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건축물․주택 소유자의 조합원 지위승계 금지와 예외 규정법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2020.11.20

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮


 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

며칠 전 독자로부터 급하다는 연락이 왔다.

사업시행계획인가를 준비 중인 서울시 재건축사업장인데, 15년 이상 소유하고 있는 꼬마상가를 예외규정에 따라 양도하고 싶다는 것이었다.

서울시는 전체가 투기과열지구로 지정됐으므로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 제2항의 적용을 받는다. 따라서 재건축사업은 조합설립인가 후 매매를 하더라도 양수인은 소유권을 취득해도 조합원 지위를 승계 받지 못한다(이를 ‘조합원 지위승계 금지’라고 한다). 따라서 새로 짓는 아파트를 분양받을 수 없으며, 양수인은 현금청산을 당하게 된다.

많은 독자들은 이 조합원 지위승계금지 대상에 주택만 해당하고, 일반 건축물은 해당되지 않는 것으로 생각한다.

하지만, 법조문을 잘 살펴보라.

도시정비법 제39조에서 주택이 아닌 ‘토지 또는 건축물’이라고 규정하고 있음을 유의해야 한다.

건축물을 정확히 알아야 ‘조합원 지위승계 금지’의 대상을 이해할 수 있다.

주택법에는 ‘주택, 단독주택, 공동주택, 준주택’ 등을 규정하고 있다.

건축법에서 ‘건축물’이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것이라고 규정하고 있다.

구체적으로 건축물의 종류로는 ‘단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택), 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설’ 등이 포함된다(건축법 시행령 별표1).

즉, 건축물에는 단독주택, 공동주택 외에도 일반건축물 등도 포함되며, 투기과열지구 내에 있는 이 모든 것은 조합원 지위승계금지 규정의 적용을 받는다.

공동주택 재건축사업의 경우 일반 건축물인 상가와 함께 단독주택 재건축사업에서 상가건물도 이 금지규정의 적용을 받는다.

이와 같은 건축물 중에서 ‘주택’에 대해서 15년 소유, 5년 거주요건에 해당되면 지위승계 금지와 달리 양수인은 조합원 지위를 승계 받을 수 있다.

예외 규정은 2017년 10월 24일 법이 개정돼 2018년 1월 25일부터 효력이 발생됐다.

1세대(법 제39조 제1항 제2호인 1세대에 속하는 때를 말함) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년 및 거주기간 5년 이상인 경우

위 예외규정은 주택만 적용되며, 15년 이상 소유 및 5년 이상 거주 요건을 충족해야 한다.

질의한 내용의 경우 상가건물은 주택이 아니므로 이에 해당되지 않는다. 설령 주택이라 하더라도 ‘1세대 1주택’인 경우에만 적용될 수 있다.

독자는 자신의 건축물을 양수한 자의 경우 조합원 지위를 받을 수 있느냐는 것으로, 소유한 상가건물을 임대해 줘서 거주요건인 5년을 충족하지 못했다고 걱정하고 있다.

그러나 앞서 설명했듯이 상가건물은 이 조항의 적용을 받지 못하므로, 이를 양수한 자는 현금청산자가 됨에 유의해야 한다.

그 근거규정은 도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) 제2항, 시행령 제37조 제1항이다.

그렇다면 위 독자의 경우 양도할 수 있는 기회는 언제인가.

해당 독자의 경우 사업시행계획인가를 준비 중이라면 조합설립인가를 받은 상태란 것을 알 수 있다.

건축물이라도 가능할 수 있다.

도시정비법 제39조 제2항 제1호에서 제5호 중에서 주택을 포함한 건축물에 해당하는 경우가 제5호이다. 이 제5호를 자세히 한 것이 시행령 제37조 제2항이다.

위 시행령 상 제1호는 재건축사업에서 건축물을 대상으로 하며, 조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못하는 경우이며, 제2호의 경우도 재건축사업에서 같은 대상으로 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속해 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우라면 지위승계가 가능하다.

이렇듯 사업진행 순서 즉, 조합설립인가, 사업시행인가, 착공 등의 단계에 따라 그 요건에 해당되면 선택적으로 적용을 받을 수 있어 조합원 지위승계가 가능하다.

앞은 두드려 막고 뒷문을 열어젖혀 놓아서, 부동산정책의 진정성이 의심받는 것일지 모른다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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