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[정비사업 Q&A] 재개발구역(경매물건) 입주권에 대해
도시정비 | 승인 2020.10.12

Q. 재개발조합 입주권과 관련해 질의 드립니다.

서울에 있는 건축심의 중인 조합에 속한 지역입니다. 서울시 조례에 권리산정일 이전 토지 취득자는 90㎡ 마다 1개의 입주권이 나오는 것으로 알고 있습니다. 212㎡ 규모 대지(법정지상권)가 경매에 나왔는데, 공유자가 3명(1/3씩 소유) 입니다(권리산정일 이전).

이 경우 경낙자(단독 또는 공유자로 낙찰을 받을 경우)에게도 입주권이 그대로 2개가 나오는지, 아니면 공유지분으로 보지 않고 입주권이 1개만 나오는지 궁금합니다.

 

A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 관리처분계획의 수립기준과 관련해 “1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다(제76조 제1항 제6호)”고 규정해 조합원 한명에게 부여되는 분양권은 1개임을 원칙으로 하고 있습니다.

다만, 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로, 시‧도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우 해당 시‧도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고(제76조 제1항 제7호), 서울시의 경우 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례를 제정해 서울시 내 재개발정비사업의 분양권 부여에 관해 규정을 두고 있습니다.

이와 관련해 서울시 조례는 면적 90㎡ 이상인 토지에 관해 분양권을 부여하고 있고(제36조 제1항 제2호), 이 경우 원칙적으로 해당 토지의 소유자가 여러 명인 경우(공유자) 1명을 분양신청자로 보되(제36조 제2항 본문), 권리산정기준일 이전부터 공유한 토지의 지분이 90㎡ 이상이라면 수개의 분양신청자의 분양권을 인정하고 있습니다(제36조 제2항 제3호 단서).

위와 같은 서울시의 공유토지 분양권에 관한 조례는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다는 도시정비법의 분양에 관한 대원칙(제76조 제1항 제6호)의 예외 규정으로, 권리산정일을 기준으로 90㎡ 이상에 해당하는 토지의 각 공유자들의 권리를 단순히 분할을 하지 않았다는 이유만으로 하나의 분양권을 부여함으로써 부당히 권리가 침해되는 것을 방지하기 위해 제정된 것으로 보입니다.

따라서 만약 1명이 기존 공유 토지의 지분을 모두 경락받았다면, 이는 1명의 토지등소유자로서 1개의 조합원 지위만이 인정되고, 위 도시정비법 제76조 제1항 제6호 규정에 따라 1개의 분양권만이 취득될 것입니다.

다만, 이에 관해 도시정비법은 관리처분계획 수립 시 종전자산평가금액(제74조 제1항 제5호)의 범위에서 정관 및 총회에서 정하는 바에 따라 2주택을 공급할 수 있으므로, 향후 이에 해당하는 경우 2개의 분양권이 인정될 여지가 있습니다.

한편, 각 지분(90㎡ 이상에 해당하는 지분)별로 경락을 받게 되면 각 공유자(경락인)는 종전 공유자의 권리를 그대로 승계하므로, 위 서울시 조례 예외 규정(제36조 제2항 제3호 단서)에 따라 수개의 분양권이 인정될 수 있을 것으로 판단됩니다.

- 답변 : 법무법인 고원 김수환 파트너변호사 / 한국도시정비협회 자문위원

 도시 및 주거환경정비법

 제76조(관리처분계획의 수립기준)

① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

 

 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례

 제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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