정부의 지속적인 규제정책에도 불구하고 주택 매매가격 및 전세가격 상승세가 내년에도 이어질 것으로 보인다는 전망이 나왔다.

대한건설정책연구원은 12월 1일 전문건설회관 대회의실에서 ‘2021년 건설·주택 경기전망 세미나’를 개최했다.

이 자리에서 대한건설정책연구원은 “전세·매매가격 상승 압박요인이 해소되지 않아 전국 전세가격이 4.0% 상승하고, 매매가격도 2.0% 증가할 것”이라고 내다봤다. 한국건설산업연구원이 지난 11월 2일 진행한 ‘2021년 건설‧부동산 경기 전망 세미나’에서 “집값은 소폭 하락할 것으로 보이지만, 전셋값은 큰 폭으로 오를 것으로 보인다”고 예측한 것과는 다소 다른 전망이다.

이날 세미나에서는 대한건설정책연구원 박선구 연구위원이 ‘건설경기 전망’을, 대한건설정책연구원 권주안 연구위원이 ‘주택시장 전망’을 각각 발표했다.

◇ 건설경기 전망

박선구 연구위원은 내년 건설시장은 공공투자가 증가하는 가운데 민간부문 주거용건축 투자의 회복속도와 강도가 관건이라면서 내년도 건설수주 감소세를 예상했다.

또한 건설투자는 비주거용 건축부문의 부진이 우려되는 가운데 주거용 건축부문 회복세 및 정부 재정을 통한 공공·토목사업의 증가세 지속으로 전반적인 시장여건이 개선될 것으로 전망했다.

박선구 연구위원은 구체적으로 내년 건설수주는 172조8000억원(-4.0%), 건설투자는 267조7000억원(+2.0%) 수준이 될 것으로 전망했으며, 전문건설업 계약액은 하도급공사에 비해 원도급공사 증가가 클 것으로 예상하면서 전년대비 1.0% 증가한 99조8000억원으로 예측했다.

박선구 연구위원은 “2015년 이후 건설시장 수주 및 투자금액이 레벨업 됐으나, 신규 업체 진입속도 역시 가파르게 증가해 개별기업의 체감경기 개선에는 한계가 있었다”면서 “중소 및 전문건설업 지원 및 육성 대책이 마련돼야 한다”고 강조했다.

◇ 주택시장 동향

코로나19 사태로 인해 경제심리가 위축되고 경기가 둔화됐지만, 아파트 매매가격은 지속적으로 상승했다.

전국 아파트 가격은 2018년 11월 안정 단계에 진입하기도 했지만, 지난해 10월 이후 상승세를 지속하고 있고, 지방 역시 지난해 11월 이후 상승세를 보이고 있다. 정부의 강력한 수요 억제에도 불구하고 매매가격은 상승 전환 후 꾸준히 상승세를 보이고 있는 것. 다만, 올해 7월부터는 전국과 지방 모두 상승세가 둔화됐다.

전국 주택 인허가 물량은 2015년 이후 지속적으로 감소세를 보이고 있는데, 올해 8월 기준 25만7000호로 전년 동기 대비 9.1% 감소했다. 수도권 주택 인허가 물량 역시 마찬가지로 2015년 이후 지속 감소했으며, 올해 8월 기준 13만6000호로 전년 동기 대비 15.5% 감소했다.

미분양은 글로벌 금융위기 이후 점차 감소해 올해 8월 기준 28만8000호로 최저 수준을 기록하고 있다. 지난해 하반기 수요 억제 및 신규 물량 감소로 미분양 물량이 급격히 감소했으며, 8월 현재 수도권 미분양은 3만2000호로 전국 대비 11%, 서울은 56호로 전국 대비 0.2%에 불과한 낮은 수준이다. 이는 분양 위험 감소와 공급 위축의 복합적인 결과인 것으로 보인다.

한편, 주택거래는 전국, 수도권, 서울 모두 안정적인 추세를 유지하고 있으며, 지난해 들어 서울 외 지역에서 거래가 급증했다.

◇ 주택시장 주요 여건과 가격전망

- 경제 여건 : 코로나19의 영향에도 소비와 설비투자 회복으로 경제성장률이 기존 궤적으로 점진적으로 복귀할 것으로 예상된다. 다만, 금리는 경제성장 회복 부담으로 소폭 상승에 그칠 것으로 보이며, 세계경제 위축 및 환율 하락의 영향으로 수출은 소폭 선택적으로 회복할 수 있을 것으로 예상된다.

- 주택공급 여건 : 택지공급의 감소로 민간부문 위축은 불가피할 것으로 보인다. 또한 2022년 물량은 내년 상반기 집중 공급계획 등 공공부문 계획 달성 여부에 영향을 받을 것으로 예상된다.

- 수급 여건 : 장기적으로 매매와 전세 모두 수요 강세를 보이고 있는 만큼 가격 상승 압박은 존재하지만, 공급 물량 등 완화 요인도 상존하고 있다.

- 주택가격 추이 : 금리 소폭 상승과 이미 상승한 주택가격으로 인한 수요 감소, 공급 계획 등 상승력이 약화돼 매매가는 안정화될 것으로 예상된다.

권주안 연구위원은 “내년 주택시장은, 매매 및 전세가격 상승 압박은 여전히 존재하지만, 금리 소폭 상승, 가격 급등에 따른 수요 감소, 공급 확대 등에 따라 매매가격은 역별 안정화도 가능할 것으로 보인다”면서 “그러나 전세가격은 물량 부족, 공급 확대와 사전청약으로 야기될 수요 증가, 수도권으로의 이주수요 증대 등으로 상반기는 강세를 유지할 수밖에 없을 것으로 보이며, 하반기에는 매매시장과 연계한 안정세 진입도 가능할 것”이라고 전망했다. 

구체적으로 권주안 연구위원은 내년 주택 매매가격은 전국 2%, 수도권 1.5%, 서울 1% 상승할 것으로 예상했고, 전세가격은 전국 4%, 수도권 5%, 서울 3% 상승을 전망했다.  

◇ 정비사업 활성화 필요

권주안 연구위원은 “규제 일변도 주택정책은 유효성이 떨어지는 만큼 다양한 수단을 혼합한 정책을 선택할 필요가 있다”고 의견을 밝혔다. 수요 억제 정책은 단기적으로 효과를 볼 수 있지만, 시장이 학습 기반의 탄력적 대응을 선택한다면 효과가 반감하고 부작용이 발생할 수 있다는 것. 서울과 수도권에 집중한 공급 확대로 이를 보완했으나, 기간이 소요되는 공급의 특성상 단기 심리 조정에는 한계가 있다는 지적이다.

또한 권주안 연구위원은 “세제, 직접 규제 등 기존 정책의 한계를 극복할 수 있는 정책 수단 발굴이 필요하다. 양적 통제에 한정한 금융정책 보다는 금융시장의 속성과 흐름을 읽어 시장 선택을 유도하는 것이 적절할 것으로 보인다. 이와 함께 가격에 초점을 맞춘 주택정책 시각을 전환해 지역별 수급 균형에 초점을 맞춘 주택정책의 틀을 구축하고, 택지 개발이 어려워지는 현 상황을 극복할 수 있는 수도권 맞춤형 정책을 개발해야 한다”면서 이에 대한 정책 방향으로 ‘정비사업 활성화 및 관련 규제 개선’ 등을 제시했다.