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"임대차 3법은 2법이다"법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2020.07.16

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

국내 21번째 부동산 대책의 후속 입법으로 신문지상에 임대차 3법이 자주 등장한다.

이 3법은 ‘전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제’를 말하며, 7월 임시국회에서 처리하겠다고 한다.

결론부터 말하자면, 임대차 3법이라고 부르지만 전월세신고제는 부동산거래신고법, 전월세상한제나 계약갱신청구권은 주택임대차보호법의 영역이다. 따라서 실은 ‘임대차 2법’이라고 해야 한다.

부동산대책이 발표되고 그 후속조치로 법률개정이 뒤따르는데, 법안 확정과정에서 내용이 뒤바뀌면 사람들은 그 과정을 찾기가 어렵기 때문이다.

21대 국회 의안을 검색해 보라.

‘주택임대차보호법’에는 김진애, 박주민, 박홍근, 백혜련, 심상정, 윤후덕 의원안, ‘부동산거래신고법’은 7월 10일경 박상혁 의원안이 개정 발의돼 있다.

 

◇ 전월세신고제

전월세신고제는 주택임대차신고제라고도 하는데, 지난 5월 20일 국토부가 발표한 ‘2020 주거종합계획’의 내용 중 일부가 포함돼 있다.

이런 내용도 신문지상에 부동산대책의 하나로 알려져 있는데, 이것은 정례적으로 국토부장관이 수립하는 계획이지, 부동산대책은 아니다.

이 주거종합계획은 원래 주택법상 주택종합계획이란 이름으로 2003년부터 2015년까지 수립됐으나, 2015년 6월 22일 주거기본법 제정에 따라 이관되면서 기존 ‘주택종합계획’이 ‘주거종합계획’으로 바뀐 것이다.

이 주거종합계획은 주거기본법상 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토부장관이 수립하는데, 이 위원회에서는 주거종합계획의 수립·변경 외에도 ‘주택법’ 제58조에 따른 분양가상한제 적용 지역의 지정·해제, ‘주택법’ 제63조에 따른 투기과열지구의 지정·해제 심의도 한다(주거기본법 제8조).

 

- 전월세신고제와 부동산거래신고법

2018년 8월 27일 20대 국회에서 개정 발의된 내용에는 “임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 신고해야 한다. 개업공인중개사가 주택 임대차 계약서를 작성․교부한 경우 해당 개업공인중개사가 신고를 해야 하며, 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고해야 한다”고 규정하고 있다. 또, 신고를 누락한 경우 벌금 100만원 이하, 허위신고 시에는 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있다.

하지만, 이 법안은 임기만료로 폐기된 바 있다.

중개업자에 법적 의무와 처벌조항까지 둬, 중개업협회의 반발에 부딪힌 것은 어쩌면 당연한 일이었다.

7월 10일 현재, 21대 국회 박상혁 의원 개정발의(안)만 올라와 있다.

그 내용을 구체적으로 살펴보면, 먼저 주택의 임대차 계약(변경·해제계약 포함)을 체결한 경우 ‘임대차 계약당사자’는 보증금 또는 차임 등을 계약체결일부터 30일 이내에 주택 소재지 시ㆍ군ㆍ구청에 신고해야 한다.

주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고는 임대차계약당사자는 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하도록 규정하고 있다.

또한 주택임대차 계약이 신고 되면 자동으로 확정일자가 부여돼, 임차인이 우선변제권을 확보하려고 확정일자를 따로 받지 않아도 된다.

신고의무자가 중개업자가 아닌 임대차 계약당사자로 하고, 신고를 누락한 경우 벌금 100만원 이하, 허위신고 시는 100만원 이하 과태료를 부과하도록 해 종전보다 깎였다.

 

◇ 전월세상한제, 계약갱신청구권제과 주택임대차보호법

앞서 말한 바와 같이, 21대 국회에 들어와서 김진애, 박주민, 박홍근, 백혜련, 심상정, 윤후덕 의원의 주택임대차보호법 개정(안)이 발의돼 있다.

 

-전월세상한제

대체로 전월세상한의 경우 김진애‧박주민‧박홍근‧백혜련‧심상정‧윤후덕 의원 안은 보증금 또는 차임료의 연 증액상한을 5% 이내로 정하고 있다.

민주당 이원욱 의원은 현재 개정안을 내놓지 않았지만, 갱신 때만 아니라 신규 계약 때도 직전 임대료의 일정 수준 이상 올리지 못하게 하는 주택임대차보호법 개정안을 낼 예정이라 한다.

 

-계약갱신청구권제

민주당 박홍근, 백혜련, 윤후덕 의원은 대체로 1회 연장(2+2년)하는 안이고, 김진애 의원은 2회 연장(2+2+2년)의 내용이다.

박주민 의원은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다”고 해, ‘기한 없는 법안’이라고 불리고 있다.

정의당 심상정 의원은 임대차 보장기간을 2년에서 3년으로 늘리고 이를 2회 연장 가능하게 하면서 임대료를 증액할 때는 직전년도 물가상승률을 초과하지 못하게 하는 법안을 발의했다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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