 인가청이 임의로 판단해 예외를 인정하는 것은 가능하지 않다고 본다.

다만, A와 B를 1세대, 즉 1인의 조합원으로 볼 경우 이들의 종전자산가격 합산액 및 종전 주택의 주거전용 합산 면적은 2주택의 공급이 가능한 바 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목을 적용해 2주택을 공급하는 것은 가능하다. 이 경우 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 해야 한다.

한편, A의 세대는 2주택을 소유하고 있으므로 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 적용해 2주택을 공급할 수도 있으며, 이 경우 각 주택의 면적에 제약이 없다는 점에서 다목을 적용할 경우와 차이가 있다.

결론적으로 A와 B의 경우 1세대로 간주되고, 1+1 분양으로 2주택 분양만이 가능하고 2+2 분양은 가능하지 않다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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