정부가 부동산 시장 안정을 위한 해법으로 공공 정비사업 등을 강조하고 있는 가운데 “주택가격을 안정시키려면 정비사업 규제를 풀어야 한다”는 지적이 또 한 번 나왔다. 바른사회운동연합과 한반도선진화재단이 ‘집값폭등, 전세대란, 세금폭격, 수도이전? - 이난장판!’이라는 주제로 공동주최한 주택정책토론회에서다.

토론회에서 발표자 및 토론자들은 이번 정부 들어 잇따라 나온 부동산대책들을 비판하고, 수요자들이 원하는 곳에, 수요자들이 필요로 하는 주택을 공급해야 한다고 강조했다.

◇ “부동산 시장이 무너지고 있다”

토론회에서 가장 먼저 발제에 나선 바른사회운동연합 신영무 상임대표는 ‘부동산 시장이 무너지고 있다’라는 제하의 발표를 통해 “현재의 부동산시장은 증오심, 질투심, 상대적 박탈감, 분노, 슬픔으로 가득 찬 ‘한 번도 경험해 보지 못한 시장’”이라고 강조했다.

신영무 상임대표는 “지난 3년간 집값이 폭등하자, 한 달반 간격으로 연이어 나온 23번의 부동산 대책들, 여기에 포함된 백여개의 규제들은 시장원리와 엇박자나는 것들이었다. 이제 부동산 시장에 ‘시장경제’란 원칙이 없어진 셈이다. 정부는 ‘주택시장은 주거약자와 재테크강자의 전쟁터’라는 인식을 바탕으로 부동산 대책을 발표했는데, 이러한 정책은 전혀 지속가능하지 않다”면서 “과연 정부가 진정 ‘집 없는 실수요자’를 위해 무엇을 했는가? 결과적으로 그들은 더 가난해졌다. 이것이 소득주도성장이 낳은 불로소득성장의 아이러니”라고 주장했다.

또한 신영무 상임대표는 “주택시장은 여러 계층과 지역으로 세분화돼 있는 만큼 수요와 공급, 계층과 지역특성에 따라 시장에 맞는 대안을 내놓아야 한다”면서 “시장에 불을 지르고, 1%에 대한 세금폭격을 가하고, 수도를 이전하자고 하고, 부동산 감시기구를 만들어서 ‘주택정의’를 실현하겠다는 것은 ‘부동산공유’란 반헌법적인 이념의 길로 나가자는 것인가?”라고 반문했다.

◇ 수요가 커지는 주거지 공급해야

이어 ‘부동산 대란, 원인과 대책’을 주제로 발표에 나선 서강대 경제대학원 김정호 겸임교수는 주택시장을 안정화시키기 위한 방안을 제시하며 향후 주택시장을 전망했다.

김정호 겸임교수는 “문재인 정권 하에서의 부동산 대란은 지역별 편차가 뚜렷하다. 2017년 7월부터 올해 8월까지의 주택 매매 가격 변화를 보면, 서울과 경기, 세종, 대전 등은 상승했지만, 경북과 경남, 충북, 충남, 등은 오히려 하락했다. 이미 집값이 비싼 지역은 더 오르고 싼 지역은 더 떨어진 것. 주택 종류별로도 강남의 아파트는 값이 많이 올랐지만 강북의 연립 단독주택은 실질적으로 값이 떨어졌다”고 지적했다.

또한 김정호 겸임교수는 이에 대한 원인으로 ‘정부의 왜곡된 주택정책’을 가장 먼저 꼽았다. 다주택자 소유의 주택들은 지방 주택이나 연립, 다가구 등이 많이 포함된 것으로 추정되는데, 다주택자 규제는 이와 같은 주택들에 대한 수요를 줄여서 가격을 떨어뜨렸고, 자산으로서의 부동산에 대한 국민들의 변함없는 선호 성향은 다주택을 포기하는 대신 고가의 1주택(소위 똘똘한 한 채)에 대한 수요를 늘려 이미 비싼 지역의 주택 가격을 더욱 높였다는 것.

더불어 그는 “공급 정책도 주택 가격 왜곡에 한몫했다”고 주장했다. 강남 등 고가주택지역의 재건축은 억제하고, 신규 공급은 서민주택에 치중하다 보니 고가 주택은 더욱 오르고 서민주택 가격은 하락압력을 가하게 됐다는 의견이다.

김정호 겸임교수는 “서울과 세종, 특히 고가 주택 지역에서의 주택가격을 안정시키려면 다주택자 규제를 완화하고 재건축 규제를 풀어야 한다. 신규 주택 공급은 서민주택이나 임대주택 위주의 공급이 아니라 값이 많이 오르는 주택, 잘 팔리는 주택 위주로 전환해야 한다. 즉 수요가 있는 주택, 수요가 커지는 주거지를 공급해야 현재와 같은 부동산 대란을 잡을 수 있다”고 강조하면서도 “그러나 현실적으로 부동산정책의 왜곡은 더욱 심화될 것으로 예상된다. 정부는 분양주택은 줄이고 공공임대주택은 더욱 늘릴 것이다. 강남 등의 재건축은 더욱 억제되고 서민주택의 공급량은 더욱 늘 것이다. 다주택자에 대한 규제 역시 더욱 강력해질 것”이라고 의견을 밝혔다.

또한 “그렇다고 해서 시장을 멈추지는 못한다. 다만 왜곡시킬 뿐”이라며 “고가의 1주택에 대한 ‘실수요’는 더욱 늘겠지만 공급은 그 반대편의 서민주택 공공임대주택만 늘 것이다. 따라서 이미 고가 주거지의 값은 더욱 오를 것이고, 분양주택 공급의 감소로 중하층 주택 가격도 오를 가능성이 높다. 반면 이미 가장 가격이 낮은 주택들, 강북의 연립이나 단독, 다세대 등의 가격은 더욱 떨어질 것이다. 지방이나 서울에서 멀리 떨어진 주택의 가격은 더욱 떨어질 듯하다”고 전망했다.

◇ “주택정책 신뢰 잃었다”

주제발표 이후 진행된 토론에서도 그동안의 부동산 관련 정책에 대한 비판이 이어졌다.

단국대 사회과학부 김호철 교수는 “공공부문(정부)은 주택시장에 경제, 사회, 정치적 상황을 종합적으로 고려해 개입해야 하는데, 현재의 상황은 정치적 명분이 과도하게 고려되고 있다. 그러나 정치적 논리로 추진될 경우 부정적 파급효과를 간과할 수 있다”며 “사후처방식 정책발표로 결국 주택정책에 대한 내성이 생겨 정책이 작동되지 못 하는 상황이 벌어지고 있는 것도 문제”라고 지적했다.

또한 김 교수는 “시장의 흐름을 읽지 못하고 적절하지 못한 정책수단이 활용되고 있다”면서 “정부의 정책수단은 금융규제, 과세 제도 등 수요억제에 집중하고 있는데, 이러한 정책수단들은 원래의 용도대로 사용돼야 하며 주택가격 안정의 핵심 수단으로 사용되는 것이 아니다”라고 강조했다.

이어 한반도선진화재단 이한준 국토연구회장은 “정부의 부동산정책 실패 원인은 부동산정책을 종합적인 경제정책의 일환으로 다뤄야 함에도 불구하고 전체적인 그림이 없었고, 잦은 정책의 남발로 시장의 신뢰를 상실했기 때문이다. 이로 인해 자유시장 경제와 상반된 사회주의 정책도입에 따른 부작용이 나타났고, 부동산의 특성을 무시한 즉흥적인 공급대책 추진으로 불확실성을 초래했다”면서 ▲정부가 모든 것을 다 할 수 있다는 것은 과욕인 만큼 시장의 역할과 기능을 인정할 것 ▲공공주택의 평형을 다양화하고, 양호한 입지에 다양한 조건을 제시하는 한편, 영구임대 주택 등 입주자의 형편에 따라 선택의 기회와 도약의 기회를 제공 ▲서울의 주거환경정비사업과 재건축·재개발사업은 수도권의 전체적인 인구동향과 수요를 감안해 단계적으로 일관성 있게 추진 ▲미래지향적인 스마트 도시·교통·주택정책이 수립 등을 주문했다.

이외에도 아주경제신문 김창익 부동산부장은 “시장이 탄력적으로 반응하려면 규제를 풀어 공급을 늘려야 한다. 정부가 뒤늦게 서툴게나마 공급 확대 시그널을 준 건 실현 가능성 여부를 떠나 다행스러운 일”이라면서 “중요한 건 일관성이다. 같은 정권에서 같은 장관이 같은 사안을 정반대로 접근하는 건 위험하다. 다주택자에 대한 증세, 규제 자체가 나쁜 게 아니다. 그에 대한 정부의 시각이 180도 달라졌다는 게 문제인 것”이라고 지적했다.

또한 서울재건축재개발추진협의회(가칭) 권문용 회장은 “재개발‧재건축을 통해 서울의 집값을 30% 떨어뜨릴 수 있다”고 강조하면서 “서울시 재개발‧재건축의 총 공급가능 세대수는 30만호에 달한다. 이와 같은 물량이 공급될 경우 3년 이내 집값은 안정될 것이다. 용적률은 300% 수준으로 하되, 층고제한을 풀어 쾌적한 공간을 조성해야할 것”이라고 말했다.