▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

∥ 문제의 소재

빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)은 분양신청 기간 중 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해 현금청산의 절차 및 방법을 규정하고 있다.

청산금의 협의 기간으로는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 손실 보상을 협의해야 한다고 하고, 단 사업시행자는 분양신청기간 종료일부터 협의를 시작할 수 있다고 한다.

협의가 성립되지 아니하는 경우에는 그 기간의 만료일부터 60일 이내에 매도청구 소송을 제기해야 한다는 절차를 규정하고 있다.

그런데 위와 같이 협의 기간을 규정해 둠으로 인해 협의를 하지 않은 경우에 소제기가 적법한지 여부 및 청산금 산정의 기준시점에 대해 논란이 있다.

∥ 소규모주택정비법 규정

소규모주택정비법 제36조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)
①가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자는 제29조에 따라 사업시행계획이 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일부터 협의를 시작할 수 있다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제29조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
②사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 않은 경우에는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기해야 한다.
③사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급해야 한다.

∥ 협의 없는 소제기의 적법 여부

소규모주택정비법이 시행된 지 오래되지 않았기 때문에 동법의 적용을 받은 대법원 판례가 존재하지는 않지만, 하급심 판례에서는 현금청산에 관한 협의를 거치지 않았다는 이유로 소규모주택정비법 제36조에 정한 매도청구권의 행사요건을 갖추지 못했다고 판단한 사례가 있다(광주지방법원 2019. 11. 21. 선고 2018가단530030 판결).

위 판례는 조합이 청산자들과 손실보상에 관한 협의를 거쳤음을 인정할 증거가 없는 경우에 매도청구권의 행사 요건을 갖추지 못했다고 판단한 것이다.

한편 재판부는, 사업시행자인 조합은 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있기는 하지만 변론 종결일까지 사업시행계획을 인가받지 못했다면 협의기간이 만료된 날도 상정할 수가 없어 매도청구권의 행사 기간도 개시되지 않은 상태라고 판단했다.

위 판례의 취지에 따르면 현금청산자에 대해 매도청구를 하기 위해서는 손실보상에 관한 협의를 거쳐야 하고, 적어도 변론 종결일까지는 사업시행계획을 인가받아야 한다.

∥ 청산금 산정의 기준시점

기존 판례는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 현금청산자에 대한 청산금의 산정의 기준 시점은 분양신청기간 종료일 다음날을 기준으로 하고 있다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등).

그런데 도시정비법상 관리처분계획인가 고시 다음날부터 90일 이내 협의를 해야 한다는 규정 및 소규모주택정비법상 사업시행계획인가 고시일로부터 90일 이내 협의를 해야 한다는 규정이 신설됨에 따라 기존 판례상 분양신청기간 종료일 다음날이 아닌 사업시행계획인가 고시일 또는 사업시행계획인가 고시일로부터 90일이 지난 다음날 또는 매도청구의 의사표시가 도달한 날을 기준으로 해야 한다는 의견이 있다.

개정 도시정비법 제73조의 적용으로 매도청구일 기준으로 매매대금이 산정되는지 여부에 대해 최근 하급심 판례는 “개정법은 실질적으로 현금청산 절차에 변화를 주기위한 규정이 아니고, 개정법이 현금청산금 산정 기준일을 명시적으로 규정하고 있지도 아니하므로 기존의 판례에 기한 법리를 변경할 특별한 사정이 있다고 볼 수 없으며, 개정법은 매도청구권 행사 지연시 손해금액을 정하고 있을 뿐 행사기간에 대한 제한이 없기 때문에 매도청구권 행사시점이라는 우연한 사정에 따라 동일 시기 현금청산 대상이 된 자들간 시가 변동의 위험을 달리 부담하게 되므로, 분양신청기간 종료일 다음 날을 기준으로 청산금을 평가하는 것이 타당하다”고 판단했다(수원지방법원 안산지원 2020. 5. 21. 선고 2018가합8269 판결).

또한 소규모주택정비법 제36조에 따른 현금청산에 있어서도 “기존의 대법원 판례에 따라 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 사업시행자가 정한 분양신청기간의 종료일 다음날로 봐야 하고 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 분양신청기간 종료일의 다음날”이라고 판단했다(광주지방법원 2020. 10. 15. 선고 2018가합57396 판결).

∥ 결어

소규모주택정비법 제36조가 청산자들과의 협의 기간을 규정하고 협의 의무를 부과하고 있기 때문에, 협의 자체를 하지 아니하는 경우에는 매도청구권 행사 자체가 문제될 수 있다.

그러나 협의 기간 그 자체는 사업시행자가 협의를 이유로 장기간 현금청산을 지연하는 것을 방지하는 한편, 현금청산을 위한 소제기 기한을 정하고 그 기한을 도과한 경우에 지연손해금의 기준을 정하기 위한 것이며, 법령상 별도로 정하지 않는 한 청산금의 산정의 기준 시점은 ‘분양신청을 하지 아니해 조합원의 자격이 상실되는 분양신청기간 종료 다음날’을 기준으로 산정하는 것이 타당하다.