▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

문재인 정부 이후 22번째 부동산대책의 후속조치로 개정을 기다리는 법령이 끝없이(?) 줄을 잇고 있다. 부동산대책은 개정 내용을 담은 후속법령을 시행함으로 실행력을 담보하게 된다.

이를 위한 절차로 해당 소위→법사위→국회 본회의 의결을 거치면서 여야협의를 통해 원안이 변형되는 것이 일반적이다. 그러나 21대 국회의 경우, 과반수이상 의석을 차지한 민주당의 여러 개 의안이 절충돼 통과될 것으로 보인다.

아래 법안들은 주로 민주당 의원안과 정부안이 포함된 것으로 오는 8월 통과가 유력해 보인다. 따라서 확정 과정에서 통합된 내용으로 달라질 수 있어 독자들은 끝까지 개정 법과 경과조치를 확인하는 것이 좋다.

▮ 이제 분양권은 주택 수에 포함(양도소득세 관련)
- 조합원입주권, 분양권의 개념 신설 및 주택 수 산정

<2020. 7. 22. 기재부 보도자료 및 입법예고>

양도소득세제상 주택 수 계산 시 분양권 포함 관련

1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과와 관련해 분양권을 주택 수에 포함하는 개정안은

- 당초 개정 소득세법이 시행되는 시점에 보유중인 모든 분양권에 대해 적용하기로 했으나, 법 시행 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용하기로 했음.

▲ ｢소득세법｣ 일부개정법률(안) 입법예고

2020. 7. 23. 부총리 겸 기획재정부장관
 

주요내용

- 주택분양권의 권리 취득 시 장기주택저당차입금 소득공제를 적용받을 수 있는 주택분양권 가액 기준을 4억원에서 5억원으로 상향 조정함.

- 과세표준 10억원 초과 구간을 신설하고 그 세율을 45%로 함.

- 배우자 증여를 통한 조세회피를 방지하기 위해 양도일부터 소급해 1년 이내에 배우자에게 증여받은 주식 등에 대해서는 증여자의 당초 취득가액을 필요경비로 간주하도록 함.

- 실거주 목적의 주택 소유를 유도하기 위해 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우 기존에는 보유기간에 비례해 적용하던 장기보유특별공제 공제율을 보유기간과 거주기간에 비례해 적용하도록 함.

- 주택시장 안정화를 위해 단기보유 주택과 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대한 양도소득세 과세를 강화함.

1) 보유기간 2년 미만인 주택(조합원입주권 및 분양권 포함)의 양도소득에 대한 세율을 토지 또는 주택 외 건물에 적용하는 세율보다 상향 조정함.

2) 다주택자의 조정대상지역 내 주택의 양도소득에 대한 중과세율을 상향 조정함.

3) 1세대 1주택자, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 조합원입주권과 동일하게 분양권을 주택 수에 포함함.

▲ 소득세법 일부개정법률안(고용진 의원 대표발의)

발의연월일 : 2020. 7. 10

법 제88조(정의) <9, 10호 신설>

10. “분양권”이란 주택법이나 그 밖의 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다. 이 경우 분양권의 범위에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

※ 제9호인 조합원입주권은 종전 소득세법 제89조 본문에 있었음

주택 투기수요 억제 및 과세 형평성 제고를 위해 양도세 중과대상인 다주택자의 주택수를 계산할 때 조합원입주권과 동일하게 분양권을 주택 수에 포함.

다주택자 양도소득세 중과대상 주택 수 계산 시 분양권 포함(안 제104조 제7항 제2호 및 제4호)

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 2021. 1. 1부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정(분양권 관련)은 이 법 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

제2조(양도소득세의 세율에 관한 적용례) 제104조 제1항 제2호·제3호 및 같은 조 제7항의 개정규정(조합원입주권 양도소득세율 개정규정)은 2021. 6. 1 이후 양도하는 분부터 적용한다.

▮ 앞으로 재개발·재건축구역 주택, 임대등록 어렵다
- 재개발·재건축 주택 멸실시 임대사업자 유지 불가

▲ 민간임대주택특별법 일부개정법률안(진성준 의원 대표발의)

발의연월일 : 2020. 7. 17

- 모든 등록임대사업자에 대해 임대보증금 보증가입을 의무화하고 임대사업자 등록 시 임대보증금 보증 가입 가능여부 등을 고려함(안 제49조 개정, 제5조 제5항 신설).

- 최소 임대의무기간 종료 시 등록이 자동말소 되도록 함(안 제6조 제5항 신설).

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포일부터 시행한다.

다만, 법률 제17452호 민간임대주택특별법 일부개정법률 제5조, 제6조 및 제67조의 개정규정은 2020. 12. 10부터 시행한다.

제2조(민간임대 등록유형 폐지에 관한 특례) ① 2020. 7. 11 이후 등록 신청한 분으로서 이 법 시행 전까지 민간임대주택특별법(법률 제17219호) 제2조 제6호의 단기민간임대주택 또는 같은 법 같은 조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택으로 등록됐거나 등록 신청된 경우 이 법 시행일부터 그 등록은 말소된 것으로, 등록신청은 무효로 본다.

▮ 증여 vs 취득세 인상/일시적 2주택자(분양권) 취득세
- 취득 후 1년 이내 실입주 하지 않으면 지방세 10% 추가

▲ 2020. 7. 14 행안부 보도자료

일시적 2주택자는 취득세가 중과되지 않습니다.

행정안전부(장관 진영)는 「7.10 주택시장 안정 보완대책」중 취득세 인상과 관련, 일시적 2주택에 대해는 중과세율 적용을 배제하고, 정부발표(7.10.) 이전 매매계약을 체결한 경우에 대해는 경과조치를 적용할 계획임.

- 법률 개정 시 경과 조치

향후 지방세법 개정안이 국회에서 통과될 경우 시행일 이후 취득하는 주택에 대해는 원칙적으로 개정된 세법이 적용되나,

- 납세자의 신뢰 보호를 위해 정부 대책 발표일(7. 10.) 이전에 매매계약이 이루어진 경우는 경과규정[대책발표일(7. 10.) 이전 매매계약을 체결한 주택을 시행일 이후 3개월(분양은 3년) 이내 취득할 경우 종전 규정 적용]을 둬서 개정되기 전의 지방세법을 적용할 계획이다.

▲ 지방세법 일부개정법률안(한병도 의원 대표발의)

발의연월일 : 2020. 7. 14

법인‧다주택자 등이 유상 또는 무상으로 주택을 취득하는 경우 취득세 세율을 인상

- 1세대 2주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우 취득세 세율 8%를 적용하고, 법인 및 1세대 3주택 이상의 주택을 취득하는 경우 취득세 세율을 12%까지 상향 적용(안 제13조의2 제1항 신설)

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제3조(법인의 주택 취득 등 중과 적용례) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정 규정을 적용할 때 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 법인 및 1세대가 2020. 7. 10. 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 이 법 시행 이후 3개월(공동주택 분양계약을 체결한 경우에는 3년) 내에 해당 주택을 취득하는 경우에는 종전의 규정을 적용한다.

제4조(양도소득분 지방소득세 세율에 관한 적용례) 제93조 제4항, 제103조의3 제1항 및 같은 조 제10항의 개정규정은 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.

제5조(토지등 양도소득에 대한 지방소득세 과세특례에 관한 적용례) 제103조의31 제1항의 개정규정은 2021. 1. 1 이후 양도하는 분부터 적용한다.

▲ 지방세법 일부개정법률안(김교흥의원 대표발의)

발의연월일 : 2020. 7. 16

주택 취득 시 1년 이내에 실거주를 위해 해당 주택에 입주하지 않는 경우 현행 취득세율에 10%를 추가 과세할 수 있도록 하려는 것임(안 제11조 제5항 및 제20조 제5항 신설).

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(부동산 취득의 세율에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 자가 이 법 시행 이후 3개월 내에 해당 주택을 취득하는 경우에는 제11조제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

▮ 법인 주택취득 시 종부세 강화/법인 보유 임대주택 종부세 강화 vs 1주택 고령자 완화

▲ 법인세법 일부개정법률(안) 입법예고

2020. 7. 23 부총리 겸 기획재정부장관

주요내용

- 법인의 주택 양도소득에 대한 법인세 추가세율을 20%로 상향 조정하고, 주택을 취득할 수 있는 권리로서 조합원입주권, 분양권 양도시에도 주택과 동일하게 법인세 추가세율을 적용함.

- 거주자의 소득 중 금융투자소득이 신설되는 경우에도 외국법인의 국내원천소득 분류가 현행과 동일하게 유지되도록 하기 위해 거주자의 이자소득으로 구분되는 파생결합사채 이익과 금융투자소득으로 구분되는 집합투자기구의 이익 및 파생결합증권의 이익을 국내원천 배당소득으로 규정함.

▲ 종합부동산세법 시행령 일부개정령안 입법예고

- 2020. 6. 30. / 7. 23. 부총리 겸 기획재정부장관

종합부동산세법, 법인세법 등의 개정안이 입법예고되면서 그 시행을 위해 해당부처에서 그 개정안에 맞춰 대통령령에 위임되는 내용을 준비하게 된다. 법안이 개정되고 시행령의 시행을 위해 국회 입법예고와는 별도로 해당 정부부처에서는 시행령에 대한 입법예고를 거치게 된다.

1) 2020. 6. 30. 개정안

2020년 6월 17일 「주택시장 안정을 위한 관리방안」의 후속조치로서, 개인 다주택자가 법인을 통해 주택을 분산 보유함으로써 종합부동산세 부담을 회피하는 것을 방지하고 개인과 법인간 과세형평을 제고하기 위해 법인이 보유하는 임대주택에 대한 종합부동산세 과세를 강화하려는 것.

주요내용

법인이 2020. 6. 18 이후 조정대상지역 내에서 장기임대등록 하는 주택은 해당 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 과세(안 제3조 제1항 제8호 단서)

2) 2020. 7. 23. 개정안

주요내용

- 종전에는 1세대 1주택자 및 일반 2주택이하를 소유한 자에 대해서는 과세표준 구간별로 0.5%에서 2.7%의 세율을 적용했으나 0.6%에서 3.0%의 세율을 적용하는 것으로 상향하고 3주택 이상 또는 조정대상지역의 2주택 소유자에 대해 과세표준 구간별로 0.6%부터 3.2%까지의 세율을 적용했으나 1.2%부터 6.0%까지의 세율을 적용하는 것으로 상향함.

- 종전에는 법인을 포함한 모든 납세의무자에 대해 과세표준 산정 시 합산 공시가격에서 6억원을 공제했으나, 앞으로는 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우 과세표준 산정 시 6억원을 공제하지 않으며, 해당 법인 또는 법인으로 보는 단체가 2주택 이하를 소유한 경우 3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6.0%의 세율을 적용함.

- 1세대 1주택 요건을 충족한 만 60세 이상 고령자에 대해 연령별로 적용되는 세액공제율을 각 구간별로 10%p 상향하고 장기보유 세액공제와의 합산 한도를 기존 70%에서 80%로 상향함.

- 종전에는 조정대상지역의 2주택 소유자에 대한 종합부동산세 계산 시 직전년도에 해당주택에 부과된 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액 합계액의 200/100을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액이 부과되지 않았으나, 앞으로는 직전년도에 부과된 총세액상당액의 300/100을 초과하는 경우 해당세액이 부과하지 않도록 상향 조정하는 한편, 3.0%, 6.0% 단일세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체의 경우 앞으로는 세부담 상한을 적용하지 않음.

▲ 종합부동산세법 일부개정법률안(고용진 의원 대표발의)

발의연월일 : 2020. 7. 10

주요내용

- 법인에 대한 과세표준 산정 시 6억원 공제 미적용(안 제7조 및 제8조 제1항)

종전에는 개인과 법인을 구분하지 않고 납세의무자에게 과세표준 산정 시 6억원을 공제했으나, 앞으로는 납세의무자가 법인인 경우 과세표준 산정 시 6억원을 공제하지 않음.

- 종합부동산세 세율 상향(안 제9조 제1항 제1호 및 제2호)

종전에는 3주택 이상 또는 조정대상지역의 2주택 소유자에 대해 과세표준 구간별로 0.6%부터 3.2%까지의 세율을 적용했으나 1.2%부터 6.0%까지의 세율을 적용하는 것으로 상향하고 1세대 1주택자 및 일반 2주택 이하를 소유한 자에 대해서는 과세표준 구간별로 0.5%에서 2.7%의 세율을 적용했으나 0.6%에서 3.0%의 세율을 적용하는 것으로 상향함.

- 법인에 대한 단일 종부세율 신설(안 제9조 제2항)

종전에는 개인과 법인에게 동일한 세율을 적용했으나,

앞으로는 2주택 이하를 소유한 법인에게는 3.0%의 단일 세율을 적용하고 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 법인에게는 6.0%의 세율을 적용함.

- 1세대 1주택을 보유한 고령자의 세부담 완화(안 제9조 제5항 및 제6항)

1세대 1주택 요건을 충족한 만 60세 이상 고령자에 대해 연령별로 적용되는 세액공제율을 현행 10%~30%에서 20%~40%로 상향하고 1세대 1주택자의 장기보유 세액공제 및 연령별 세액공제의 최대한도를 70/100에서 80/100으로 상향함.

- 조정대상지역의 2주택 소유자에 대한 세부담 상한 상향 조정 및 법인에 대한 세부담 상한 미적용(안 제10조 제2호)

종전에는 조정대상지역의 2주택 소유자에 대한 종합부동산세 계산 시 직전년도에 해당주택에 부과된 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액 합계액의 200/100을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액이 부과되지 않았으나,

앞으로는 직전년도에 부과된 총세액 상당액의 100분의 300을 초과하는 경우 해당세액이 부과되지 않도록 상향 조정하고, 납세의무자가 법인인 경우 종전에는 개인과 동일하게 세부담 상한을 적용했으나, 앞으로는 세부담 상한을 적용하지 않음.

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 2021.1.1부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

▮ 전월세상한제·계약갱신청구권(주택임대차보호법)

◆ 개정 법률(안)

국회법에 의한 개정 법률(안)처리과정은 국회 홈페이지에 게시한 바와 같이 다음과 같다.

1. 제안(제출)

국회의원 10인 이상 또는 정부

2. 위원회 회부

국회의장은 소관위원회에 회부해 심사토록 함.

3. 입법예고

4. 위원회 심사

위원회 상정→제안자 취지 설명→전문위원 검토보고→대체토론→소위원회 심사보고→축조심사→찬반토론→의결(표결)

5. 법제사법위원회(법사위) 체계 자구심사

<6. 전원위원회 심사>

- 정부조직, 조세 또는 국민에게 부담을 주는 의안은 재적의원 1/4이상의 요구가 있으면 의원 전원 구성되는 전원위원회 심사가 필요.

7. 본회의 심의 의결

8. 정부이송

정부에 이송된 법률안을 15일 이내에 대통령이 공포함.

<9. 대통령의 거부권 행사>

10. 공포

정부에 이송된 지 15일 이내에 공포해야 함.

상임위 법안 처리과정은 “상정→ 대체토론→소위원회구성→소위원회 심사→축조심사→ 전체회의 찬반토론→표결”로 이뤄진다.

그러나 주택임대차법안은 ‘소위원회구성, 소위원회 심사, 전체회의 찬반토론’을 건너뛴 채 진행됐다는 것이 야당의 주장이다.

여기에 “법사위 전체회의 상정→소위원회 외부심사 의결→전체회의 찬반토론→일방표결→본회의 상정→찬반토론→표결→정부이송→임시 국무회의 의결→ 공포 시행”돼야 하는데,

‘소위원회 외부심사 의결, 전체회의 찬반토론, 상임위에 상정된 의안에 대한 찬반토론’이 생략됐다는 비난이 있다.

독자 여러분들은 개정 법률안의 처리방법을 확인해 그 시행시기와 경과조치를 숙지하는 것이 좋다.

◆ 근거규정

전월세상한제, 계약갱신청구권제의 근거규정은 주택임대차보호법이다.

제21대 국회에 들어와서 윤호중, 이원욱, 김진애, 박주민, 박홍근, 백혜련, 심상정, 윤후덕 의원안의 주택임대차보호법 개정(안)이 발의됐고, 박홍근, 김진애, 윤후덕, 박주민, 백혜련 의원안은 대안반영 폐지돼 8월 시행을 앞두고 있다.

◆ 최종 개정확정된 내용

- 임대인은 임차인이 임대차 종료 전 일정 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년(안 제6조의3 제1항 및 제2항 신설).

- 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니했더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상(안 제6조의3 제5항 및 제6항 신설).

- 차임 등의 증액 상한을 약정한 차임이나 보증금의 1/20(5%)의 금액으로 하되, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 1/20의 범위에서 조례로 달리 정할 수 있도록 함(안 제7조 제2항 신설).

- 법무부장관이 국토교통부장관과 협의해 주택임대차표준계약서를 정하도록 함(안 제30조).

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2 제2항ㆍ제4항, 제14조 제1항, 제16조 제1항ㆍ제2항, 제21조 제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해도 적용한다.

② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

◆ 개정 발의 내용 및 입법예고

- 전월세상한제

대체로 전월세상한의 경우 김진애, 박주민, 박홍근, 백혜련, 심상정, 윤후덕 의원안은 보증금 또는 차임료의 연 증액상한을 5% 이내로 정했다.

민주당 이원욱 의원은 갱신 때만 아니라 신규 계약 때도 직전 임대료의 일정 수준(차임 등의 증액청구 시 상한율을 한국은행이 공시한 기준금리에 3%p를 더한 비율) 이상 올리지 못한다.

윤호중의원은 「주거기본법」 17조의2에 따라 시·도지사가 공고한 표준임대료로 정하되 대통령령으로 정하는 범위에서 증감할 수 있도록 했다.

- 계약갱신청구권제

민주당 박홍근, 백혜련, 윤후덕 의원은 대체로 1회 연장(2+2년)하는 안이고, 김진애 의원은 2회 연장(2+2+2년)의 내용이다.

박주민 의원은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다”고 해, ‘기한 없는 법안’이라고 부르고 있다.

민주당 이원욱 의원은 임대차계약을 최대 2회 갱신해 6년간 거주할 수 있도록 임차인의 갱신청구권을 규정하고, 같은 당 윤효중의원은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구(단 임대차기간 6년 초과하지 않는 범위에서 행사)할 경우 거절하지 못하도록 하되 예외규정을 두고 있다.

정의당 심상정 의원은 임대차 보장기간을 2년에서 3년으로 늘리고 이를 2회 연장 가능하게 하면서 임대료를 증액할 때는 직전년도 물가상승률을 초과하지 못하게 하는 법안이다.

▲ 주택임대차보호법 일부개정법률안(윤호중의원 대표발의)

발의연월일 : 2020. 7. 14.

임차인이 6년간 안정적으로 계약갱신을 청구할 수 있도록 권리를 보장하고, 표준임대료를 근거로 임대료와 임대료 인상률을 정해 과도한 임대료 인상을 억제하도록 함.

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제7조의2의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하고,

법률 제17363호 주택임대차보호법 일부개정법률 제21조제3항제5호의 개정규정 및 법률 제17363호 주택임대차보호법 일부개정법률 제22조의 개정규정은 2020.12.10부터 시행한다.

제6조(존속 중인 임대차에 관한 경과조치) 이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법 시행 당시에 존속 중인 임대차에 대해도 이를 적용한다.

▲ 주택임대차보호법 일부개정법률안(이원욱의원 대표발의)

발의연월일 : 2020. 7. 15.

임차인이 임대차계약을 최대 2회 갱신해 6년간 거주할 수 있도록 임차인의 갱신청구권을 규정하고, 법률에 차임 등의 증액청구 시 상한율을 한국은행이 공시한 기준금리에 3%p를 더한 비율로 명시하며, 월세 외의 차임 등은 2년 이내에 다시 증액청구하지 못하도록 하고,

신규로 체결하는 임대차계약에 대해서도 종전의 임대차계약에 따른 차임 등을 기준으로 증액상한율을 적용하려는 것임(안 제6조의3 신설, 제7조, 제7조의2 신설).

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(임대차계약의 갱신 청구에 관한 적용례) 제6조의3의 개정규정은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용한다.

제3조(차임 등의 증액 청구에 관한 적용례) 제7조의 개정규정은 이 법 시행 후 차임 등을 증액 청구하는 경우부터 적용한다.

제4조(신규 임대차계약의 차임 등 상한액에 관한 적용례) 제7조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다.