관리처분인가 고시 전이라고 할지라도 임대차 관계를 유지할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 보증금반환청구권을 행사할 수 있다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 재개발사업 구역 내 임차인들이 관리처분계획인가의 고시 이전에 임대차계약을 해지하고 사업시행자인 조합을 상대로 임대차보증금 반환을 구한 소송(2017다260636)에서다.

구 도시 및 주거환경정비법(2017년 2월 8일 전부개정되기 전의 것, 이하 도시정비법)은 제44조는 제1항에서 “정비사업의 시행으로 인해 지상권․전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다”라고 규정하면서, 제2항을 통해 “제1항의 규정에 의해 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금․보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다”고 명시하고 있다.

이와 관련해 대법원 제3부는 “임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있다면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 됐음을 이유로 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다”면서도 “다만, 관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시돼 실제로 이주가 이뤄지는 등 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우 임차인은 임대차 계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 임차인이 관리처분계획인가의 고시 이전에 해지권을 행사할 수 있는 특별한 사정이 있는지 여부는 정비사업의 진행 단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 정비사업으로 임차권이 제한을 받는 정도, 사업시행자나 임대인 등 이해관계인이 보인 태도, 기타 제반 사정을 종합적으로 고려해 개별적․구체적으로 판단해야 한다”고 설명했다.

또한, 재판부는 해당 사건과 관련해서는 ▲비록 해지 시점이 관리처분계획인가의 고시 이전이기는 하지만 이미 관리처분계획이 인가돼 가까운 시일 내에 관리처분계획인가의 고시가 있을 것으로 예상할 수 있었던 점 ▲조합 역시 관리처분계획이 인가된 후 정비구역 내에 거주하고 있던 세입자와 조합원들을 상대로 이주안내문을 발송해 정해진 이주기간 내에 이주할 것을 요구했던 점 ▲조합이 정한 이주기간도 원고들이 해지권을 행사한 후 불과 며칠 후부터 시작되는 것으로 예정돼 있었던 점 등을 지적하고 “원고들이 관리처분계획인가의 고시 이전에 임대차관계를 유지하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있고, 따라서 원고들이 임대차계약을 해지하고 조합을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다”고 판시했다.