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임대차 시장 안정 위해 주택 신규공급 확대돼야개정 임대차보호법, 신규 임대인에겐 부담으로 작용
도시정비 | 승인 2020.10.30

임대차시장의 안정을 위해서는 신규주택의 공급이 확대돼야 한다는 학계의 의견이 나왔다.

(사)도시정책학회는 지난 10월 23일 ‘수도권의 지속 가능한 주택정책이란?’을 주제로 ‘2020 추계학술대회’를 진행했다.

이날 학술대회의 라운드 테이블에서 발제자로 나선 나사렛대학교 국제금융부동산학과 남영우 교수는 ‘임대차3법의 정책적 실효성’이라는 제하의 주제발표를 통해 위와 같이 밝혔다.

남영우 교수는 해당 발표를 통해 임대차보호법의 개정 과정과 최근 주요 개정 내용을 설명하고, 법 개정 후 전월세시장 추이 및 주요 쟁점사항에 대해 분석했다.

 

∥ 임대차보호법 개정 후 전월세시장 추이

올해 전세가격 상승률을 5년 평균과 비교해 추이를 분석한 결과, 연초에 5년 평균을 상회하던 상승률이 점차 평균에 수렴했으나 6월 이후에는 5년 평균과 큰 차이를 보이며 상승한 것으로 나타났다. 따라서 법 개정으로 인한 전세가격 상승효과가 어느 정도 있는 것으로 분석된다.

또한 월세가격 상승률의 경우 봄 이사철을 지나면서 소폭 하락했으나 6월 이후 전국과 서울, 수도권이 모두 큰 폭으로 상승추세를 보였다.

올해 월세가격 상승률은 5년 평균에 비해서 높은 수준이지만, 방향성에서는 유사한 추이를 나타냈다. 다만, 6월 이후에는 5년 평균과의 격차가 커지고 있는데, 이는 법 개정의 영향이 반영된 것으로 판단된다.

한편, 올해 전국기준 전월세 거래량은 상반기 봄 이사철을 중심으로 크게 증가했으며, 7월과 8월에는 큰 폭으로 하락했다. 특히, 7~8월의 하락폭은 최근 3년간의 추이와 비교할 때 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 올해 서울의 전월세 거래량도 7월 이후 거래량이 감소했으며 감소폭도 매우 큰 것으로 나타났다.

 

∥ 전세 시장, 어떻게 달라질까?

“신규 계약 전세가 큰 폭으로 상승할 것”

“상승폭 제한적이고 장기적으로 안정화될 것”

- 기존 임차인의 경우 소급해 계약갱신이 가능해지는 만큼 5%이하의 상승률로 추가적인 거주가 가능해지는 혜택이 발생함

- 기존 계약이 종료돼 신규계약을 하는 임대인은 4년간 5%의 전세가격 인상만 가능한 만큼 초기 전세보증금을 인상할 가능성이 높음

- 기존 임차인의 계속거주로 거래량이 감소한 상황에서 신규임차인은 높은 전세보증금을 받아들일 수밖에 없는 상황이 발생하게 됨

- 결과적으로 계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 기존 세입자에게는 혜택이 있지만 청년층, 신혼부부 등 신규 세입자에게는 큰 부담으로 작용할 것

-4년 마다 임대보증금이 큰 폭으로 상승할 것으로 보이는 만큼 가격안정효과도 크지 않음

 

- 임대차 3법을 존속 중인 계약에도 적용해 향후 2년간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예상됨

- 기존 임대차의 계약갱신 기간이 종료되는 2022년부터 2024년 까지도 계약만료일이 분산(매월 4%수준)돼 계약물량이 단기적으로 집중, 가격이 급등할 가능성이 높지 않음

- 신규주택의 입주예정물량도 많은 수준이므로 수급문제로 인한 가격상승 가능성도 높지 않음

- 올해 하반기 수도권 입주예정물량은 약 11만 세대로 2015년~2019년 대비 17% 많은 수준이며 2022년 이후 서울 시 입주물량도 연간 5만호 이상 예상됨

 

위와 같이 신규 전세가격 상승 여부에 대한 의견이 엇갈리는 것과 관련해 남영우 교수는 “1989년 12월 임대차계약의 최단기간이 2년으로 조정된 이후 일시적으로 전세가격이 큰 폭으로 상승했으나 이후 점차 안정되는 추세를 보였다”며 “1987년과 1990년까지 크게 높았던 전세가격 상승률은 1991년 이후 상대적으로 안정되는 추세가 나타났는데, 1990년대 추진된 주택 200만호 건설계획도 전세가격안정에 영향을 미쳤다”고 설명했다.

또한 남영우 교수는 “전세의 월세전환현상은 전세가격이 상승하면서 2016년까지 빠르게 증가했으며 이후 정체상태를 나타내고 있다. 구체적으로 전세가격 상승으로 인해 보증부월세의 비중이 증가했으며 이후 갭투자의 활성화로 전세비중이 유지되고 있는 것”이라면서 “저금리로 인한 전세보증금의 수익률 감소와 주택매매가격의 안정은 임대인이 전세보다 월세를 선호하도록 하는 유인이 될 수 있다. 정부에서는 임대차보호법을 개정해 전월세 전환율에 대한 상한을 기존 4%에서 2.5%로 낮췄으나 신규계약의 경우 적용이 되지 않고 권고위반시 처벌규정도 없어 월세선호현상이 나타날 가능성이 있다. 다만, 서울 등 갭투자의 비중이 높은 지역의 경우 한 번에 많은 물량이 월세로 전환되기는 쉽지 않은 상황이며 보증금 상승부분에 대해서 월세전환이 점차 진행될 것으로 예상된다”고 밝혔다.

또한 남영우 교수는 “개정 임대차보호법으로 신규계약의 경우 전세가격 인상 가능성이 높아 기존 임차인에게는 혜택이 있는 반면, 신규임차인에게는 부담으로 작용할 수 있다”며 “장기적으로 임대차시장의 안정을 위해서는 거래량 감소를 해소할 수 있는 임차가능 신규주택의 공급이 병행돼야 한다. 전세의 월세전환은 저금리와 매매가격의 안정으로 가속화될 수 있지만, 갭투자 비중이 높은 지역에서는 단기간에 진행되기는 어려울 것으로 예상된다”고 말했다.

 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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