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Q&A로 풀어보는 달라진 주택세법
도시정비 | 승인 2020.10.12

 소득세법·종합부동산세법·법인세법 등 주택 관련 세법의 개정으로 주택소유자들의 고민이 깊어지고 있는 요즘이다. 더욱이 달라진 법 규정이 언제부터 어떻게 적용되는 지도 헷갈리는 것이 사실.

 이에 국세청은 국민들이 정부정책을 올바르게 이해하고 궁금증을 보다 간편하게 해소할 수 있도록 최근 주택세금 관련 100문 100답을 마련했다. 100문 100답은 국세청 홈페이지와 홈택스에서 이용할 수 있으며, 한글파일을 내려받아 검색하는 것도 가능하다.

 국세청이 공개한 주택세금 100문 100답 중 주요 내용을 간추려봤다.              - 편집자

 

Q. 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지?

A. 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 내년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택수에 포함.

 

Q.1세대 1주택자가 2021년 4월 2일 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하는지?

A. 2주택에 해당하지만, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원 입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정.

 

Q. 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은?

A. 분양권을 내년 6월 1일 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용(1년 미만 보유시 : 70% / 1년 이상 보유시 : 60%).

 

Q. 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도(과세)한 후 남은 ‘최종 1주택’을 내년 1월 1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

A. 비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산함

 

Q. 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(1/2지분)을 2018년 9월 14일 이후 배우자에게 증여하는 경우, 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되는지?

A. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간은 3년에서 2년으로 단축됨.

다만 ▲2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우 ▲2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 3년을 적용함. 2018년 9월 13일 이전에 취득 계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약당시를 기준으로 판단하므로 3년을 적용함.

 

Q. 조정대상지역에 있는 1주택 보유자가 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하고 바로 신규 주택에 전입했으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지?

A. 2019년 12월 17일 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용됨.

신규 주택에 전입은 했으나 기존 주택을 1년 이후에 양도 하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않으며, 3년이 지나서 종전주택을 양도하는 경우에는 다주택자로서 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제도 적용되지 않음.

 

Q. 올해 2월 11일 개정된 ‘일시적 1세대 2주택 비과세 요건’을 적용할 때 “신규 주택 취득 후 1년 내 전입” 요건은 예외 없이 적용 되는지?

A. 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장함. 다만, 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않음.

 

Q. 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 임대주택의 경우 재개발·재건축으로 임대등록 말소 후 재등록이 불가능하다면 감면받은 세액을 추징하는지?

A. 거주주택 비과세 특례 등 감면받은 세액을 추징하지 않음.

 

Q. 부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은?

A. 종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 봐 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당함

 

Q. 법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종합부동산세가 과세되는지?

A. 법인은 주택분 종합부동산세 공제액(6억원)이 폐지됐으므로 주택을 보유한 가액 전체에 대해 종합부동산세 납세의무가 있음. 다만, 사업의 특성을 고려해 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 한해 종합부동산세가 부과되며, 이 경우 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용됨

 

Q. 2021년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지?

A. 주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 내년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않음.

 

Q. 종합부동산세 계산시 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 1세대 1주택자의 범위가 어떻게 되는지?

A. 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말함. 다만, 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 돼 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정해 1세대 1주택자로 봄.

 

Q. 지금 아파트를 장기매입임대주택으로 등록할 경우종합부동산세 합산배제를 받을 수 있는지?

A. 2020년 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 종합부동산세 합산배제를 받지 못함.

 

Q. 종합부동산세 합산배제된 임대주택이 도시 및 주거환경정비법에 따라 아파트로 재개발·재건축돼 재개발·재건축 후 임대사업자등록이 불가능한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지?

A. 합산배제 임대주택에 해당해 종합부동산세를 경감 받은 임대주택이 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 재개발·(소규모)재건축·리모델링으로 인해 신규 취득한 주택이 아파트라서 임대사업자 등록이 불가능한 경우, 기 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않음.

 

Q. 다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는지?

A. 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세 됨.

 

Q. 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

A. 부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아님. 전세금은 부부 합산해 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, 내년까지는 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됨.

 

Q.주택임대 총수입금액이 2000만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?

A. 임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어려움. 국세청 홈택스에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있음.

 

Q. 미혼인 30세 미만인 자녀가 취업해 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되는지?

A. 해당 자녀의 소득이 국민기초생활 보장법 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 40%이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분해 별도의 세대로 판단함. 단, 미성년자(만 18세 이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함.

 

Q. 부모님을 동거봉양하기 위해 세대를 합가(合家)한 경우에 다주택자가 되는지?

A. 자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양(同居奉養)하기 위해 같은 세대를 이루고 있는 경우, 65세 이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주.

 

Q. 상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택수 계산방식은?

A. 지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택수에 포함하지 않음. 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됨. 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택수에 포함하지 않음.

5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함되고, 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단함. 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단.

 

Q. 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되는지?

A. 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨. 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 중이며, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택수에는 포함됨.

※ 올해 8월 12일 이후 신규 취득분부터 적용

 

Q. 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지?

A. 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위해 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않음(신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됨). 다만, 종전 주택을 처분기간 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됨.

 

Q. 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은?

A. 분양권이나 입주권이 주택수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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