정부가 내년 하반기부터 3기 신도시 등에 대한 사전청약 일정을 공개하면서 해당 지역에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. SNS에서 등에서 사전청약 전략을 공유하는 게시물이 심심치 않게 보이고, 각종 언론에서도 관련 보도가 계속되고 있다.

▮ 내년 하반기부터 6만호 사전청약

정부는 9월 8일 서울권역 등 주택공급 확대방안(8.4대책)의 후속조치로 내년 7월 이후 진행될 공공분양주택 6만호에 대한 사전청약 실시계획을 발표했다. 더불어 3기 신도시, 주거복지로드맵 포함지구 등 수도권 공공택지에서 2022년까지 총 37만호의 주택을 집중적으로 공급한다고 밝혔다.

총 37만호 중 분양주택은 사전청약 6만호, 본 청약 18만호 등 24만호이며, 임대주택은 13만호가 공급된다.

특히, 정부는 3기 신도시 등 공공택지에서 공급되는 공공분양주택의 조기 공급 효과를 위해 내년 7월부터 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제를 실시한다.

청약공고는 아파트 블록(단지)별로 순차 진행되며 입지조건과 주택규모(면적), 세대수, 추정분양가격, 개략설계도 등 주택정보와 본 청약시기, 입주예정월 등의 정보를 제공한다.

청약자격은 본 청약과 동일 기준(신혼부부, 다자녀, 노부모부양 등)을 적용하고, 거주요건은 사전청약 당시 해당지역(기초지자체, 수도권)에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 한다.

당첨자 선정은 인터넷‧현장접수를 통한 사전청약자를 대상으로 이뤄지며, 당첨자는 다른 지구에 중복 신청할 수 없다.

입주여부는 본 청약 시행 전 분양가 등 확정된 정보를 사전청약 당첨자에게 제공해 청약의사, 무주택여부, 거주기간 요건 등을 확인해 확정한다.

사전청약은 내년 하반기에 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 등 3기 신도시와 성남, 과천 등을 대상으로 총 3만호가 진행되며, 나머지 3만호는 최대한 2022년 상반기에 입주자를 모집할 계획이다.

정부는 3기 신도시 ‘청약일정 알리미 서비스’ 신청자들 중 60%가 전용면적 60~85㎡ 규모 주택을 선호하는 것으로 나타남에 따라 그동안 공급이 미미했던 60∼85㎡ 공공분양주택의 비율을 30~50% 수준으로 지역 여건에 맞춰 확대할 계획이다.

또한, 1~2인 가구에 맞는 소형 평형도 지역별 수요에 맞춰서 공급할 계획이다.

국토부 관계자는 “공공분양주택의 경우 단순히 평형을 넓히는데 그치지 않고 가변형 벽체, 넉넉한 수납공간, 빌트인 가구 등 입주자의 라이프 사이클을 적극 반영한 평면 개발, 주택 품질 및 디자인 개선방안 등을 마련하고 있다”며 “민간분양주택 역시 토지분양 시 디자인 계획 등도 평가항목에 반영해 보다 아름답고 쾌적한 설계를 유도할 방침”이라고 말했다.

한편, 본 청약은 올해 4분기에 위례지구(2만3000호), 고양장항(1만4000호), 성남판교대장(700호), 과천지식정보타운(600호) 등, 내년 과천주암(1만5000호), 과천지식정보타운(500호), 구리갈매역세권(1만2000호), 위례지구(400호), 고양지축(600호) 등, 2022년 과천과천(900호), 남양주양정역세권(900호), 성남금토(400호), 인천루원시티(400호), 수원당수(500호) 등이 계획돼 있다.

▮ 3기 신도시 추진현황

국토부에 따르면, 3기 신도시 5곳은 모두 공공주택지구 지정 이후 (국제)설계공모를 통한 도시 기본구상 마련하고 지구계획 수립, 토지보상절차 등의 후속절차를 진행 중이다.

먼저 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 과천 등 2018년 12월 발표한 지구는 지구계획 수립 막바지 단계로, 한국토지주택공사 등 사업시행자가 국토교통부에 지구계획 승인을 신청하면 관계기관 협의를 거쳐 내년 5~8월 중 순차적으로 확정할 계획이다.

또한 고양창릉, 부천대장 등 지난해 5월 발표 지구는 내년말 지구계획을 확정하기 위한 절차에 돌입했으며, 지난 5월 광역교통개선대책이 확정된 하남·과천은 도로사업 실시설계 착수 등 후속절차에 착수했다.

계획을 수립 중인 남양주·고양·인천·부천 등은 지자체 합의, 대도시권광역교통위원회 심의 등을 거쳐 연내 교통대책을 확정할 계획이며, 국토부는 적기에 교통사업이 완공될 수 있도록 공공기관 예비타당성 조사 등의 후속절차도 신속하게 추진할 예정이다.

▮ “일부 진정효과, 집값 진정까지 이어질까?”

위와 같은 발표 후 김현미 국토부 장관은 국회와 라디오방송 등에서 “사전청약 등을 통해 30~40대가 ‘패닉 바잉’ 대신 청약을 하고 이를 통해 부동산 시장이 하향 안정화될 수 있을 것으로 보인다”고 밝혔다. 사전청약을 통해 수년 내 입주 가능한 내 집이 생긴다는 기대감만으로도 실수요자의 주거 불안을 다소 덜 수 있을 것으로 예상된다는 것.

하지만, 전문가들 사이에선 “수요를 분산시키는 효과가 있을 것을 보이긴 하지만, 부동산 시장, 특히 서울 부동산 시장에 심리적 안정을 주기엔 다소 부족하다”는 지적이 나오고 있다. 집값 하락까지 기대하기는 무리가 있다는 의견이다.

먼저, 실제로 입주할 때까지 기간이 아직 많이 남아있다는 점이 가장 큰 문제로 꼽힌다. 멈출 줄 모르고 치솟는 전세값, 게다가 전세물량도 점차 줄어들고 있는 상황에서 수요자들이 막연히 사전청약, 그리고 수년 후의 입주만을 기다리는 것은 어려운 것이 사실이기 때문이다.

더욱이 2022년에는 대통령 선거도 예정돼 있어 불확실성을 우려하는 사람들도 많다. 정권이 달라질 경우 애초 계획대로 이뤄질 수 있을지 불안하다는 입장이다.

이러한 가운데 3기 신도시 예정지에서는 잡음까지 나오고 있다. 토지 수용 대상자들이 “토지 보상 협의도 진행되지 않았는데 사전청약 일정부터 발표, 수용 대상자들을 외면했다”며 집단행동에 나선 것이다. 결국 아직 구체적인 그림이 나오지 않은 상황 자체가 문제인 셈이다.

사전청약 물량이 경기권에 집중돼 있고, 서울 물량이 적다는 점도 아쉬운 점이다. 이번에 발표된 사전청약 물량을 들여다보면, 내년 사전청약으로 서울시 내 공급되는 주택은 노량진역 인근 군부지 200호, 위례 300호 등 500호에 불과하다.

실제로 직방 빅데이터랩이 최근 직방 어플리케이션 내 접속자 1712명을 대상으로 모바일 설문을 진행한 결과에 따르면, 가장 청약 의사가 높았던 곳은 하남 교산(25.4%)이었으며, 과천지구(21.8%), 남양주 왕숙(18.4%) 등이 뒤를 이었지만, “청약 계획은 있으나 예시 지역 중 청약할 의사가 없다”는 응답도 20.9%에 달했다. 특히, 청약 의사가 없다는 응답자 중 54.6%는 청약 의사가 없는 이유로 ‘거주지 및 주 생활권과 무관해서’를 꼽았다.

정부가 주택공급 의사를 분명히 하고 있다는 점은 환영할만한 일이지만, 현재까지 나온 공급대책들은 사실상 먼 미래의 이야기인데다가, 서울에 거주하는 수요자들의 관심을 모으기에도 다소 한계가 있을 것으로 보인다. “즉각적인 주택공급 가시화를 위해선 민간이 진행하는 재건축‧재개발사업 규제부터 완화해야 할 필요가 있다”는 주장에 힘이 실리는 이유다.