“분양보증시장 독점 구조를 깨야 한다”는 비판의 목소리가 또 한 번 나왔다.

주택산업연구원은 12월 10일 진행된 ‘주택사업공제조합 설립방안’ 공청회를 통해 “주택도시보증공사(이하 HUG)가 주택분양보증을 독점하면서 분양수수료 폭리로 인한 무주택서민 부담 증가, 분양가인하 강제와 거부시 보증서 발급 중단 등 여러 가지 문제점을 야기하고 있고, 이로 인해 ▲주택사업 지연 및 중단 ▲주택공급 차질 및 청약과열 ▲주택시장 불안확대 등의 부작용이 나타나고 있다”면서 “적절한 경쟁체제 도입을 위해 주택사업공제조합 설립이 필요하다”고 주장했다.

유튜브 생중계로 진행된 이날 공청회는 새로운 주택사업공제조합의 필요성에 대해 살펴보고, 향후 건전한 주택산업 발전과 중소‧중견 주택기업 육성을 위한 주택사업공제조합 설립방향과 입법방안을 논의하기 위해 마련됐다.

이날 공청회를 통해 밝힌 HUG의 분양보증시장 독점과 관련한 주택산업연구원의 주장을 구체적으로 살펴보자.

◇ HUG 독점 분양보증, 무엇이 문제인가?

HUG는 2017년 3월 보증리스크 관리라는 명목으로 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 발표하고, 분양보증 독점체제 하에서 고분양가를 이유로 보증을 거절하면서 주택사업을 중단시키는 등 실효성 있는 법적 근거가 부족한 상황에서 사실상 분양가격을 통제하고 있다.

그러나, 해당 ‘보증처리기준’ 제정 직전 2년간의 보증사고건수는 2015년 4건, 2016년 2건에 불과해 “보증리스크 관리상 필요하다”는 명분은 타당하지 않을 뿐만 아니라 해당 사고사업장도 대위지급액이 대부분 회수돼 사실상 손실은 전무한 상태다.

HUG는 확실한 법적 근거도 없이 독점체제 하에서 고분양가를 이유로 분양보증을 거절하거나 사업비에도 못 미치도록 분양가 하향조정을 강제하고 있으며, 이 때문에 사업추진이나 분양을 미루고 있는 물량이 수도권에서만 10만호 이상에 달하는 것으로 추정되고 있다.

특히, 서울과 그 인접지역에서는 인근 시세보다 30% 이상 분양가를 인하하도록 강제하는 등 신규분양물량이 희박한 상태에서 분양경쟁이 과열되고 로또분양에서 탈락해 실망한 수분양자들이 매매시장으로 돌아서 매매가격과 전세가격을 끌어올리는 등 여러 가지 부작용을 야기하고 있는 실정이다.

한편, 지난해 기준 HUG의 총 보증 발급규모 175조3000억원 중 주택분양보증 비율은 31.3%(54조8000억원)에 달하고, 보증잔액 비율 역시 총 410조7000억원 중 39.6%(162.5조원)에 달해 최근 보증실적이 크게 증가했다.

또한 HUG는 영리목적의 민간기업이 아님에도 불구하고 보증사고율 하락 및 회수율 상승에 따라 보증수수료율을 적기에 인하 하지 않고, 각종 명분을 내세워 수수료 인하를 거부하는 등 5년 동안 두 배 이상의 보증수수료 수익 증가를 실현해 왔다(2018년 기준 5128억원으로 2012년 대비 약 2.3배 증가).

주택산업연구원은 “HUG의 보증수수료는 주택사업자가 선납하지만 결국은 분양가에 반영돼 무주택서민의 부담으로 귀결된다”면서 “HUG는 주택사업자에게는 분양가인하를 요구하면서도 정작 자신들은 무주택서민의 주머니를 털어서 폭리를 취해왔던 것”이라고 밝혔다.

◇ 경쟁체제 도입하면 각종 보증수수료 인하 가능

HUG는 지난 수년간 주택업계의 지속적인 보증수수료 적정화 요구에도 불구하고 소극적으로 대응하다가 올해 6월 대한주택건설협회가 HUG와 경쟁하는 주택사업공제조합 설립 추진계획을 발표한 후 지난 7월부터 올해말까지 한시적으로 수수료를 50% 인하하고 있다.

그러나, 현재 HUG의 보증수수료는 보증손실을 고려하더라도 주택분양보증 43%, 주택임대보증 41%, 조합주택시공보증 및 임대보증금보증 78% 정도 인하할 여력이 있다. 보증수수료 인하는 주택건설비용 및 분양가 인하로 이어져 수분양자의 주거비 부담을 완화시킬 수 있는 바, 독점으로 인한 폭리구조를 시정하고 보증수수료를 적정화시킬수 있는 경쟁기관이 시급하다. 

◇ 분양보증시장 단계적으로 개방해야

현재 주택시장은 저금리와 시장진입인구 지속증가(매년 68만명 수준) 및 공급부족 등으로 불안한 상태에 있으며, 코로나 극복으로 인한 경기회복과 더불어 공급부족문제가 2~3년내 단기간에 해결될 가능성이 없는 만큼 향후 2~3년간은 수급불안이 지속될 것으로 보인다. 민간분양가 상한제 적용지역 외 등에서 분양가 안정을 위해 분양보증기관과 정부간 어느 정도의 협조는 불가피한 상황인 것.

이와 관련해 주택산업연구원은 “상황이 이러한 만큼 일시적 전면적 시장개방은 바람직해 보이지 않고, 주무부처와 수시 소통이 가능한 주택사업자 단체 주도로 설립하는 공제조합 등 자조기관을 통해 단계적으로 개방해 나가는 것이 바람직하다고 본다”면서 “특히, 사업자단체가 공제조합을 설립하는 경우 HUG와 완전경쟁체제를 구축하기 위한 출자확보에 3~5년이 소요되는 만큼 분양보증수익으로 무주택 서민들에게 어느 정도의 교차보조를 시행하는 HUG에 적응기간 및 대체수익원 마련기간 부여라는 점에서도 주택사업공제조합 설립을 통한 단계적 개방 후 3~5년이 경과하는 시점에서 전면개방이 타당하다고 본다”고 밝혔다.
 

◇ 주택건설협회, 주택사업공제조합 내년 7월 1일 출범 목표

주택건설협회는 ‘주택법’ 및 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 추진해 내년 7월 1일 출범을 목표로 주택사업공제조합 설립을 추진한다.

주택산업연구원에 따르면, 새로운 주택사업공제조합은 과거 주택사업공제조합의 부도원인(외환위기 당시 주택기업의 연쇄도산, 공제조합의 부실경영)을 철저히 보완해 재발하지 않도록 하며, 민간 주택사업 분야의 전문성 확보 및 중소·중견 주택기업에 특화하되, 공공(HUG)과 민간의 역할 분담 기조 하에 경쟁체제를 유지할 수 있는 방향으로 설립한다.

구체적으로 과거 공제조합의 부실화 원인을 차단하기 위해 ▲경제위기(외환위기 등) 대응을 위한 리스크관리 시스템(위기상황분석, Stress Test) 구축 ▲공제조합의 불투명한 의사결정 및 운영방식 개선(국토교통부가 추진 중인 건설 관련 공제조합의 의사결정 및 운영방식 개선안 준용) ▲합리적 보증심사체계 마련 ▲관리감독시스템 강화 ▲전문인력 충원 ▲콤팩트한 조직 운영 등을 통해 부실경영을 방지하도록 한다.

다만, 초기 공제조합의 사업범위는 타 기관 사업과의 과도한 중복을 피하기 위해 분양보증, 임대보증, 하자보수보증 등 종전 주택사업공제조합의 보증업무를 대상으로 주택사업 추진에 필요한 최소한의 보증업무를 대상으로 한다.