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정비사업의 성공, 설계‧업체변경 최소화가 답이다LH토지주택연구원 조필규 수석연구원 / 대법원 법원행정처 전문심리위원(재건축·재개발)
도시정비 | 승인 2020.09.02
LH토지주택연구원 조필규 수석연구원
대법원 법원행정처 전문심리위원

정비사업에서 설계변경은 많은 사회적·경제적 비용을 초래하는 만큼 사업 추진에 큰 영향을 미치게 된다. 설계변경의 주요 원인은 애초 설계의 부적정과 설계도서와 현장 상태의 상이, 사업시행자(조합)의 요구 등으로 나타나고 있다.

설계변경 사유 중 민원의 수용에 의한 설계변경은 그 과정에서 타 사업보다 재건축·재개발사업이 더 복잡한 사업구조와 다수의 이해관계자가 상존하는 특징을 가진다. 민원이 발생하는 것은 당연하지만, 최초 기획 및 설계 작업 진행에서부터 면밀한 검토와 주민 설명회를 통한 의견수렴 절차를 충실히 이행해 민원으로 인한 설계변경을 최소화하는 것이 중요하다.

또한, 최근 ‘재건축 초과이익 환수제’, ‘분양가상한제’ 등으로 인해 조합원의 재산권 보호와 가치 상승을 위해, 일부 조합에서는 법적 상한 용적률 300% 확보를 위한 설계변경을 추진하는 곳도 있다.

그러나 필자는 무엇보다 설계변경을 최소화하는 것이 제일 좋은 방법이고 최고의 선택이며, ‘행정관청을 상대로 상한 용적률 확보를 위해서 설계변경을 추진하는 것’은 ‘이란격석(以卵擊石)’이라고 말하고 싶다.

오히려 조합의 입장에서는 아파트 관리비 폭탄을 피할 수 있는 ▲저렴한 관리비를 위한 설계변경 ▲입주 후 층간소음 및 벽간 소음 방지대책을 위한 설계변경 등을 하는 것이 더욱 현실적이고, 경제적일 것이다.

한편, 설계변경이 경미한 사항으로 결정되는 경우 공람·공고 및 의회 의견 청취 등이 생략돼 중대한 변경에 비해 상당히 소요 기간을 단축할 수 있는 만큼 경미한 변경으로 건축심의를 신청하는 조합이 많다.

특히, 사업시행자의 필요에 따른 경미한 변경은 민간시행자의 개발이익 실현과도 깊은 관계를 맺고 있음을 보여줌과 동시에 공공의 주요 계획수단인 기반시설 제공과 용적률 인센티브와 관련해 조합과 이해관계자가 예민하게 움직이고 있음을 보여주고 있다.

헌데, 이미 행정관청으로부터 받은 사업시행인가 및 관리처분계획을 바탕으로 이주를 시작했고, 그 과정에서 시공사가 바뀌면서 건축계획을 변경하는 한편, ‘경미한 변경’으로 건축심의를 신청했으나 건축위원회에서 경미한 변경으로 판단하지 않고 보류의결(소위원회 자문 선행)을 결정하는 경우가 있다.

이는 건축심의를 통해 공공의 의견이 적극적으로 반영되고 있다는 점을 의미하기도 하지만, 민간 사업시행자의 관점에서는 건축위원회의 입장을 수용할 수밖에 없는 단점도 있다.

따라서 경미한 변경에 대한 인정 여부를 사전에 충분하게 검토해 건축위원회에 안건을 상정하는 것이 필요하다. 더불어 ‘시공사 변경으로 의한 경미한 변경’이라 하더라도 건축심의에 상정되면, 이전에 통과된 사항에 대해서도 재논의를 하는 경우가 발생하게 된다는 점도 염두에 둬야 한다. 이로 인한 건축심의 심의 기간 장기화로 사업추진에 지장을 줄 수도 있기 때문이다.

이외에도 현장에서는 (가칭)추진위원회 단계에서 선정된 설계자가 이후 조합단계의 실시설계업무에 선정되지 못하거나, 발주자인 (가칭)추진위원회가 조합의 지위를 영위하지 못하는 등 업무를 지속하지 못하는 경우가 발생해 ‘소송’이 진행되는 문제가 있다.

특히, 이는 (가칭)추진위원회가 몇 개로 난립했던 정비사업 현장에서 다수 발생하고 있는데, 이에 서울시에서는 도시정비법 제16조의2 및 서울시 도시정비조례 제15조의4에 따라 승인이 취소된 추진위원회의 사용 비용을 보조하기 위해 사용 비용 업무 항목별 검증기준을 마련해 검증위원회 운영 및 보조금 지급에 대한 세부기준(정비사업 추진위원회 사용 비용 보조 업무처리기준)을 정하고 있다.

결국, 추진위원회와 조합에서는 ‘첫 단추’를 잘 끼워야 한다. 또, 그러기 위해서는 사업 초기부터 ‘설계도서 품질이 우수’하고 ‘사업수행능력이 우수한 설계자를 선정’하는 것이 중요하다.

그럼에도 불구하고 현장에서는 기본설계의 부적정, 조합원의 요구 등 다양한 사유로 설계자가 빈번하게 변경되고 있는 것을 보면 안타까울 따름이다. A설계자에서 B설계자로 변경될 경우 사업비용 증가와 사업 지연 등은 결국 조합원으로 몫으로 돌아가게 된다는 것을 명심해야 할 것이다.

「재건축 재개발 건축심의 이렇게 하면 빨리 통과 된다」, 2020.06. 참고

 

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