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상가조합원에게 불리한 정관 변경 시 총회 의사정족수대법원 “특정 집단에 직접적인 영향 미쳐도 동별결의요건 적용되지 않는다”
도시정비 | 승인 2020.07.06

울산광역시 소재 A조합은 추진위원회 시절 확정지분제 방식으로 사업을 진행한다는 것을 전제로, 상가 토지등소유자들과 정관 초안 제45조 제6호 내용을 ‘사업시행구역 안에 건립하는 상가 등 부대복리시설의 권리가액은 공동주택과 구분해 상가소유자와 시공사가 직접 합의하고, 조합은 합의사항 내용을 근거로 관리처분계획을 수립한다’로 개정하기로 약정하고, 해당 안건을 추진위원회의에 상정해 의결하기로 하는 한편, 부결 시에는 해당 약정서를 무효로 하고, 제출된 동의서도 무효로 한다는 내용의 약정을 체결했다.

또한 위 내용은 창립총회에서 의결됐으나, 이후 조합 임시총회에서 위 정관 제45조 제6호를 삭제하는 안건이 결의됐으며, A조합은 정관개정을 원인으로 조합설립변경인가 처분을 받았다.

더불어 A조합은 공동주택과 상가를 구별하지 않고 일률적으로 감정평가액에 기초해 권리가액을 산정하는 내용의 관리처분계획을 수립했고, 총회에서 해당 안건이 의결돼 관리처분 인가를 받았다.

이에 상가 조합원들은 “정관규정의 삭제는 실질적으로 상가 등 부대복리시설의 소유자들에 관한 재건축결의요건의 변경에 해당하므로 이를 이유로 조합설립변경인가 처분을 받기 위해서는 구 도시 및 주거환경정비법(2016년 1월 27일 개정되기 전의 것, 이하 도시정비법) 제20조 제3항이 아닌 (동별 결의요건을 명시한) 제16조 제2항의 정족수를 충족해야 하는데, 이를 충족하지 못했다. 따라서 조합설립변경인가 처분은 무효이고, 조합설립변경인가 처분의 유효를 전제로 한 관리처분계획 역시 무효”라며 A조합을 상대로 소송을 제기했다.

또한 상가 조합원들은 “약정에서 정한 바와 같이 상가소유자들과 시공사 사이의 합의에 의해 상가 등 부대복리시설의 권리가액이 정해지면 이를 기초로 관리처분계획이 수립될 것으로 신뢰하고 재건축사업에 동의했는데, 이와 다른 관리처분계획안을 결의했고, 인가를 받아 권리가 침해됐다”며 “따라서 이 사건 관리처분계획은 신뢰보호원칙에 위반돼 위법하다”고 주장하기도 했다.

하지만, 법원은 판단은 달랐다.

해당 사안과 관련해 지난 6월 25일 대법원은 2018두34732 판결에서 “구 도시정비법은 제20조 제3항 및 제1항 제8호를 통해 ‘재건축조합이 조합의 비용부담에 관한 정관을 변경하고자 하는 경우에는 제16조 제2항의 규정에도 불구하고 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어 시장‧군수의 인가를 받아야 한다’고 규정하고, 제24조 제6항을 통해 ‘총회의 소집절차‧시기 및 의결방법 등에 대해서는 정관으로 정한다’고 규정하고 있으므로, 조합의 정관이 조합의 비용부담 등에 관한 총회의 소집절차나 의결방법에 대해 상위법령인 구 도시정비법이 정한 것보다 더 엄격한 조항을 두지 않은 이상 조합의 비용부담에 관한 정관을 변경하고자 하는 총회 결의에는 조합원 2/3 이상의 의결정족수가 적용되고, 변경되는 정관의 내용이 상가소유자 등 특정 집단의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 경우라 할지라도 구 도시정비법 제16조 제2항이 적용되거나 유추적용 된다고 볼 수는 없다”며 “이를 바탕으로 조합설립변경인가 신청을 위한 총회결의를 유효라고 판단한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 의결정족수의 적용범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다”고 판시했다.

또한 대법원은 “이 사건 관리처분계획은 신뢰보호원칙에 위반돼 위법하다”는 주장에 대해서는 ▲이 사건 약정은 상가 소유자들과 시공사가 상가의 권리가액에 관해 협의해 합의가 이뤄진 경우 그 합의사항을 관리처분계획에 반영되도록 할 수 있는 권리를 상가소유자들에게 인정한 것이고, A조합은 조합설립인가 당시의 최초 정관에 이 사건 약정을 반영했으나, 이 사건 약정에서 상가소유자들과 시공사가 상가의 권리가액에 관해 합의에 이르지 못하는 경우에 권리가액을 어떻게 정할 것인지에 대해서는 아무것도 정하지 않은 만큼 권리가액에 대한 합의가 원만히 이뤄지지 않는 경우에 대해서까지 상가소유자들이 요구하는 수준의 권리가액이 관리처분계획에 반영되도록 할 권리를 부여한 것으로 볼 수 없는 점 ▲이 사건 약정은 확정지분제 방식으로 시행될 것을 전제로 이뤄졌는데, 이후 사업시행방식이 도급제 방식으로 변경되면서 공동주택과 비교해 상가 등 부대복리시설의 권리가액만 높게 산정하는 경우 공동주택소유자들에게 그로 인한 불이익이 돌아갈 수 있게 되는 등 사정이 변경됐고, 다수의 이해관계인들에 의해 장기간 시행될 것이 예정된 재건축사업의 특성상 이처럼 사업 진행 과정에서 사업여건 등이 바뀌면 그에 따라 사업내용 등의 수정이 불가피한 경우가 발생할 수 있는 점 ▲A조합은 관리처분계획안을 수립하기 전 여러 차례 원고들을 비롯한 상가소유자들과 상가의 권리가액에 대한 협의를 진행했으나 합의에 이르지 못했는데, 위 협의 과정에서 조합이 불성실한 태도로 협의에 임했다거나 달리 최종 합의에 이르지 못한 책임이 전적으로 조합에게 있다고 볼만한 사정은 보이지 않는 점 ▲이 사건 관리처분계획의 상가 등 부대복리시설에 대한 권리가액 산정방식은 2개의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하는 것으로, 상가 소유자들인 원고들의 종전 재산 평가에 관한 권리를 본질적으로 침해한다고 보기 어려운 점 등을 지적하고 “조합이 이 사건 약정 및 그에 따른 종전 정관을 변경해 이 사건 약정에 반하는 내용의 관리처분계획을 수립했더라도 이를 신뢰보호원칙에 위반된다고 볼 수 없다”고 선을 그었다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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