정부가 주택공급 확대 방안 중 하나로 ‘공공재개발’을 적극 추진하고 있는 가운데, 공공재개발사업에 대해 심도 깊은 의견을 나누는 자리가 마련됐다.

한국도시정비협회와 국토교통부, 한국감정원, 한국토지주택공사(이하 LH), 서울주택도시공사(이하 SH)는 지난 7월 15일 한국감정원 수도권본부 대강당에서 진행된 ‘공공재개발 사업설명회’에서 공공재개발사업에 대한 의견을 나눴다. 간담회 형식으로 진행된 이날 설명회는 정비사업의 처음부터 끝까지 가장 가까운 곳에서 추진위‧조합과 호흡하는 정비회사를 통해 공공재개발 사업에 대한 현장의 목소리를 듣기 위해 마련됐다.

◇ 공공재개발은?

공공재개발은 정부가 지난 5월 6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안(5.6 부동산대책)’에서 처음 언급됐다. 정부가 일부 재개발구역은 신속한 주거환경 정비가 필요한 상황임에도 불구하고 사업성 부족 등으로 조합설립도 못한 채 장기 정체 중인 만큼 공공참여를 통해 정체중인 정비사업을 촉진, 도심 내 주택공급 기반을 강화하고, 신속한 주거환경 정비를 도모하겠다고 나선 것이다.

공공재개발 사업은 주택공급활성화지구 내에서 LH와 SH 등 공공시행자가 공공성 요건(임대공급 확대 등)을 준수하며 추진하는 정비사업을 말하는데, 공공 단독시행 방식과 공공‧조합 공동시행 방식으로 나눠 살펴볼 수 있다. 공공 단독시행은 토지등소유자 2/3 이상과 토지면적 1/2 이상의 동의가 필요하고, 공공‧조합 단독시행은 조합원 과반수의 동의로 진행할 수 있다.

재개발구역이 공공재개발 사업을 선택할 경우 전체 세대의 20% 이상이 공공임대로 공급되며, 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 임대로 공급해야 하며, 이에 대한 인센티브로 ▲규제 완화 - 용도지역 상향, 법적상한 초과용적률, 기부채납 완화 ▲사업비 지원 - 총 사업비 50% 융자, 이주비 융자(보증금의 70%), 도시재생사업과 연계한 경우 기반시설 국비지원 ▲사업성 보장 - 관리처분 시 분담금 확정, 분양가상한제 적용예외, 미분양 상가 매입지원 등 ▲신속한 인허가 지원 등의 혜택이 주어진다.

또한 원주민 재정착률을 높이기 위해 임대주택 입주자격을 기존 ‘정비구역 지정 3개월 전부터 거주한 자’에서 ‘공공시행자 지정 시부터 거주한 자’로 확대하고, 분담금이 부족한 조합원들을 위해 잔여 분담금을 공공이 대납, 10년간 조합원과 공공이 주택을 공유하는 지분형 주택도 공급된다.

◇ “해제구역 등 대상 넓혀야”

정부는 공공재개발 사업을 진행할 경우 수익성이 개선 및 둥지내몰림(젠트리피케이션) 방지 효과를 볼 수 있을 뿐만 아니라 공공의 사업관리 역량을 바탕으로 갈등이 완화돼 사업이 신속하게 진행될 수 있을 것으로 내다보고 있다.

하지만, 실제로 정비사업 현장에서 활동을 진행하고 있는 한국도시정비협회 임원들은 공공재개발 사업의 실효성에 대해 다소 부정적인 반응이었다. 현재 계획대로 하면, 공급효과가 그리 크지 않을 것을 보인다는 의견이다.

한국도시정비협회 이승민 회장(오엔랜드21 대표)은 “오늘 간담회의 주제인 ‘공공재개발 활성화 방안’에서 ‘공공’을 뺀 모든 재개발사업의 활성화 방안을 논의했으면 얼마나 좋았을까 하는 아쉬움이 남는다”면서 “재개발사업과 재건축사업은 도시 및 주거환경정비법 제정 이후 비슷한 절차도 진행되고 있고, 현실을 둘러보면 재건축사업장 역시 사업성이 뛰어난 곳은 몇 남지 않은 것이 사실이다. 특히, 아직까지 사업을 완료하지 못한 단독주택 재건축사업의 경우 재개발사업과 비슷한 시각에서 볼 수 있는 만큼 이번 방안에 참여할 수 있는 대상에 포함시켜야 하지않을까 생각한다”고 의견을 밝혔다.

또한 강신봉 부회장(신한피앤씨 대표)은 “정비사업 일몰제 등으로 인해 사업진행이 어려웠던 현장 중 일부는 이미 구역이 해제된 상황이고, 또 다른 일부는 구역해제를 피하기 위해 발빠르게 사업을 진행해 상당히 진행된 상황”이라며 “수도권 특히, 서울 내 정비사업장 중 공공재개발 참여 대상은 사실상 극히 일부분에 불과할 것으로 보이는 만큼 해제 지역도 대상에 포함할 필요가 있다”고 말했다.

이어 강신봉 부회장은 “조합원들은 정비사업 완료 이후 아파트 단지의 가치 등에도 주목하고 있는 만큼 임대주택에 대한 부정적인 이미지가 만연해 있는 상황에서, 단순히 용적률을 올려주는 방식으로 조합원들의 마음을 움직이게 하는 것도 쉽지 않을 것으로 보인다”며 “주택공급을 확대하기 위해서는 민간 정비사업에 대해서도 같은 방식의 지원책을 마련해야 하는 것이 필요하다”고 강조했다.

이외에도 최진호 부회장(진명시엔디 회장)은 “구역지정 후 사업을 원활하게 진행하고 있는 정비사업장의 경우 공공재개발참여 가능성이 높지 않고, 구역지정이 됐음에도 불구하고 답보상태인 사업장의 경우 기존에 투입된 사업자금의 정산, 얽히고설킨 협력업체들의 이권다툼 등 다양한 문제가 산재하고 있는 만큼 공공이 참여한다고 해서 무조건 이를 해결할 수 있을 것이라고 생각되지 않는다”며 “반면, 해제구역의 경우 이미 사업추진요건은 갖추고 있는 상황인데다가, 사업참여 의지가 높은 주민들은 분명히 존재하고 있는 만큼 호응을 얻을 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

또한 최진호 부회장은 “공공기관 참여시 조합원들로서는 신축 주택의 품질에 대한 우려가 있을 수밖에 없는 만큼 내장재 등의 옵션을 다양하게 할 필요가 있고, 임대주택이나 공공주택 비율에 대해서도 다시 한 번 생각해볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

한편, 한국도시정비협회 임원들의 이와 같은 지적에 대해 국토교통부 김태웅 사무관은 “해제구역 역시 충분히 검토할 필요가 있을 것으로 생각한다”면서 “각종 규제로 일반 정비사업을 못하게 막고, 공공이 참여하는 정비사업만 규제를 풀어준다는 의견이 있는데, 민간의 영역 침탈보다는 공공이 주민들과 함께 서로 만족할만한 부분을 찾아 나아가는 과정이라고 생각했으면 한다. 민‧관‧공이 협력해 좋은 사업 모델을 나가자”고 말했다.

또한 LH 도시정비기획부 최종기 부장은 “일률적으로 적용할 수는 없겠지만 공공이 참여하는 정비사업 역시 정비회사 및 설계사 등 기존 협력업체와 사업을 이끌어가는 쪽으로 의견을 모으고 있다”며 “조합원들의 의사를 최대한 반영해 사업을 진행하게 될 것”이라고 밝혔다.

이외에도 한국감정원 도시정비지원부 김학주 부장은 “도시정비형 재개발사업의 경우 사업이 정체돼 어려움을 겪고 있는 곳이 꽤 있고, 추진위원회만 승인받은 채 사실상 사업이 중단돼 있는 구역도 일부 남아있는 것으로 알고 있다”며 “이와 같이 사업진행이 어려운 정비사업장이 공공재개발을 바탕으로 사업이 진행되고, 기폭제가 되면 어려움을 겪고 있는 민간 정비사업장 역시 보다 활발해지지 않을까라는 기대도 하고 있다”고 말했다.

정부 등은 오는 8월까지 사업설명회 등 홍보과정을 거쳐 9~11월 후보지 공모 접수 및 선정, 11월 주택공급활성화지구 지정 등의 일정으로 공공재개발 사업에 박차를 가한다는 계획이다. 공공재개발 사업이 정비사업 현장에 어떤 영향을 미치게 될지, 주택공급 시그널에 얼마나 큰 효과를 줄 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.