라인
왼쪽
오른쪽
상단여백
HOME 오피니언 전문가기고
증여계약을 해지한 후 조합원 지위를 회복해 매도할 수 있는지법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2020.10.12

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

최근 서울시 강남4구와 경기도 과천시 등을 비롯한 재건축사업장에선 한창 조합설립신청을 위한 준비로 바쁘게 움직이고 있다.

재건축사업의 경우 실거주 2년 소유자가 아니면 분양신청 자격을 주지 않겠다는 법 개정을 앞두고 있기 때문이다.

조만간 조합설립인가를 마치게 되면, 위 사업장 모두가 투기과열지구로 조합원 지위승계가 금지된다.

이 때문에 소유자들은 여러 가지 경우의 수를 대비하는 것은 어쩌면 당연한 일이다.

지난 9월말 투기과열지구인 재건축추진위원회 과정 중에 아파트 소유자인 아버지(20년 소유, 거주)가 아들에게 100% 증여계약을 하고 소유권을 넘겨줬다. 즉 아들의 거주기간은 아버지와 같이 20년이지만 소유기간은 지난 9월 말부터다(이 가족은 1세대 1주택 세대임). 증여는 소유기간과 거주기간 합산규정이 없음에 유의해야 한다.

조합설립인가 이후 증여받은 아들이 주택을 매도하려면, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행령 제37조 제1항(소유기간 10년, 거주기간 5년)에 충족해야 한다.

그렇지 않으면 같은 시행령 제2항의 “조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있거나, 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있다가 착공 전에 양도”해야 가능하다.

아버지는 강남4구에서 유행처럼 이뤄지고 있는 증여를 선택했지만, 사실은 이 주택을 매도하고 싶은 것이 사실이다.

이때 아버지는 증여계약을 해지하고 조합원의 지위를 회복, 다시 그 주택을 소유하게 되면 10년 소유, 5년 거주로 매각할 수 있느냐는 질문이 왔다.

먼저 소유기간, 거주기간을 확인해 봐야 한다.

위 시행령 제37조 제1항에서는 계속해서 소유하거나, 거주해야 한다는 조문은 없으므로 지위가 회복되면 매도가 가능하다고 판단된다.

다만, 증여계약을 정당한 사유 없이 해지하더라도 조합원 지위가 회복할 수 있느냐는 것은 도시정비법상 명확한 규정은 없다. 이럴 땐 국토부의 유권해석이 중요하다.

“재건축조합원이 배우자에게 증여계약을 했으나 이를 해지하고 당초 증여인(贈與人)의 권리가 회복된 경우 당해 증여인은 재건축조합 구성원의 요건을 갖췄다고 볼 수 있는지”에 대해 국토부는 “증여계약의 해지로 입주자의 선정된 지위 및 소유권이 다시 증여인에게 이전된다면 증여인은 재건축조합의 구성원 요건을 갖췄다고 볼 수 있으며, 조합원 등의 변경이 있는 경우 위 제42조 제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 한다”고 해석하고 있다.

한편, 투기과열지구에서 재건축조합설립인가 후에 증여계약을 해지하고, 그 지위를 회복할 수 있느냐하는 건 또 다른 문제다. 투기과열지구에서 100% 증여로 조합원 지위를 변경할 수 없기 때문이다(법 제39조 제2항 : 매매, 증여 등으론 불가함).

따라서 조합설립인가 전에 증여계약을 해지하고 토지등소유자 명부를 변경하는 것이 좋다.

참고로 재건축조합의 경우 매수인의 명의변경 신청을 거부하는 경우, 매수인은 조합을 상대로 ‘조합원자명부 명의변경절차 이행의 소’를 제기할 수 있다는 것이 국토부 판단이다(추진위원회의 경우에도 이와 유사할 것으로 보인다).

다만 이 경우에도, 아버지와 그 가족들이 1세대 1주택에 해당돼야 함을 전제로 하고 있다.

도시정비법상 1세대 개념은 2009년 2월 6일 다음과 같이 규정하고 있다.

 - 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때.

 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

<저작권자 © 도시정비, 무단 전재 및 재배포 금지>

도시정비의 다른기사 보기
icon인기기사
기사 댓글 0
전체보기
첫번째 댓글을 남겨주세요.
도시정비 소개기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침이메일무단수집거부
서울시 송파구 법원로8길 13, 1112호(문정동, 헤리움써밋타워)  |  대표전화 : 02-400-1003(代)  |  팩스 : 02-400-1020
등록번호 : 서울다50418  |  발행인 겸 편집인 : 이승민  |  기획·편집·디자인 : 미르커뮤니케이션
Copyright © 2020 도시정비. All rights reserved.
Back to Top