▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

재개발조합의 사업시행구역 내 작은 가게를 운영하고 있는 세입자 A는 오랜 기간 해당 구역에서 영업을 했기 때문에 재개발조합이 이주를 요구하면 영업 손실보상을 받을 수 있을 것으로 생각했다. 하지만, 영업 개시 시점에 따라 보상이 달라진다는 소문을 듣고 내심 불안한 것도 사실이다.

비슷한 처지의 세입자 B도 재개발 사업시행구역 내 거주를 하고 있지만 주거이전비 보상을 받을 수 있을지 여부에 대해 주변 부동산에 문의하자 정비계획 공람공고일 이전부터 거주를 해야 한다고 하는데, 옆 구역의 경우 사업시행인가일 기준이라고 하니 아리송하기만 하다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 개정이 많은 법이다. 법조문의 수도 많을뿐더러 다른 법령을 준용하는 규정도 있고 부칙 규정에 따라 개정 법령이 적용되는 시기도 다르기 때문에 어떤 사안에 해당 규정이 적용되는 것인지에 대해서는 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.

영업손실보상금과 주거이전비의 경우 과거 도시정비법에 명확한 규정이 없어 판례상 논란이 있었고, 몇 차례 개정이 됐기 때문에 재개발 구역마다 적용되는 시점이 다르다.

◇ 관련 판례 및 실무례

과거 도시정비법상에는 영업보상 및 주거이전비 지급 기준시점을 정하는 규정이 없었다. 영업보상의 경우 별도로 기준시점을 정하는 규정이 없었으며, 구 도시정비법(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제40조에서 정비구역 안의 권리의 수용 또는 사용에 관해 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용하도록 했고, 도시정비법상 사업시행인가 고시가 있는 경우 토지보상법 준용에 있어서 사업인정고시가 있는 것으로 간주했다. 이에 판례 및 실무례는 도시정비법상 사업시행인가 고시일을 기준으로 영업 손실보상 대상자를 판단했다(대법원 2018년 7월 26일 선고 2017두33978 판결).

주거이전비와 관련해서는 판례가 사업시행인가 고시일을 기준시점으로 보는 입장과 정비계획 공람공고일을 기준시점으로 보는 입장으로 나뉘었다.

세입자를 보호하는 쪽에 무게를 두는 입장에서는 도시정비법령에 정비계획 공람공고일로 정하는 별도의 명문의 규정이 없다는 이유로 사업시행인가 고시일을 기준시점으로 인정했고(서울행정법원 2008구합24699, 2009구합10918 판결 등), 조합의 사업비 부담 가중 및 이미 정비계획이 공람공고된 이후에 이주해 오는 악의의 세입자를 방어할 필요가 있다는 입장에서는 정비계획 공람공고일이 기준이 돼야 한다고 했다(서울행정법원 2008구합48343, 2009구합11010 판결 등).

한편, 현행 도시정비법은 영업손실 보상 대상자 및 주거이전비 지급 대상 인정 시점을 정비계획 공람공고일로 본다고 규정하고 있다(시행령 제54조, 제13조). 다만, 이 규정은 구 도시정비법 시행규칙이 개정되면서부터 도입됐고, 영업손실보상 지급 시점을 정한 규정 및 주거이전비 지급 대상을 정한 규정의 개정 시기가 달라 각 적용시점이 다르기 때문에 주의를 요한다.

◇ 주거이전비의 기준시점

구 도시정비법 시행령은 주거이전비 보상대상자의 인정기준 및 영업손실의 보상기준을 국토해양부령에 따로 정할 수 있다는 규정을 2009년 8월 11일 신설했고, 이에 구 도시정비법 시행규칙은 2009년 8월 13일자로 “구 도시정비법에 의해 준용되는 토지보상법 시행규칙상의 주거이전비 보상은 정비계획 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다”는 규정을 신설했다.

해당 개정법의 부칙(국토해양부령 제157호, 2009. 8. 13.)은 2009년 11월 28일부터 시행한다고 규정하고 있어, 그 이후 주거이전비를 지급하는 조합은 정비계획 공람공고일을 기준해 주거이전비 대상자를 지급하게 된다.

◇ 영업 손실보상금의 기준시점

영업 손실보상금도 주거이전비와 마찬가지로, 구 도시정비법 시행령은 주거이전비 보상대상자의 인정기준 및 영업손실의 보상기준을 국토해양부령에 따로 정할 수 있다는 규정을 2009년 8월 11일 신설했으나, 주거이전비와는 다르게 영업 손실보상금의 지급 기준 시점에 대해 별도로 규정하지 않았다.

영업 보상대상자 인정시점에 관한 규정은 2012년 8월 2일이 돼서야 구 도시정비법 시행규칙이 개정되면서 신설됐다. 또한 이 규정은 부칙(국토해양부령 제506호, 2012. 8. 2.)에 따라 시행규칙 개정 후 처음으로 정비계획을 수립하기 위해 정비계획 공람공고를 하는 경우부터 적용하게 되므로, 그 이전에 이미 정비계획 공람공고가 된 경우에는 적용되지 않는다.

◇ 결어

영업보상을 원하는 세입자 A의 경우 해당 재개발구역의 정비계획 공람공고일에 따라 손실보상 대상 여부가 달라진다.

해당 재개발구역의 정비계획 공람공고일이 2012년 8월 2일 이전이라면 사업시행인가 고시일을 기준으로 하고, 그 이후라면 정비계획 공람공고일을 기준으로 하게 된다. 세입자 B의 경우 영업보상과는 달리 해당 재개발 구역의 정비계획 공람공고일이 언제이든 상관없이 현재 시점에서는 정비계획 공람공고일을 기준으로 보상 대상자를 선정해야 한다.